* Diện tích theo đối tượng sử dụng đất:
Là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức (trong nước); tổ chức nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo. Cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (GDC): sử dụng diện tích 2264.73 ha; chiếm 49.97% so với tổng diện tích đất tự nhiên.
- Tổ chức kinh tế (TKT): sử dụng diện tích 441.71 ha; chiếm 9.75% % so với
Đất nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp
Đất chưa sử dụng 1507.16 ha 2697.01 ha chiếm 59,51 % 327,74 ha chiếm 7,23 %
tổng diện tích đất tự nhiên.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước (TCN): sử dụng diện tích 252.58 ha; chiếm 5.57% so với tổng diện tích tự nhiên.
- Tổ chức sự nghiệp công lập (TSN): sử dụng diện tích 127.53 ha; chiếm 2.81% so với tổng diện tích tự nhiên.
- Cộng đồng dân cư và Cơ sở tơn giáo (CDS): sử dụng diện tích 27.19 ha; chiếm 0,6% so với tổng diện tích tự nhiên.
* Diện tích chia theo các đối tượng được giao quản lý đất:
Là tổ chức trong nước, cộng đồng dân cư, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất để quản lý; bao gồm tổ chức được giao quản lý đất, cộng đồng dân cư được giao quản lý đất, cụ thể:UBND phường (UBQ): quản lý diện tích 1326.4 ha; chiếm 29.27% so với tổng diện tích tự nhiên.
* Diện tích của từng nhóm đất chính cụ thể như sau:
+ Nhóm đất nơng nghiệp: 1507.16 ha. Bao gồm:
- Đất sản xuất nông nghiệp (SXN): 1420.47 ha; chiếm 33.26% so với diện tích đất tự nhiên, trong đó:
+ Đất trồng lúa (LUA): có diện tích 57,82ha, chiếm 1,28% so với diện tích đất tự nhiên.
+ Đất trồng cây hàng năm khác (HNK): có diện tích 1124.92 ha; chiếm 24.82% so với diện tích đất tự nhiên.
+ Đất trồng cây lâu năm (CLN): có diện tích 237.73 ha; chiếm 5.25% so với diện tích đất tự nhiên.
+ Đất ni trồng thuỷ sản (NTS): có diện tích 5.78 ha; chiếm 0.13% so với diện tích đất tự nhiên.
+ Đất nơng nghiệp khác (NKH): có diện tích 80.92 ha; chiếm 1.79% so với diện tích đất tự nhiên.
+ Nhóm đất phi nơng nghiệp: 2697.01ha, bao gồm:
thị).
- Đất chuyên dùng: 1240.77 ha; chiếm 27.38% so với diện tích đất tự nhiên, trong đó:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan (TSC): 7.28 ha; chiếm 0.16% so với diện tích đất tự nhiên.
+ Đất quốc phịng (CQP): 73.36 ha; chiếm 1.62% so với diện tích đất tự nhiên. + Đất an ninh (CAN): 24.62 ha; chiếm 0.54% so với diện tích đất tự nhiên.
+ Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp (DSN): 159.25ha; chiếm 3.51% so với diện tích đất tự nhiên, gồm:
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (CSK): 269.28ha; chiếm 5.94% so với diện tích đất tự nhiên, gồm:
+ Đất có mục đích cơng cộng (CCC): 706.99 ha; chiếm 15.6% so với diện tích đất tự nhiên, gồm:
- Đất cơ sở tôn giáo (TON): 11.57 ha; chiếm 0.26% so với diện tích đất tự nhiên. - Đất cơ sở tín ngưỡng (TIN): 7.13 ha; chiếm 0.16% so với diện tích đất tự nhiên. - Đất nghĩa trang, nghĩa địa (NTD): 49.49 ha ;chiếm 1.09% so với diện tích đất tự nhiên.
- Đất sơng ngịi, kênh, rạch, suối: 476.61ha; chiếm 10.52% so với diện tích đất tự nhiên.
- Đất có mặt nước chuyên dùng: 97.10ha; chiếm 2.14% so với diện tích đất tự nhiên.
+ Nhóm đất chƣa sử dụng: 327.74 ha; chiếm 7.23% so với diện tích đất tự nhiên
(đất bằng chưa sử dụng)
2.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm Từ Liêm
* Thuận lợi
- Có sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp uỷ Đảng, chính quyền và các ngành chuyên môn.
- Đội ngũ cán bộ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được đào tạo chính quy, trong đó có những người có kinh nghiệm, biết ứng dụng phần mềm máy tính
và các công nghệ mới trong quản lý và cấp GCN.
- Bộ phận địa chính ở các phường được bổ sung thêm nhân lực, được tập huấn và hướng dẫn kịp thời để cập nhật được phương pháp và các quy định, chính sách có liên quan.
- Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai được quan tâm, thực hiện sâu, rộng ở các địa phương trong tồn quận, nhận thức của người dân có nhiều chuyển biến tích cực, tạo thuận lợi cho công tác lập hồ sơ và cấp GCN
- Có phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt làm cơ sở cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và thuận lợi trong công tác và cấp GCN
- UBND các phường chủ động trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, lấn chiếm, tự chuyển đổi mục đích...
* Khó khăn
- Là quận mới thành lập của thủ đơ, đang trong q trình đơ thị hóa mạnh mẽ, đất đai biến động rất lớn. Vì vậy, đã gây áp lực cho cơng tác quản lý đất đai.
- Tình hình đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN đạt kết quả thấp so với các vùng khác trong cả nước. Chính vì vậy, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất rất khó quản lý, do chưa có GCN nên khi thực hiện chuyển quyền buộc phải viết tay, không thể đăng ký với cơ quan nhà nước, ảnh hưởng đến quyền được pháp luật bảo vệ của người sử dụng đất nhà nước thất thu thuế.
- Ngoài ra người sử dụng đất muốn thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh cũng không thực hiện được. Việc sử dụng đất trái pháp luật, giao đất trái thẩm quyền, yếu kém trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất và nhu cầu thu hồi đất để có mặt bằng phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, lợi ích cơng cộng, đã gây khó khăn cho việc xác định nguồn gốc đất để xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất.
2.3 Kết quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất
2.3.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc từ Liêm
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp
Theo số liệu thống kê trong giai đoạn 2014–1/6/2017, chưa có trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được tiến hành đăng ký tại UBND quận.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người dân trên địa bàn quận không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nguyên nhân chính là: - Hầu hết người dân trên địa bàn quận đều khơng thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp nhưng họ không “bán đất” mà sản xuất nơng nghiệp cầm chừng để giữ đất. Có nhiều lý do của hiện tượng này, nhưng lý do chính là tâm lý giữ đất để đề phòng các trường hợp bất trắc (ví dụ như sản xuất kinh doanh thất bại,…) và giữ đất để lấy tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
- Việc canh tác trên thửa đất nông nghiệp không đem lại nhiều lợi nhuận bên cạnh đó người dân cịn hạn chế về vốn, máy móc đầu tư vì vậy mà người dân khơng có nhu cầu mua thêm quyền sử dụng đất nơng nghiệp để phục vụ phát triển canh tác.
*. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở
Trong giai đoạn nghiên cứu, người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Quyếtđịnh13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 (theo Luật Đất đai 2003) và mới nhất là Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 (theo Luật Đất đai 2013) của UBND TP Hà Nội. Theo quy định, các hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Bắc Từ Liêm.
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư số 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ và Thơng tư số 119/2014/TT-
BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế. Ngoài ra, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các cơng việc về điạ chính) theo quy định tạiQuyết định 60/2014/QĐ- UBND ngày 20/8/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Số liệu thống kê các trường hợp chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn quận giai đoạn2014 – 1/6/2017 được trình bày cụ thể qua bảng sau:
Bảng 2. 2. Tình hình chuyển nhƣợng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 Đơn vị tính: hồ sơ STT Đơn vị hành chính Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 1/6/2017 Tổng Tỷ lệ (%) 1 Cổ Nhuế 1 159 201 217 125 702 11.06 2 Cổ Nhuế 2 147 194 203 109 653 10.28 3 Đông Ngạc 70 159 147 104 480 7.56 4 Đức Thắng 54 69 63 36 222 3.49 5 Liên Mạc 69 83 110 75 337 5.3 6 Minh Khai 138 167 155 89 549 8.65 7 Phú Diễn 217 266 325 211 1019 16.04 8 Phúc Diễn 88 126 120 76 410 6.46 9 Tây Tựu 65 37 77 45 224 3.53 10 Thượng Cát 21 35 43 21 120 1.89 11 Thụy Phương 55 102 104 75 336 5.29 12 Xuân Đỉnh 208 231 309 203 951 14.97 13 Xuân Tảo 55 107 113 73 348 5.48 Tổng 1.346 1.777 1.986 1.242 6.351 100
Qua bảng 2.2 cho thấy:Trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm trong giai đoạn 2014- 1/6/2017đã có tổng số 6.351 hồ sơ thực hiện kê khai đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Bắc Từ Liêm , cụ thể:
Trong năm 2014 có 1.346 hồ sơ chiếm 21,1%; năm 2015 có 1.777 hồ sơ chiếm 28%; năm 2016 có 1.986 hồ sơ chiếm 31,3% và 6 tháng đầu năm 2017 có 1.242 chiếm 19,5% hồ sơ được thực hiện.
Nhìn chung, số lượng đăng ký biến động chuyển nhượng trên địa bàn quận so với các quận, huyện khác trên địa bàn thành phố Hà Nội là khá cao, điều đó không chỉ bởi Bắc Từ Liêm là một quận đang phát triển, quỹ đất rộng mà còn chứng tỏ người dân đã nhận thức được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời các văn bản pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ yêu cầu người dân phải đăng ký thì mới đảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa đất chuyển nhượng. Ngoài ra, các quy định về thủ tục hành chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng dễ thực hiện hơn cho người dân.
b. Kết quả điều tra tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu.
Khảo sát điều tra thực tế khoảng 150 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất tại 03phường trong giai đoạn từ năm 2014–1/6/2017 có khoảng 148 hộ gia đình, cá nhân thực hiện, trong đó có nhiều hộ gia đình, cá nhân thực hiện một vài lần. Do vậy số hồ sơ thực hiện theo khảo sát là 234 hồ sơ. Số liệu được thể hiện ở bảng 2.3 dưới đây.
Bảng 2.3 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhƣợng QSD đất Đơn vị: hồ sơ Chỉ tiêu P. Cổ Nhuế 1 P. Phú Diễn P. Thụy Phƣơng Tổng 1. Số hồ sơ 80 102 52 234 a. Đất ở 80 102 52 234 b. Đất nông nghiệp 0 0 0 0 2. Quá trình thực hiện a. Đã đăng ký tại VPĐK 58 96 44 198
b. Chưa đăng ký tại VPĐK 22 06 08 36 3. Loại giấy tờ tại thời điểm thực hiện
a. GCN (chứng thực tại UBND phường) 23 27 10 60
b. GCN (công chứng tại VPCC) 45 59 34 138
c. Giấy tờ viết tay có cam kết của UBND phường 3 4 4 11
d. Giấy tờ viết tay không cam kết 5 6 3 14
đ. Không giấy tờ 4 6 1 11
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Qua kết quả điều tra, tỷ lệ số hồ sơ đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký Đất đai cao với 198/234 hồ sơ (khoảng 84,61% tổng số hồ sơ), tuy vậy vẫn còn nhiều hồ sơ chưa đăng ký hoặc không đăng ký với 36 hồ sơ (khoảng 15,39% tổng số hồ sơ).Tại thời điểm thực hiện chuyển quyền có138/198 hồ sơ (chiếm 69,7%)có GCN được lập Hợp đồng tại Văn phịng cơng chứng; 11/198 hồ sơ (chiếm 5,6%) có giấy tờ viết tay có cam kết của UBND phường; 14/198 hồ sơ (chiếm 7.1%) có giấy tờ viết tay khơng cam kết và 11/198 hồ sơ (chiếm 5,6%) khơng có giấy tờ.
Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng QSD đất tại 3 phường điều tra có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt rõ rệt. Tại những phường phát triển về công nghiệp, thương mại dịch vụ thì việc "mua bán đất" diễn ra sơi động hơn tại những phường xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi phường khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt, cụ thể như sau:
Đối với phường Cổ Nhuế 1, nơi q trình đơ thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các phường khác nên số lượng giao dịch chuyển
nhượng QSD đất từ những năm 2014 cho đến nay đều lớn và có mức độ khá ổn định. Lượng giao dịch hồ sơ “mua, bán” trên đất ở là 80 trường hợp cả thời kỳ, (chiếm 40,4% số trường hợp của cả 3 phường điều tra). Trong giai đoạn năm 2014-2017 cùng với sự đầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc cơng bố quy hoạch tổng thể toàn huyện Từ Liêm cũ từ 2005-2020 và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của huyện Từ Liêm cũ thì lượng giao dịch mua bán tại phường diễn ra rất mạnh, đặc biệt từ khi có đề án tách huyện để thành lập 2 quận. Giá đất ở Phường Cổ Nhuế 1 tăng lên rất cao, dao động từ 25-35 triệu (trong ngõ nhỏ), trong khi ở Phường Thụy Phương giá dao động chỉ từ 15 triệu đến 20 triệu/m2 tại các khu đất có vị trí đẹp.
Trong giai đoạn này, số vụ chuyển nhượng tại phường Cổ Nhuế 1 làm đầy đủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 58/198 vụ (chiếm 28,3%); Tại thời điểm thực hiện chuyển quyền có 45/138 hồ sơ (chiếm 32,6 %) có GCN được lập Hợp đồng tại Văn phòng cơng chứng; 3/11 hồ sơ (chiếm 27,3%) có giấy tờ viết tay có cam kết của UBND phường; 5/14 hồ sơ (chiếm 35,7%) có giấy tờ viết tay không cam kết và 4/11 hồ sơ (chiếm 36,4%) khơng có giấy tờ.
Tại phường Phú Diễn do có lợi thế về vị trí địa lý: là phường gần trung tâm hành chính quận lại có một số trục đường giao thơng huyết mạch nên lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất so vớ các phường trong quận. Lượng giao dịch hồ sơ “mua, bán” trên đất ở là 102/234 trường hợp cả thời kỳ, (chiếm 43,6% số trường hợp của cả 3 phường điều tra) trong đó số vụ chuyển nhượng tại phường Phú Diễn làm đầy đủ các thủ tục khai báo với các cơ