Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.4.2 Những mặt tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá
Là một quận đang trên đà phát triển rất nhanh nên mọi hoạt động kinh tế - xã hội, cơ cấu tổ chức đã, đang dần được hồn thiện. Chính vì vậy, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện QSDĐ trên địa bàn quận cũng gặp khơng ít những khó khăn, tồn tại:
1. Tình hình thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các phường của quận Bắc Từ Liêm có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra rất sơi động nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là những phường gần trung tâm Hà Nội, có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những phường mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nơng nghiệp hoặc bn bán nhỏ lẻ thì các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương.
2. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các quyền cịn lại có tỷ lệ số trường hợp khơng khai báo cịn cao. Qua số liệu điều tra phân tích tại 3 phường đại điện, tỷ lệ số trường hợp không khai báo khi thực hiện QSDĐ được thể hiện cụ thể: quyền chuyển nhượng (36/234 vụ) chiếm 15,39%; quyền thừa kế (16/60 vụ)chiếm 26,7%; quyền tặng cho (18/154 vụ) chiếm 11,69%; Những con số này đã phản ánh tình trạng một bộ phận khơng nhỏ người sử
dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà khơng được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai do thuế cao.
3. Do quy định chưa cụ thể của các văn bản pháp luật về một số QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ nên người sử dụng đất thường né tránh không đăng ký và không thực hiện tại huyện.
4. Q trình giải quyết hồ sơ cịn chưa phối hợp thống nhất giữa các phòng chun mơn, Chi cục thuế và các phịng ban khác liên quan.
* Nguyên nhân của những tồn tại:
Theo khảo sát tình hình và những vấn đề cịn tồn tại ở Bắc Từ Liêm, có thể do một số nguyên nhân sau đây:
Nguyên nhân khách quan:
1. Pháp luật đất đai nói chung và những quy định các QSDĐ nói riêng cịn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt được thay đổi về các khoản thu phí theo quy định như khơng thu thuế chuyển quyền sử dụng đất mà thay vào đó là thuế thu nhập cá nhân của người có đất chuyển quyền, lệ phí trước bạ nhà đất giảm từ 1% xuống còn 0,5%; Một số trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
2. Trình tự thủ tục khai báo để thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn. Các cơ quan chun mơn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng như Phòng Tài nguyên & Mơi trường, Phịng Tài chính, Phịng Quản lý - Đơ thị quận trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng.
3. Các hoạt động về QSDĐ là những giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên với số lượng lớn, do Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm xử lý, nhưng đến nay Văn phòng đang phải gánh vác một lượng công việc quá tải dẫn đến thời gian xử lý các cơng việc về quản lý đất đai nói chung cũng như việc thực hiện các QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ còn kéo dài, gây ách tắc.
4. Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển quyền SDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng bằng và cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan Nhà nước, cụ thể là:
- Về tiền sử dụng đất: Một bộ phận người sử dụng đất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông để lại nhưng khơng có giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (có trường hợp khơng có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) và do đó khi làm thủ tục để được cấp GCN lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% nếu đã sử dụng đất, xây nhà ở ổn định sau ngày 01/07/2004 đối với đất nông thôn). Những người sử dụng đất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau.
- Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ chỉ tính theo trường hợp việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển quyền SDĐ do yêu cầu của đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó khơng khuyến khích được việc tập trung đất đai cho những người thực sự có nhu cầu SDĐ, khơng điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.
Nguyên nhân chủ quan:
1. Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải đến gặp cơ quan Nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ được truyền thống gắn bó đồn kết trong cộng đồng làng xã xưa kia, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xã thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau đã khơng cịn phù hợp, không những thế nó cịn trở thành ngun nhân làm tăng số lượng những trường hợp tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất ổn định xã hội.
2. Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính phường đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai,
gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.
3. Hồ sơ địa chính đo vẽ trước năm 1993 của một số phường bị thất lạc hoặc không đầy đủ, việc cấp đất trái thẩm quyền khơng có hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCN cịn gặp nhiều khó khăn.
4. Cơng tác tổ chức quản lý Nhà nước về việc thực hiện QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn yếu kém, chưa được đào tạo, bồi dưỡng nhiều.
5. Số lượng cán bộ của Văn phòng Đăng ký dất đai quá mỏng, chưa chuyên sâu tập trung trong khi hồ sơ giao dịch của công dân lại quá nhiều.
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Qua nghiên cứu và điều tra việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn rất nhiều bất cập. Trước hết vẫn là hệ thống pháp luật cũng như đối với từng văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, tuy có nhiều đổi mới tích cực nhưng để áp dụng vào từng trường hợp cụ thể thì cần phải có hướng dẫn cụ thể và chi tiết hơn. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đất đai được cấu tạo bởi các thành tố khác nhau nên có nhiều mâu thuẫn và chồng chéo với nhau giữa các ngành, lĩnh vực có liên quan. Vậy để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận theo Luật đất đai và các văn bản dưới Luật và giúp người sử dụng đất có thêm cơ sở pháp lý thực hiện các quyền của người sử dụng đất tôi đề xuất một số giải pháp sau: