5. Cấu trúc luận văn
2.2. Khái quát thực trạng thịtrƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai đoạn
2.2.3. Tình hình giao dịch BĐS
a) Trên thị trường sơ cấp
Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt, thành phố đã giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đối với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất phục vụ đầu tƣ phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, phát triển nhà ở, phát triển đô thị.
Ngay sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc Chính phủ phê duyệt, thành phố đã chỉ đạo thực hiện việc công bố công khai quy hoạch; chỉ đạo việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2000-2010, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2005 và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010, thành phố đã giao, cho thuê đất thực hiện các cơng trình, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế-xã hội, phát triển các khu, cụm công nghiệp và đô thị; các dự án phát triển sản xuất,kinh doanh, dịch vụ. Giai đoạn từ năm 2002 đến năm 2008, thành phố đã thực hiện giao, cho thuê 1.197 điểm, dự án với tổng diện tích là 6.987,12 ha, tập trung cao trong 2 năm 2002 và 2003, chiếm 52,79% về số điểm, dự án và 48,90% về diện tích. Cụ thể:
- Đã giao 595 điểm, dự án với tổng diện tích 2.879,86 ha, trong đó: giao đất cho công dân làm nhà ở, phê duyệt kế hoạch đất ở 199 điểm, dự án tổng diện tích 763,64 ha; tái định cƣ 24 điểm, dự án tổng diện tích 47,45 ha; đất dùng cho mục đích cơng trình cơng cộng 274 điểm, dự án, tổng diện tích 1.464,66 ha; giao đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh 14 điểm, dự án với tổng diện tích 183 ha.
- Đã cho thuê sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển các KCN, CCN 602 điểm, dự án, tổng diện tích 4.107,26 ha. Nhìn chung các điểm, dự án đƣợc giao đất, cho thuê đất sau khi đƣợc giao mặt bằng đã khẩn trƣơng đƣa vào khai thác sử dụng đúng mục đích.
Về chuyển mục đích sử dụng đất: theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 tổng diện tích đất đƣợc chuyển mục đích sử dụng là 4.804 ha trong đó: đất nơng nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp là 2.663 ha; chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp 1.890 ha; đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất 251 ha. Song thực tế đến hết năm 2007, đất nông nghiệp đã thực hiện chuyển 5.562,57 ha bằng 208,8%; đáng chủ ý là so với kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, đất sản xuất nông nghiệp, chủ yếu là đất trồng lúa giảm gấp 2,2 lần.
b) Trên thị trường thứ cấp
Các giao dịch, mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp BĐS phát triển khá nhanh, làm rõ hơn bƣớc phát triển của thị trƣờng BĐS ở Hải Phòng.
Về giao dịch chuyển nhƣợng mua bán nhà ở, đất ở: công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc theo Nghị định 61/CP đƣợc đẩy mạnh đạt kết quả cao (từ năm 2002 đến 2012 đã bán đƣợc 11.227 hộ, thu về cho ngân sách gần 300 tỷ đồng ). Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân có xu hƣớng tăng nhanh, đóng góp nguồn thu đáng kể cho ngân sách. Theo thống kê của Cục thuế thành phố, từ năm 2004 đến năm 2012 đã có 154.893 lƣợt giao dịch đƣợc thực hiện, đặc biệt chỉ trong năm 2007 gấp 2 lần năm 2006 (bảng 2.6); có thể nói thời điểm 2 năm 2006-2007 thị trƣờng BĐS tại thành phố rất sôi động.
Bảng 2.6. Số lƣợng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, hộ gia đình thực hiện nộp nghĩa vụ thuế (từ năm 2002 đến năm 2012) Năn Số lƣợt hộ giao dịch Thuế chuyển QSDĐ ( Triệu đồng) Thuế thu nhập cá nhân ( Triệu đồng) 2002 6.318 2003 7.490 2004 8.958 12.104 2005 5.822 20.181 2006 6.371 31.379 2007 12.539 78.803 2008 20.916 100.398 2009 19.662 98.318 2010 27.918 149.912 2011 33.437 159.574 2012 19.270 99.597 TỔNG 154.893 236.492 507.401
Nguồn: Cục thuế thành phố Hải Phòng
Về giao dịch chuyển nhƣợng BĐS là nhà xƣởng, công trinh xây dựng của các đơn vị doanh nghiệp trên đất giao, thuê; căn cứ Luật đất đai năm 2003, từ năm 2007 đến hết năm 2012 đã có 214 lƣợt đơn vị, doanh nghiệp thực hiện việc chuyển nhƣợng BĐS là nhà xƣởng, cơng trình xây dựng trên đất giao, thuê.
Về hoạt động cho thuê BĐS là nhà ở, cửa hàng, văn phòng phát triển rõ hơn, làm cho thị trƣờng cho thuê BĐS sơi động hơn, trong đó phân mảng thị trƣờng cho thuê mặt bằng sản xuất tại các KCN đã phát triển khá nhanh. Theo quyết định 1448/QĐ-TTg ngày 16/9/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050, thành phố Hải Phịng có 16 khu cơng nghiệp lớn phân bổ trên 6 địa bàn quận huyện trong đó có 01 khu kinh tế và 05 khu công nghiệp đã triển khai đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng và đang thu hút các dự án đầu tƣ thứ cấp vào thuê đất: KCN Tràng Duệ, Nomura, Đình Vũ, Đồ Sơn, Nam Câù Kiền và KCN-đô thị VSIP; 03 KCN đang
triển khai xây dựng: KCN An Dƣơng, khu phi thuế quan và KCN Nam Đình Vũ (khu 1), KCN Nam Đình Vũ (khu 2). Tính đến tháng 12/2010, các KCN đã thu hút 98 dự án đầu tƣ vốn nƣớc ngoài (FDI) và 40 dự án có vốn trong nƣớc với số vốn đăng ký xấp xỉ 6 tỷ USD; có khoảng 30.000 lao động Việt Nam và chuyên gia nƣớc ngoài đang làm việc tại các KCN.
Tuy nhiên nhiều hoạt động cho thuê BĐS nhƣ thuê văn phòng, cửa hàng, cửa hiệu, nhà ở vẫn nằm ngoài sự quản lý của nhà nƣớc, do vậy chƣa nắm đƣợc quy mô của mảng thị trƣờng này.
Về thế chấp, bảo lãnh BĐS vay vốn các tổ chức tín dụng: hoạt động vay vốn có đảm bảo bằng BĐS đang có xu hƣớng tăng, thơng qua các tổ chức tín dụng, nguồn lực, vốn tiềm tàng từ đất đai, BĐS đã, đang đƣợc huy động nhiều hơn vào phát triển kinh tế xã hội của thành phố.
2.2.4. Đánh giá chung về thực trạng thị trường BĐS thành phố Hải Phòng
Nhận thức đƣợc tầm quan trọng của đất đai và thị trƣờng BĐS trong phát triển kinh tế - xã hội thành phố, báo cáo chính trị của Ban chấp hành Đảng bộ thành phố khóa XII trình Đại hội XIII Đảng bộ thành phố đã đề ra chủ trƣơng, nhiệm vụ, giải pháp quản lý đất đai, phát triển thị trƣờng BĐS: “quản lý sử dụng nguồn tài nguyên, nhất là tài nguyên đất đai, bảo đảm đúng quy hoạch, kế hoạch, tiết kiệm, bảo đảm cân bằng sinh thái. Xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai một cách hợp lý, gắn chặt quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch phát triển công nghiệp, dịch vụ; xử lý kiên quyết, dứt điểm các vụ việc vi phạm về đất đai, tài nguyên”, “Tập trung phát triển thị trƣờng BĐS, đất đai thật sự trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển, trong đó nhà nƣớc, thành phố phải là nhà đầu tƣ BĐS nắm quyền chi phối. Trƣớc mắt có các giải pháp mạnh, đồng bộ nhằm lành mạnh hóa thị trƣờng BĐS, khắc phục tình trạng trầm lắng trong thời gian qua” [19]
Những năm qua, nhìn chung đất đai đƣợc sử dụng có hiệu quả hơn, theo quy hoạch, kế hoạch; cơ cấu đất đai chuyển dịch đúng hƣớng, đáp ứng yêu cầu phát triển thành phố trong thời kỳ mới. Với sự đầu tƣ phát triển khá nhanh, phù hợp với quy hoạch, hệ thống kết cấu hạ tầng đã góp phần tạo nên sự phát triển nhanh kinh tế thành phố, đồng thời đã tạo ra sự đa dạng chủng loại, hình thức sở hữu BĐS ở thành phố. Một số loại BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc ở những năm trƣớc đây cũng đã có sự
chuyển dịch sang hình thức sở hữu khác để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách, hạn chế dần tình trạng bao cấp của nhà nƣớc. Nhà nƣớc tiếp tục đầu tƣ, nắm giữ các BĐS quan trọng đối với sự phát triển của thành phố; đảm bảo an ninh, công bằng và phát triển bền vững. Việc tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai, sự ra đời của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS và hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đã tạo hàng lang pháp lý cho sự hình thành, phát triển các yếu tố thị trƣờng BĐS. Thị trƣờng BĐS thành phố hải Phịng đã có bƣớc phát triển rõ nét hơn, tăng quy mơ và tính minh bạch. Các chủ thể tham gia thị trƣờng BĐS phát triển khá đa dạng, bình đẳng hơn trong tiếp cận hàng hóa, dịch vụ trên thị trƣờng. Hệ thống dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng có bƣớc phát triển mới, nhất là sự tham gia khá tích cực của hệ thống tín dụng, đóng vai trị quan trọng để nguồn vốn tiềm tàng trong đất đai, BĐS đƣợc huy động cho sự phát triển kinh tế- xã hội, đồng thời là nhân tố góp phần đẩy mạnh đầu tƣ phát triển hàng hóa trên thị trƣờng. Nguồn lực đất đai, BĐS đƣợc khai thác, sử dụng hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách, góp phần thay đổi bộ mặt đơ thị, nơng thơn, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng CNH-HĐH.
Bên cạnh những mặt đạt đƣợc, thị trƣờng đất đai, BĐS vẫn còn tồn tại những hạn chế, yếu kém:
- Đất đai, BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc chƣa thực sự đƣợc khai thác, sử dụng có hiệu quả, chƣa có đề án sử dụng hợp lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc đã xuống cấp. Thực trạng sử dụng đất lãng phí có thể thấy ở hầu hết các nhóm đất, nhất là nhóm đất phi nơng nghiệp, qua việc thực hiện các dự án phát triển đô thị, đô thị du lịch sinh thái. Việc giao đất, cho thuê đất cho hàng loạt các doanh nghiệp thời điểm 2002-2003, để rồi lại thu hồi hàng loạt sau vài năm là việc rất phức tạp, thể hiện buông lỏng quản lý, chƣa đánh giá đúng khả năng về mọi mặt của doanh nghiệp trƣớc khi giao đất. Nguồn thu từ đất đai, BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc huy động vào ngân sách chƣa tƣơng xứng và cịn để thất thốt.
- Thị trƣờng BĐS phát triển cịn thiếu lành mạnh, thiếu tính minh bạch và ổn định. Trên thị trƣờng sơ cấp: trình tự, thủ tục về đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phê duyệt dự án còn phức tạp, kéo dài, qua nhiều cấp. Đối với các nhà đầu tƣ có đủ tiềm năng để tham gia thị trƣờng thì cịn gặp trở ngại và chƣa thật bình đẳng trong việc
tiếp cận để có mặt bằng thực hiện các dự án đầu tƣ. Quy hoạch, đầu tƣ phát triển các KCN,CCN để có sẵn mặt bằng sạch đáp ứng yêu cầu thuê của các doanh nghiệp còn chậm. Hoạt động của thị trƣờng thứ cấp vƣợt ra ngồi tầm kiểm sốt của cơ quan quản lý nhà nƣớc. Nhiều giao dịch trên thị trƣờng là mua bán trao tay, khơng có giấy tờ hợp pháp, khơng đăng ký với cơ quan quản lý, rất khó khăn trong việc quản lý cũng nhƣ làm thất thu ngân sách. Nhìn chung, quy mơ thị trƣờng BĐS nói chung chƣa tƣơng xứng quy mơ hàng hóa tiềm năng, bộ phận lớn hàng hóa BĐS khơng thể tham gia thị trƣờng. Quy mơ các giao dịch BĐS chính thức cịn hạn chế, các hoạt động giao dịch về BĐS diễn ra trên thị trƣờng phi chính thức (thị trƣờng ngầm) chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng các giao dịch. Tính cơng khai, minh bạch rất hạn chế, nên khó tiếp cận trực tiếp, khó mua, khó bán; thiếu sự kiểm sốt, giám sát của nhà nƣớc đảm bảo cho thị trƣờng BĐS phát triển lành mạnh. Thị trƣờng cho thuê BĐS rất kém phát triển, nhiều yếu tố ảo, cho thuê dƣới mức giá của thị trƣờng ở khu vực đất, BĐS của nhà nƣớc, chủ sở hữu đứng ngoài cuộc khi BĐS, đất đai đƣợc tái cho thuê. Giá cả hàng hóa trên thị trƣờng còn ảnh hƣởng nhiều bởi yếu tố tâm lý, đầu cơ, giá vàng… Cơ sở hạ tầng của thị trƣờng BĐS phục vụ giao dịch hàng hóa trên thị trƣờng cịn thơ sơ, kém phát triển, chƣa có sàn giao dịch BĐS chuẩn theo quy định, nhất là phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế. Thông tin của thị trƣờng BĐS còn chƣa đáp ứng yêu cầu đầy đủ, kịp thời, tin cậy. BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc chƣa thực sự đƣợc khai thác, sử dụng có hiệu quả; tình trạng bng lỏng quản lý, xuống cấp, biến dạng quỹ nhà công; nguồn thu từ BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc huy động vào ngân sách chƣa tƣơng xứng và cịn để thất thốt. Thị trƣờng BĐS phát triển còn thiếu lành mạnh, minh bạch, ổn định. Phạm vi thị trƣờng chƣa phát triển đều khắp, tập trung chủ yếu ở các khu đô thị, khu cơng nghiệp, khu vực nơng thơn cịn trầm lắng.
- Hàng hóa trên thị trƣờng chƣa đa dạng phong phú, chƣa đáp ứng tối đa các đối tƣợng cầu. Trong phân mảng thị trƣờng nhà ở, thiếu loại nhà ở để bán, cho thuê phù hợp với nhu cầu của đa số đối tƣợng thu nhập trung bình và thu nhập thấp, trong đó đối tƣợng ngƣời hƣởng lƣơng, lao động các KCN, CCN, sinh viên, dân lao động nghèo đô thị, lao động nhập cƣ từ nông thôn và các tỉnh khác. Sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ cho thuê, nhà ở xã hội làm mất thăng bằng cán cân cầu trên thị trƣờng.
- Thành phố chƣa thành lập sàn giao dịch BĐS, sàn giao dịch BĐS doanh nghiệp cịn ít (14 sàn), chƣa phù hợp theo quy định; hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chƣa thông qua sàn giao dịch. Cơ sở hạ tầng của thị trƣờng BĐS còn yếu, các hoạt động hỗ trợ, dịch vụ cho thị trƣờng chậm phát triển. Thành phố chƣa có cơ chế cung cấp thơng tin thị trƣờng BĐS một cách hữu hiệu, thông tin về thị trƣờng không phản ánh đúng thực tế, không đầy đủ, kịp thời, tin cậy, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.
- Thị trƣờng BĐS Hải phịng cũng đã trải qua những kỳ phát triển nóng, tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo đẩy giá BĐS lên cao so với giá trị thực, vƣợt quá xa đơng đảo cầu có khả năng thanh tốn, điều này tác động trực tiếp đến khả năng cải thiện chỗ ở của phần lớn những ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời nghèo đô thị, gây ảnh hƣởng đến thu hút đầu tƣ phát triển kinh tế-xã hội.
2.3. Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai đoạn 2002- 2012
Quản lý nhà nƣớc là dạng quản lý xã hội của nhà nƣớc, đƣợc sử dụng quyền lực nhà nƣớc để điều chỉnh các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con ngƣời do tất cả các cơ quan nhà nƣớc tiến hành để thực hiện chức năng của nhà nƣớc đối với xã hội. Quản lý nhà nƣớc bao gồm rất nhiều yếu tố trong đó chính sách quản lý, con ngƣời quản lý, bộ máy tổ chức quản lý và công cụ quản lý là những nội dung chủ yếu. Để quản lý tốt về BĐS và thị trƣờng BĐS một mặt nhà nƣớc phải đƣa ra những chính sách cho phù hợp, mặt khác phải có đội ngũ cán bộ công chức thạo việc, trang thiết bị quản lý hiện đại đáp ứng đƣợc nhu cầu đặt ra.
Về chính sách quản lý về BĐS trong thời gian qua của thành phố Hải Phòng đã ban hành rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhằm triển khai, cụ thể hóa các văn bản Luật đất đai phù hợp với tình hình phát triển của thành phố, chủ yếu tập trung vào một số vấn đề quan trọng nhƣ: khung giá đất, hạn mức đất ở, đấu giá quyền SDĐ, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ. Một trong những yếu tố quyết định thành công và hiệu quả của công tác quản lý nhà nƣớc về BĐS, thúc đẩy thị trƣờng BĐS đó là việc xây dựng một hệ thống chính sách pháp luật hồn thiện. Nhìn chung việc xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, BĐS của thành phố cịn ở tình trạng bị động, chƣa xây dựng đƣợc chƣơng trình, kế hoạch cho
cơng tác xây dựng ban hành văn bản trong từng giai đoạn cụ thể phù hợp với tình