5. Cấu trúc luận văn
1.4. Quản lý nhà nƣớc về thịtrƣờng BĐ Sở nƣớc ta
1.4.1. Các chủ trương về quản lý, phát triển thị trường BĐS
Nghị quyết Đại hội Đảng tồn quốc khố VIII đã đặt chủ trƣơng xây dựng và quản lý thị trƣờng bất động sản với nội dung quản lý chặt về đất đai và giải quyết tốt vấn đề nhà ở. Nhƣ vậy, chủ trƣơng lúc này là công nhận thị trƣờng bất động sản và tập trung vào giải quyết vấn đề xã hội, chƣa đặt hƣớng giải quyết vấn đề kinh tế. Nghị quyết Đại hội Đảng tồn quốc khố IX đã xác định quyền sử dụng đất là một hàng hoá tham gia thị trƣờng bất động sản và đặt chủ trƣơng mở rộng kêu gọi đầu tƣ từ vốn nƣớc ngoài để phát triển thị trƣờng bất động sản [20]. Ngày 12/3/2003, Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khố IX đã thơng qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nƣớc. Nghị quyết đã coi đất đai là nguồn nội lực, nguồn vốn, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Nghị quyết đƣa ra chủ trƣơng phát triển vững chắc thị trƣờng bất động sản (không tách rời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nƣớc với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nƣớc giữ vai trò chủ đạo. Nghị quyết Đại hội Đảng tồn quốc khố X đã đƣa ra chủ trƣơng, chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản rất cụ thể, trong đó nội dung quan trọng là tạo cơ chế để đất đai trở thành nguồn lực thực sự cho đầu tƣ phát triển, tăng sức cạnh tranh cho thị trƣờng bất động sản và có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tƣ, Nhà nƣớc là nhà đầu tƣ lớn nhất về bất động sản, Nhà nƣớc điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và hệ thống thuế về đất [21].
1.4.2. Các chính sách phát triển thị trường BĐS
a) Chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu BĐS
* Chính sách tạo lập, sở hữu BĐS tập trung vào các văn bản pháp quy về đăng ký và xác lập quyền sở hữu tài sản; là một trong những chính sách quan trọng trong thị trƣờng BĐS. Khi BĐS đƣợc xác lập quyền sở hữu sẽ tạo ra các giá trị phát sinh của BĐS. Một là nó xác định tiềm năng kinh tế của tài sản; hai là nó giúp tích hợp thơng tin tản mạn vào một hệ thống; ba là nó làm cho dân chúng, những ngƣời có tài sản có trách nhiệm đối với tài sản; bốn là nó làm cho các tài sản có thể chuyển đổi; năm là nó kết nối mọi ngƣời lại với nhau.
* Chính sách về giao dịch, cung- cầu BĐS
Luật pháp nƣớc ta cũng nhƣ các nƣớc đều quy định chặt chẽ việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng nhƣ thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhƣợng. Thủ tục chuyển nhƣợng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý quyền sử dụng đất, BĐS; nhà nƣớc không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trƣờng. Nhìn chung các giao dịch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị trƣờng của các chủ thể kinh tế tƣơng đối đơn giản hơn so với thị trƣờng tài chính.
b) Chính sách về doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh BĐS
Đây là hai trong số những chính sách nền tảng trong hệ thống chính sách phát triển thị trƣờng BĐS. Chính sách này là những cốt lõi căn bản để tạo ra một doanh nghiệp sản xuất hay phát triển BĐS. Chính sách doanh nghiệp và đầu tƣ sẽ quy định các vấn đề liên quan đến việc hình thành doanh nghiệp, quy trình quy phạm đầu tƣ nói chung và đầu tƣ BĐS nói riêng.
c) Chính sách về đất đai: là chính sách có tầm quan trọng số một trong hệ
thống chính sách phát triển thị trƣờng BĐS. Thực chất của chính sách đất đai trong thị trƣờng BĐS là nhằm tạo một khung khổ pháp lý để chuyển hóa đất đai từ nguồn tài nguyên thành nguồn lực và tiếp tục thành nguồn tài sản và từ đó chuyển thành vốn trong q trình phát triển kinh tế
d) Chính sách về xây dựng
Hoạt động xây dựng bao gồm nhiều công đoạn từ lập quy hoạch xây dựng, lập dự án xây dựng công trình…đến quản lý dự án phát triển thị trƣờng xây dựng cơng trình,lựa chọn nhà thầu…chỉ cần xảy ra một ách tắc trong công đoạn trên sẽ đe dọa lợi ích của nhà phát triển thị trƣờng BĐS. Để hoạt động xây dựng đƣợc tiến hành trôi chảy, thuận lợi, đạt kết quả cao, chính sách xây dựng đóng góp phần rất quyết định. Chính sách xây dựng thƣờng hƣớng vào các nội dung chủ yếu nhƣ quy định thẩm quyền quyết định phát triển thị trƣờng BĐS; cho phép đầu tƣ và cấp phép phát triển thị trƣờng xây dựng, quyết định nội dung công tác chuẩn bị phát triển thị trƣờng xây dựng…
Mọi hoạt động trong thị trƣờng BĐS đều liên quan đến việc sử dụng tài chính; có hai nguồn: nợ và vốn; một nhà phát triển thị trƣờng BĐS có thể sử dụng tồn bộ vốn hoặc toàn bộ tiền nợ hoặc kết hợp cả hai nguồn. Trƣờng hợp kết hợp cả hai nguồn là phổ biến nhất. Để có tính khả thi, một thị trƣờng BĐS phát triển phải cung cấp đủ thu nhập để trang trải chi phí của tiền nợ và góp vốn. Vị trí vốn trong việc phát triển thị trƣờng BĐS đƣợc coi là dễ gặp rủi ro hơn so với vị trí của nợ bởi vì sự địi hỏi về vốn cơ bản là một sự đòi hỏi “thặng dƣ”gắn liền với phát triển thị trƣờng
e) Chính sách tài chính trong phát triển thị trường BĐS
* Chính sách về giá: Yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai là giá đất. Ở bất kỳ quốc gia nào, bao giờ cũng hình thành 2 hệ thống giá đất: một là giá do nhà nƣớc quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa nhà nƣớc và ngƣời có quyền đối với đất, giá đất này có đặc trƣng là cố định trong năm tài chính; hai là giá hình thành trên thị trƣờng trong mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa những ngƣời có quyền đối với đất, giá đất này phụ thuộc vào quan hệ cung- cầu về đất trên thị trƣờng. Trong tình hình quản lý và sử dụng đất ở nƣớc ta hiện nay, có sự chênh lệch quá nhiều giữa giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất trên thị trƣờng, đồng thời giá đất thực tế tại nhiều địa phƣơng quá cao so với khả năng sinh lợi từ sử dụng đất. Nhà nƣớc đƣa ra các chính sách về định giá, khung giá đất cho thị trƣờng BĐS hoạt động. Trong khuôn khổ nhất định, nhà nƣớc tham gia vào việc định giá và đánh giá BĐS. Về nguyên tắc, giá cả trong thị trƣờng BĐS đƣợc hình thành qua cung-cầu. Nhà nƣớc chỉ can thiệp khi có hiện tƣợng bong bóng BĐS hoặc phục vụ các hoạt động có tính chất xã hội, cộng đồng.
* Chính sách về thuế của nhà nƣớc có ảnh hƣởng rất lớn đến hoạt động của thị trƣờng BĐS. Thông thƣờng nhà nƣớc áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch, nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến đến việc cơng khai hóa các giao dịch thu hẹp quy mơ các vụ giao dịch. Nhằm làm cho BĐS đƣợc lƣu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất quỹ đất và nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế giá trị gia tăng của những loại hàng hóa “đặc biệt” này phải có lợi cho ngƣời sử dụng chứ không phải chỉ nhằm thực hiện một chiều là điều tiết thu nhập cho ngân sách nhà nƣớc. Ngồi ra trong bƣớc đầu hình thành thị trƣờng BĐS, nhà
nƣớc có thể ƣu đãi các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trƣờng theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tƣ nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ, kích thích vốn đầu tƣ vào ngành kinh doanh BĐS. Thuế là nguồn thu chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc và là công cụ điều tiết vĩ mô cơ bản của nhà nƣớc đối với nền kinh tế.
* Chính sách về các kênh huy động vốn cho thị trƣờng BĐS
Thực tiễn phát triển thị trƣờng BĐS cho thấy có rất nhiều kênh tài chính - tiền tệ khác nhau, chủ yếu có một số kênh nhƣ: kênh tín dụng từ các ngân hàng thƣơng mại; kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng; kênh tiết kiệm BĐS; kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu BĐS; kênh thông qua các quỹ đầu tƣ.
Tóm lại chính sách phát triển thị trƣờng BĐS là những nhân tố nòng cốt của phát triển thị trƣờng BĐS trong nền kinh tế. Vì vậy việc nghiên cứu chính sách phát triển thị trƣờng BĐS phải đƣợc đặt ra cùng lúc với việc nghiên cứu thị trƣờng BĐS. Việc xem xét các công cụ đo lƣờng thị trƣờng BĐS và vai trò của nhà nƣớc trong thị trƣờng BĐS cũng nhƣ trong chính sách phát triển thị trƣờng BĐS là không tách rời nhau.
1.4.3. Cơ sở pháp lý và nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
a) Cơ sở pháp lý quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
Để quản lý thị trƣờng BĐS, các cơ quan quản lý phải dựa vào các Luật có liên quan nhƣ Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự và đặc biệt là Luật kinh doanh BĐS 2006 ra đời đã tạo ra một bƣớc tiến lớn vào sự phát triển khung khổ thể chế thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta. Trên cơ cở các văn bản luật cịn có các văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định của Chính phủ, Thơng tƣ của các Bộ về các vấn đề liên quan đến quản lý thị trƣờng BĐS.
Trên thực tế, khơng có cơ quan của nhà nƣớc chun trách quản lý thị trƣờng BĐS. Hiện có 6 cơ quan quản lý các vấn đề về BĐS, thị trƣờng BĐS: Bộ Kế hoạch và đầu tƣ; Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng; Bộ Xây dựng; Bộ Tài chính; Bộ Tƣ pháp và Ngân hàng nhà nƣớc. BĐS và thị trƣờng BĐS là một lĩnh vực không đơn thuần chỉ là một ngành kinh tế - kỹ thuật. Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trƣờng BĐS cũng cần đƣợc giao cho một số cơ quan quản lý nhà nƣớc đồng thời phối hợp
thực hiện theo chức năng quản lý. Tuy nhiên để đảm bảo tính tổng thể và đồng bộ, cần có một cơ quan đầu mối quản lý về BĐS và thị trƣờng BĐS. Hiện nay Bộ Xây dựng đƣợc xác định là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS, nhƣng cơ quan quản lý thực tế về thị trƣờng BĐS chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục (Cục quản lý nhà và thị trƣờng BĐS). Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm quản lý.
Các tổ chức quản lý của nhà nƣớc thƣờng tập trung vào chức năng quản lý BĐS, chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng pháp luật. Công tác quản lý thị trƣờng BĐS hiện nay còn rất dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành. Ở nƣớc ta nhà nƣớc tham gia thị trƣờng BĐS với vai trò chủ yếu là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS và giữ vai trò chủ đạo để thúc đẩy kinh doanh trong thị trƣờng BĐS.
b) Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
Pháp luật Việt Nam chƣa quy định cụ thể về nội dung quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS. Luật đất đai 2003 mới chỉ quy định biện pháp để nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng BĐS. Những biện pháp đó là : “ 1. Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; 2. Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh BĐS; 3. Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng BĐS; 4. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS; 5. Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai” [Điều 63 Luật đất đai 2003].
Trách nhiệm quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS đƣợc quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh BĐS, bao gồm: “1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS; 2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ thực hiện quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS; 3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS theo phân cơng của Chính phủ; 4. UBND các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ”.
Đến năm 2008 Chính phủ mới quy định rõ hơn về trách nhiệm quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS, Nghị định 17/2008/NĐ-CP quy định Bộ Xây dựng “chịu trách nhiệm chỉ đạo, thực hiện các chiến lƣợc, chính sách phát triển và quản lý thị trƣờng BĐS sau khi đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt” và Nghị định 25/2008/NĐ-CP quy định “Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chịu trách nhiệm quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS theo quy định của pháp luật”, ngồi ra chƣa có văn bản quy phạm pháp luật nào hƣớng dẫn về các nhiệm vụ trên.
Căn cứ vào thực tế quản lý thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta hiện nay, nội dung quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS có thể là:
1. Tạo khung pháp lý cho thị trƣờng thông qua ban hành các luật, các chính sách về BĐS;
2. Phân cấp, phân quyền trong việc quản lý nhà nƣớc đối với đất đai, BĐS và thị trƣờng BĐS;
3. Quản lý các hoạt động giao dịch BĐS thông qua hoạt động đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất;
4. Xây dựng hệ thống cơng cụ tài chính điều tiết thị trƣờng, trong đó quan trọng nhất là chính sách giá và thuế;
5. Quản lý quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng gắn với điều tiết cung –cầu bất động sản;
6. Quản lý dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất động sản;
7. Xây dựng, tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc nhằm quản lý thị trƣờng BĐS.