5. Cấu trúc luận văn
2.3.3. Thực trạng công tác quản lý giá BĐS (giá đất)
Nhà nƣớc quản lý giá đất bằng các quy định về các trƣờng hợp hình thành giá đất, phƣơng pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; các trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng; quản lý các hoạt động dịch vụ về giá đất.
Quản lý giá cả BĐS là việc rất khó, bởi lẽ giá cả do nhà nƣớc quy định rất khác nhiều so với giá cả thị trƣờng, hơn nữa đơn giá đất mà nhà nƣớc quy định chỉ áp dụng cho việc tính giá trị chuyển quyền sử dụng đất, tính lệ phí trƣớc bạ, mua nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, cho thuê đất, chứ khơng phải đơn giá cho việc tính giá trị thực của BĐS khi tham gia giao dịch.
Giá cả BĐS bao gồm giá trị vật kiến trúc, cơng trình xây dựng và giá trị quyền sử dụng đất. Có hai hệ thống định giá đất: tổ chức nhà nƣớc và tổ chức tƣ vấn.
Từ trƣớc khi có Luật đất đai năm 2003, thành phố Hải Phòng đã ban hành quyết định số 208/QĐ-UB ngày 11/02/1998 quy định đơn giá đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng. Quyết định này đƣợc áp dụng trong thời gian khá dài (1998 đến 2004); theo đó giá đất tại vị trí đƣờng phố loại 1 (Cầu Đất, Quang Trung, Hồng
Văn Thụ, Tơ Hiệu…: 6.500.000 đồng/m2). Giá đất tại vị trí ngõ của các tuyến phố
trung tâm là 550.000 đồng/m2. Trong khi đó, qua theo dõi việc chuyển nhƣợng của
một số hộ dân có vị trí đắc địa, thì giá đất trên thị trƣờng đã bỏ xa giá đất mà nhà nƣớc quy định tới vài chục lần (điều tra, khảo sát hộ bà Khanh tại nhà số 58 phố Tô Hiệu, thời điểm năm 2003 hai bên đã thực hiện chuyển nhƣợng 80.000.000
đồng/m2
; gấp 12 lần giá đất tại quyết định 208). Theo quy định của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, nếu giá khai lớn hơn giá nhà nƣớc thì sẽ tính theo giá khai để áp thuế, nếu thấp hơn thì sẽ tính theo giá nhà nƣớc để áp thế; điều này đã làm cho các bên giao dịch khai thấp đi nhiều lần so với giá thực mua bán. Thời điểm từ năm 2000-2003 là thời điểm sôi động của thị trƣờng BĐS tại thành phố Hải Phịng. Việc
khuyến khích, nới rộng các chính sách để các thành phần kinh tế trong nƣớc phát triển, kêu gọi đầu tƣ nƣớc ngoài, hai năm liền thành phố lấy chủ đề năm (doanh nghiệp và hội nhập) đã phần nào thúc đẩy nhanh kinh tế phát triển. Các doanh nghiệp đua nhau đầu tƣ xây dựng, quỹ đất nông nghiệp đƣợc chuyển đổi lớn, thị trƣờng BĐS nóng lên rất nhiều. Đến thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực, giá đất trên thị trƣờng đã biến động rất nhiều, đơn giá đất mà thành phố quy định khơng cịn phù hợp và rất thấp so với thực tế biến động giá cả của thị trƣờng. Các bảng khung giá đất năm sau đã kế thừa hình thức và phƣơng pháp phân loại đƣờng phố, giá đất ở, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng mức giá sát giá thị trƣờng hơn và tăng hơn so với khung giá của năm trƣớc. Bảng khung giá các loại đất đƣợc công bố công khai rộng rãi đến các đối tƣợng, các tổ chức kinh tế xã hội, là căn cứ để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai. Tuy nhiên, các quy định khung giá đất hàng năm vẫn còn khoảng cách thấp khá xa so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng. Để điều chỉnh đơn giá đất thành phố đã ban hành quyết định 3612/QĐ-UB ngày 21/12/2004 quy định đơn giá đất năm 2005 trên địa bàn thành phố, theo đó đơn giá đất đã tăng lên rất nhiều so với đơn giá tại Quyết định
208 (vị trí đƣờng phố loại 1 là 30.000.000 đồng/m2
tăng gấp 5 lần) tuy nhiên so với thị trƣờng, đơn giá này cũng chỉ bằng 60%. Từ đó đến nay, hàng năm thành phố đều ban hành đơn giá đất làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất theo quy định, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nƣớc khi cổ phần hóa, tính bồi thƣờng… Các bảng khung giá đất năm sau đã kế thừa hình thức và phƣơng pháp phân loại đƣờng phố, giá đất ở, đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, xây dựng mức giá sát giá thị trƣờng hơn và tăng hơn so với khung giá của năm trƣớc. Trƣớc khi trình thành phố ban hành, các quận, sở ngành đã tổ chức điều tra, khảo sát giá trên thị trƣờng thông qua thông tin giao dịch tại các sàn tƣ nhậ, doanh nghiệp…Bảng khung giá các loại đất đã đƣợc công bố công khai rộng rãi đến các đối tƣợng, các tổ chức kinh tế, xã hội, làm căn cứ để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.
Bảng 2.9. Giá đất tại vị trí 1 của một số tuyến đƣờng phố trên địa bàn thành phố Hải Phòng qua các năm
Tên đƣờng phố
Năm Giá đất theo quyết định của UBNDTP (1.000 đ/m2 Giá đất trên thị trƣờng (1.000 đ/m2 Mức độ chênh lệch (lần ) Cầu Đất 2008 25.000 100.000 4 2009 30.000 90.000 3 2010 35.000 85.000 2,4 2011 40.000 80.000 2 Điện Biên Phủ 2008 25.000 80.000 3,2 2009 30.000 75.000 2,5 2010 35.000 65.000 1,85 2011 40.000 60.000 1,5 Quang Trung 2008 25.000 110.000 4,4 2009 30.000 100.000 3,3 2010 35.000 95.000 2,7 2011 40.000 80.000 2 Hoàng văn Thụ 2008 25.000 105.000 4,2 2009 30.000 95.000 2,7 2010 35.000 85.000 2,4 2011 40.000 80.000 2 Tô Hiệu 2008 25.000 110.000 4,4 2009 30.000 95.000 2,7 2010 35.000 90.000 2,57 2011 40.000 80.000 2
Nguồn: UBND thành phố và điều tra thực tế của học viên
Nhƣ vậy qua các năm, việc ban hành đơn giá đất của thành phố đã có sự điều chỉnh cho phù hợp hơn với giá thị trƣờng, mức độ tăng, giảm không đáng kể. Tuy nhiên mức độ chênh lệch giữa giá thị trƣờng và giá nhà nƣớc còn khá lớn. Từ cuối
năm 2011 thị trƣờng BĐS tại thành phố gần nhƣ “đóng băng”, các vị trí đắc địa hầu nhƣ khơng có giao dịch, chủ yếu các nhà trong ngõ, các khu dân cƣ ven đô giao dịch bình thƣờng nhƣng khơng sôi động. Khu dự án ngã 5 – sân bay Cát Bi thời gian qua không có giao dịch, sau hàng loạt các giao dịch “ảo”, cung vƣợt xa cầu, đâu đâu cũng treo biển “ cần chuyển nhƣợng lô đất…”
Trong thời gian qua, thành phố đã triển khai một số biện pháp bình ổn giá, chống đầu cơ đất đai trên thị trƣờng, nhƣ đẩy nhanh tiến độ cấp chứng chỉ BĐS, đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển nhà, đẩy mạnh các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên cơng tác quản lý lĩnh vực này cịn nhiều hạn chế, việc áp dụng các văn bản quản lý còn nhiều bất cập, chƣa đầy đủ.
2.3.4. Thực trạng quản lý các dịch vụ hỗ trợ thị trường
a) Quản lý và cung cấp thông tin thị trường BĐS
Thông tin về thị trƣờng BĐS rất đa dạng, tùy theo yêu cầu quản lý và ngƣời tham gia giao dịch, bao gồm các thông tin:
- Hồ sơ pháp lý của loại hình BĐS cụ thể và giá trị BĐS đƣợc giao dịch; - Tình hình giao dịch BĐS trên địa bàn;
- Cập nhật các chính sách, văn bản pháp luật, những quy định mới của các cơ quan tổ chức nhà nƣớc;
- Tình hình đầu tƣ BĐS (bao gồm các hoạt động và vốn đầu tƣ của nhà nƣớc, nƣớc ngồi, các tổ chức phi chính phủ, các tổ chức, cá nhân vào lĩnh vực BĐS);
- Các hoạt động kinh doanh tiếp thị BĐS quy hoạch, chuẩn bị và bắt đầu triển khai;
- Các thông tin theo yêu cầu khách hàng.
Trong những năm gần đây, hệ thống thông tin đất đai do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng đảm nhận đƣợc hỗ trợ từ Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã từng bƣớc đƣợc nâng cấp, tiếp cận dần với khoa học tiên tiến. Tuy nhiên hệ thống thông tin này vẫn chƣa đảm bảo đƣợc độ tin cậy cao, hầu nhƣ chỉ là thông tin về đăng ký đất đai ban đầu, chƣa cập nhật đƣợc những biến động về đất đai. Mảng thông tin về BĐS chƣa đầy đủ, hồ sơ pháp lý về nhà ở, các tài sản gắn liền với nhà ở, đất ở và thơng tin về thị trƣờng BĐS nói chung chƣa đƣợc tổ chức quản lý có hệ thống (quản lý rải rác tại Sở Xây dựng, Cục thuế, các cơ quan quản lý đất đai, đô thị thuộc UBND cấp huyện, xã), chƣa tạo cơ sở cho nhà nƣớc quản lý, đồng thời không đáp
ứng đƣợc yêu cầu cung cấp thơng tin và dịch vụ chính xác, đầy đủ về thị trƣờng BĐS cho ngƣời tham gia giao dịch.
Tại Hải Phòng, thời điểm trƣớc năm 2012, chƣa phân định rõ trách nhiệm thu thập dữ liệu đất đai thuộc về cơ quan nào, dữ liệu, thơng tin về đất đai, BĐS cịn nằm phân tán tại nhiều đơn vị, chƣa tập trung quản lý. Tại Sở Xây dựng vẫn lƣu giữ hệ thống bản đồ giải thửa và bằng khoán từ thời Pháp, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (loại bìa vàng theo Thơng tƣ 77/BXD ngày 15/11/1984 của Bộ Xây dựng); hồ sơ cấp giấy CNQSHN&QSD Đ ở theo Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính Phủ và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng theo Nghị định 95/NĐ-CP của Chính phủ, cụ thể:
- Bản đồ gồm: bản đồ hành chính, địa lý kinh tế: 02 tờ, bản đồ tổng hợp các khu tỷ lệ 1/10.000 (14 khu): 01 tờ và bản đồ giải thửa 188 tờ, hiện nay Sở Xây dựng đã thực hiện xong việc số hóa đƣa về dạng số để phục vụ cho công tác quản lý BĐS.
- Sở quản lý gồm sổ quản lý trạch chủ (13 quyển+ 01 tủ phiếu thửa đất; sổ quản lý đất vắng chủ (03 quyển); sổ quản lý đất cải tạo (01 quyển); sổ quản lý đất cải tạo (01 quyển); sổ quản lý đất công thổ từ năm 1962-1969 (03 quyển); sổ quản lý trạch chủ theo Thông tƣ 77/BXD (từ năm 1984 đến 1994: 10 quyển); sổ quản lý trạch chủ từ 1994 đến khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (05 quyển). Ngồi ra cịn có sổ quản lý cùng hồ sơ quản lý nhà vắng chủ, cải tạo khi nhà nƣớc thực hiện chính sách cải tạo về nhà những năm 1960-1961.
- Trƣớc bạ: khoảng 27.000 giấy (trong đó hồ sơ cũ: 10.612 giấy; hồ sơ cấp theo Thông tƣ 77: 3.490; hồ sơ cấp theo mẫu Nghị định 60/CP: 13.000 giấy).
Việc quản lý hồ sơ, dữ liệu đất đai cũng nhƣ các thông tin về BĐS tại Sở Xây dựng từ trƣớc đến nay là quản lý theo bằng khốn thửa đất, khơng theo địa chỉ số nhà, phƣờng, quận.
Tại Sở Tài ngun và Mơi trƣờng có hai đơn vị cùng quản lý, khai thác, sử dụng dữ liệu đất đai đó là Trung tâm cơng nghệ thơng tin và Văn phịng dăng ký quyền sử dụng đất, trong đó Văn phịng chủ yếu quản lý, sử dụng dữ liệu hồ sơ địa chính. Nhƣ vậy cho đến thời điểm này, trên địa bàn thành phố có 4 đơn vị thực hiện việc cung cấp dữ liệu đất đai, BĐS đó là Trung tâm cơng nghệ thơng tin, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trƣờng, các văn phịng đăng ký QSDĐ cấp huyện và Sở xây dựng. Việc này đã dẫn đến tình trạng chồng chéo về chức năng, chƣa thống nhất trong việc thu thập dữ liệu đất đai dẫn đến dữ
liệu đất đai nằm phân tán nhiều nơi, không đƣợc cặp nhật, mỗi một cơ quan, đơn vị cặp nhật theo cách riêng của mình và để phục vụ cho quản lý của ngành dẫn đến việc hoặc sử dụng dữ liệu hiện có hoặc phải đo đạc lập hồ sơ mói gây lãng phí về thời gian và tiền của. Hơn nữa do dữ liệu không thống nhất nên sự tham mƣu của các ngành cho UBND thành phố khi ban hành cơ chế chính sách cịn nhiều bất cập. Cho đến nay, các cơ quan quản lý vẫn chƣa xây dựng đƣợc cơ chế cung cấp thông tin thị trƣờng BĐS một cách hữu hiệu. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến làm cho thông tin về thị trƣờng BĐS không phản ánh đúng thực tế, làm tăng độ rủi ro trong giao dịch BĐS.
b) Đào tạo nguồn nhân lực thị trường BĐS
Đến nay thành phố Hải Phịng chƣa có cơ sở đào tạo và giáo trình chuẩn xác về các kiến thức kỹ năng hoạt động kinh doanh BĐS theo chƣơng trình khung của Bộ Xây dựng quy định. Hiệp hội BĐS Hải Phòng là tổ chức xã hội - nghề nghiệp tập hợp các cá nhân, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực BĐS hoặc có liên quan đến lĩnh vực BĐS, góp phần xây dựng và phát triển bền vững ngành. Trong 3 năm (2009-2012) Hiệp hội đã tổ chức thành cơng 7 khóa đào tạo nghiệp vụ với chun đề: môi giới, định giá, quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS đã đáp ứng nhu cầu của học viên muốn nâng cao nghiệp vụ chuyên môn và nắm chắc các quy định về chính sách, pháp luật của nhà nƣớc về hoạt động đầu tƣ, môi giới, kinh doạnh BĐS. Học viên hồn thành chƣơng trình đào tạo đƣợc Hiệp hội hỗ trợ nhanh chóng các chứng nhận và thủ tục đăng ký chứng chỉ hành nghề do Sở Xây dựng cấp.
Bảng 2.10. Tổng hợp tình hình cấp các loại chứng chỉ trên địa bàn thành phố Hải Phòng STT Năm Chứng chỉ kỹ sƣ định giá Chứng chỉ định giá BĐS Chứng chỉ môi giới BĐS 1 2009 47 (03 hạng 1) 45 104 2 2010 158 (07 hạng 1) 62 186 3 2011 117 (16 hạng 1) 76 246 4 2012 73 (04 hạng 1) 08 07
2.3.5. Thực trạng tổ chức bộ máy cơ quan nhà nước quản lý BĐS và thị trường BĐS
Tổ chức bộ máy cơ quan nhà nƣớc quản lý BĐS và thị trƣờng BĐS tại thành phố Hải Phòng đƣơc thực hiện ở 3 cấp:
a, Cấp thành phố: được thực hiện tại 2 cơ quan:
* Sở Tài nguyên và Môi trƣờng:
Thực hiện Luật đất đai năm 2003, để phù hợp với bộ máy từ Trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng, ngày 25/8/2003 UBND thành phố Hải Phịng đã ban hành quyết định số 1997/QĐ-UB thành lập Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thành phố. Theo đó quy định rõ chức năng, quyền hạn cơ cấu tổ chức bộ máy của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng: về quản lý tài nguyên đất: giúp UBND thành phố lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp thành phố; về đo đạc bản đồ…
Thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Mơi trƣờng có các phịng chun mơn (Văn phòng, Phòng Quản lý tài nguyên đất,
Phòng bản đồ địa chính, Phịng Kinh tế đất, Thanh tra… và các đơn vị liên quan
nhƣ: Văn phòng đăng ký quyền sử đụng dất, Trung tâm phát triển quỹ đất, Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và Môi trƣờng, Trung tâm thông tin tài nguyên Mơi trƣờng). Nhìn chung tổ chức bộ máy quản lý đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng từ năm 2002 đến nay khá biến động; việc chuyển giao qua lại chức năng quản lý “nhà đất” giữa Sở Tài nguyên-Môi trƣờng và Sở Xây dựng thể hiện sự lúng túng trong pháp luật về quản lý thống nhất đất đai, BĐS. Việc chƣa thống nhất về tổ chức bộ máy và chức năng, nhiệm vụ quản lý đất đai, BĐS cũng là một vấn đề đặt ra trong quá trình quản lý BĐS trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở nƣớc ta.
Bảng 2.11. Tổ chức bộ máy ngành Tài nguyên và Môi trƣờng thành phố Hải Phòng STT Tên đơn vị Tổng số lao động Biên chế Hợp đồng Tiến sỹ Thạc sỹ Đại học Dƣới đại học 1 Sở Tài nguyên và Môi trƣờng 142 76 66 0 8 98 36 2 Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng 14 quận, huyện 85 72 13 0 1 60 24 3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 14 quận, huyện