Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.3.4. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
a. Kết quả thực hiện đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất tại văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc Từ Liêm
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT,Thông tư Số: 09/2016/TTLT- BTP-BTNMT thông tư liên tịch hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định: người sử dụng đất phải đến chi nhánh văn
phòng Đăng ký đất đai (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng.
Qua kết quả thống kê tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc Từ liêm trong giai đoạn 2014 đến 1/6/2017 tồn quận đã có 10.936 hồ sơ thực hiện đăng ký quyền thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể được thể hiện qua bảng 2.12
Bảng 2.12. Tình hình thế chấp QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 Đơn vị tính: hồ sơ STT Đơn vị hành chính Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 1/6/2017 Tổng 1 Cổ Nhuế 1 269 289 321 186 1065 2 Cổ Nhuế 2 314 449 495 229 1487 3 Đông Ngạc 172 260 249 138 819 4 Đức Thắng 111 177 136 59 483 5 Liên Mạc 97 133 123 77 430 6 Minh Khai 177 304 223 131 835 7 Phú Diễn 271 386 381 182 1220 8 Phúc Diễn 177 240 209 113 739 9 Tây Tựu 202 202 209 90 703 10 Thượng Cát 61 69 90 30 250 11 Thụy Phương 167 176 200 105 648 12 Xuân Đỉnh 389 517 586 258 1750 13 Xuân Tảo 106 150 176 75 507 Tổng 2513 3352 3398 1673 10.936
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh quận Bắc TừLiêm)
Qua bảng 2.12 cho thấy, trên địa bàn tồn quận có 10.936 hồ sơ đăng ký thế chấp trong đó năm 2014: 2513/10.936 hồ sơ chiếm 22,98% ; năm 2015:
tháng đầu năm 2017: 1673/10.936 hồ sơ chiếm 15,3%. Nhìn chung việc thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra ở tất cả 13 phường trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm và có xu hướng ngày một tăng.
Điều này chứng tỏ người sử dụng đất đã được thực hiện quyền thế chấp QSD đất thuận tiện hơn, đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển. Ngoài ra, với việc cải cách bộ máy hành chính nhà nước trong việc phục vụ xã hội, thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn (từ 03 ngày xuống giải quyết trong ngày).
b. Kết quả điều tra tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu.
Khảo sát điều tra thực tế khoảng 150 hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể quyền thế chấp QSD đất tại 3 phường trong giai đoạn từ năm 2014 - 2017 hầu như tồn bộ các hộ gia đình, cá nhân thực hiện, trong đó có nhiều hộ gia đình, cá nhân thực hiện nhiều lần. Do vậy số hồ sơ thực hiện theo khảo sát là 367 hồ sơ. Số liệu được thể hiện ở bảng 2.13 dưới đây.
Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiệnquyền thế chấp bằng giá trịQSD đất. Đơn vị: Hồ sơ Chỉ tiêu Phƣờng Cổ Nhuế 1 Phƣờng Phú Diễn Phƣờng Thụy Phƣơng Tổng 1. Số hồ sơ 141 114 112 367 a. Đất ở 134 110 108 352 b. Đất nông nghiệp 7 4 4 15 2. Số hồ sơ đăng ký thế chấp tại VPĐK
a. Vay của ngân hàng 107 89 49 245
b. Vay của tổ chức tín dụng 24 12 53 89 3. Số hồ sơ không thế chấp tại
VPĐK 10 13 10 33
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Qua bảng 2.13 cho thấy trên địa bàn 3 phường các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền thế chấp QSD đất chủ yếu là đất ở với 352 hồ sơ (chiếm 95,91% tổng số hồ sơ), đất nơng nghiệp chỉ có 15 hồ sơ (chiếm 4,09% tổng số hồ sơ), nguyên nhân chủ yếu được thực hiện bằng đất ở là do đất ở có giá trị hơn, được vay với lượng tiền cao hơn; lý do nữa là đất ở có thời hạn lâu dài cịn đất nơng nghiệp theo quy định của luật đất đai chỉ được Nhà nước giao, cho thuê không quá 50 năm.
Đối với các trường hợp thế chấp tại các ngân hàng hay tổ chức tín dụng, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký là bắt buộc và đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Như khảo sát tại phường Cổ Nhuế 1, Phú Diễn, Thụy Phương cho thấy hồ sơ được vay tại ngân hàng là 245 hồ sơ (chiếm 66,76% tổng số hồ sơ), vay tại tổ chức tín dụng là 89 hồ sơ (chiếm 23,24% tổng số hồ sơ). Hồ sơ thế chấp, bảo lãnh QSD đất mà khơng đăng ký tại Văn phịng đăng ký đất đai là 33 hồ sơ (chiếm 9%);
phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn nên tỷ lệ số vụ không đăng ký khai báo là thấp nhất. Các vụ thế chấp mà không khai báo là những trường hợp thế chấp vay vốn của tư nhân. Mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ chức tín dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chóng hơn và khơng nhất thiết phải có GCN nên người dân vẫn thế chấp để vay vốn, đặc biệt là trong các trường hợp “vay nóng’ (vay trong một thời gian ngắn).