5. Cấu trúc luận văn
1.5. Kinh nghiệm quản lý nhà nƣớc về thịtrƣờng BĐS của một số nƣớc trên
1.5.1. Kinh nghiệm của Trung quốc
Hiện Trung quốc đã có quy hoạch tổng thể và chi tiết cho hơn 100 thành phố; quy hoạch tổng thể và chi tiết của thành phó trực thuộc Trung ƣơng do Quốc Vụ viện phê duyệt; quy hoạch của các thành phố thuộc tỉnh do tỉnh phê duyệt. Có 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: cấp quốc gia, tỉnh, thành phố, huyện, hƣơng (thôn, xã). Việc quy hoạch là nhiệm vụ mới nhằm quản lý tài nguyên đất để khuyến khích phát triển kinh tế và phục vụ phát triển, trong đó quan trọng là quản lý chặt quy hoạch sử dụng đất. Trung quốc đề ra nhiệm vụ bảo vệ đất canh tác đến năm 2020 là 1,8 tỷ mẫu, theo đó coi đây là vạch đỏ, khơng đƣợc thấp hơn; khuyến khích sử dụng đất đai không phải đất canh tác, khuyến khích tiết kiệm và sử dụng các loại đất khác, vùng đất nông nghiệp khơng đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất
b) Về vấn đề nhà ở: Từ khi Trung quốc cải cách nhà ở, kết thúc phân phối
nhà đến nay, thị trƣờng BĐS đã phát triển. Hiện nay tình hình nhà ở tại Bắc Kinh và Thƣợng Hải đang trong giai đoạn cung lớn hơn cầu. Vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc đặt ra. Trong 3 năm từ 2009 -2011, nhà nƣớc Trung Quốc đã chi khoảng 900 tỷ nhân dân tệ để giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Vì giá là theo giá thị trƣờng, nên mặc dù quy định giá thấp hơn giá thị trƣờng nhƣng khơng có quy định mức cụ thể. Trung quốc cho phép ngƣời nƣớc ngoài đƣợc sở hữu BĐS nƣớc mình, khơng chỉ đƣợc sở hữu các cơng trình xây dựng trong các dự án do họ đầu tƣ mà đƣợc mua bán, sở hữu nhà ở nhƣ công dân nƣớc sở tại. Việc thu hút vốn cho ngành kinh doanh BĐS là tƣơng đối rộng rãi, vốn trong nƣớc và nƣớc ngồi đều có thể tham gia. Tuy nhiên tất cả mọi loại vốn đều phải đầu tƣ bằng đồng nhân dân tệ. Ngƣời nƣớc ngoài đƣợc phép mua nhà ở Trung quốc nếu công tác tại Trung quốc trên 1 năm và chỉ đƣợc mua 1 căn nhà. Khi Trung quốc mở cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tƣ nƣớc ngồi tham gia thực hiện đầu tƣ và kinh doanh nhà ở. Nhà đầu tƣ đƣợc mua đất có thời hạn tối đa là 99 năm để đầu tƣ và kinh doanh nhà ở.
c) Về vấn đề tài chính - tiền tệ BĐS
Để thị trƣờng đất đai, BĐS phát triển lành mạnh, Trung quốc đã đƣa ra chính sách quản lý bằng việc cân bằng quan hệ cung – cầu, chính phủ Trung Quốc khống chế và điều tiết lƣợng đất hàng hóa trên thị trƣờng thơng qua hình thức xuất nhƣợng; qua đó kiểm sốt chặt chẽ tổng lƣợng cung ứng đất xây dựng; thực hiện
nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thƣờng; đẩy mạnh đầu thầu, đấu giá; tăng cƣờng quản lý việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất.
Đối với vấn đề định giá đất, về nguyên tắc, giá đất không do con ngƣời quyết định mà do thị trƣờng tự điều tiết. Con ngƣời chỉ dùng các biện pháp nghiệp vụ để phản ánh. Giá xuất nhƣợng là do thị trƣờng xác lập; giá quy định là để tham khảo. Một điểm đáng chú ý là ở Trung Quốc, giá nhà và giá đất đƣợc xác định tách biệt độc lập. Nhà nƣớc có quy định về quy trình nghiệp vụ định giá đất. Đặc biệt để chống tình trạng đầu cơ đất đai, bên cạnh việc hoàn thiện Luật về quản lý đất đai, năm 1994 nhà nƣớc đã ban hành điều lệ về quản lý bất động sản nhằm hạn chế tổng lƣợng đất đai để điều tiết quan hệ cung – cầu trên thị trƣờng; quy định nhà đầu tƣ nhận xuất nhƣợng đất nếu muốn chuyển nhƣợng tiếp phải đầu tƣ vào đất đai ít nhất 25% tổng giá trị đầu tƣ của dự án. Nếu trong thời hạn 1 năm mà nhà đầu tƣ không thực hiện quy định này sẽ bị phạt tiền và trong thời hạn 2 năm không đầu tƣ thị bị nhà nƣớc thu hồi đất.