Mặc dù xã Hồng Hoa đã có bản đồ địa chính dạng số được đo theo hệ tọa độ HN-72, nhưng trong q trình sử dụng do khơng được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau thời điểm đo đạc bản đồ địa chính mới nên việc quản lý đất đai trên địa bàn phường đa số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn cấp theo bản đồ và hồ sơ cũ. Bản đồ địa chính mới được sử dụng như một tài liệu tham khảo nên không được chỉnh lý đầy đủ.
Trong giai đoạn từ 1993 đến 1995 toàn bộ phường đã được kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 1230 hộ, các giấy chứng nhận này được kê khai cấp theo hồ sơ cũ có rất nhiều sai sót về ranh giới thửa đất, diện tích và thơng tin giấy chứng nhận. Sổ cấp giấy chứng nhận qua nhiều năm không được bảo quản tốt nên hiện nay đã mục nát và chỉnh lý không đầy đủ các thông tin. Sau khi đo đạc bản đồ địa chính năm 2009 chưa thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các hồ sơ chuyển nhượng từ những năm 2001 đến 2009 do thấy có sự
sai khác về mặt diện tích giữa giấy chứng nhận QSD đất và thực tế sử dụng nên việc mua bán chủ yếu theo hình thức chuyện nhượng trao tay không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2.4. Một số tồn tại vƣớng mắc trong việc ứng dụng công nghệ lập và quản lý trên địa bàn huyện Tam Dƣơng
Trong quá trình điều tra, thu thập tài liệu tơi đã tìm hiểu và nhận thấy hiện trạng hồ sơ địa chính khơng đầy đủ của huyện Tam Dương xuất phát từ các nguyên nhân:
Do công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền trong giai đoạn trước thiếu đồng bộ nên việc thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức.
Lực lượng cán bộ quản lý mỏng, trình độ chun mơn nghiệp vụ của cán bộ địa chính phường, xã cịn hạn chế đồng thời phải kiêm nhiệm nhiều việc dẫn đến việc lập sổ sách, cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường xuyên.
Hệ thống văn bản pháp lý, quy định về hồ sơ địa chính thay đổi nhiều lần trong khi lại khơng có kinh phí để chuẩn hóa hồ sơ địa chính theo quy định mới.
Khó khăn xuất phát từ hệ thống hồ sơ địa chính khơng đầy đủ
Khi trong tay nhà quản lý chỉ có một hệ thống hồ sơ địa chính khơng đầy đủ như tại Huyện Tam Dương thì những khó khăn khi thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai là một điều đương nhiên, có thể kể ra một số khó khăn như sau:
Khó khăn đối với quản lý sử dụng đất và tra cứu thông tin đất đai của từng chủ sử dụng đất.
Khó khăn đối với cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do hệ thống hồ sơ địa chính của Huyện chưa đầy đủ cho nên thời gian trung bình để cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp đủ điều kiện cũng rất lâu, trung bình khoảng 2 đến 3 tháng trong khi theo quy định của Bộ Tài ngun và Mơi trường thì thời hạn tối đa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp đủ điều kiện là 60 ngày làm việc. Nguyên nhân của sự chậm trễ này thì có nhiều, tuy nhiên cơng việc xác minh nguồn gốc của thửa đất thường chiếm nhiều thời gian nhất.
Khó khăn đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Khó khăn đối với cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai .
Khó khăn đối với việc cung cấp thơng tin đất đai từ hồ sơ địa chính cho thị trường bất động sản và định giá đất hàng năm của UBND Tỉnh .
Tóm lại: Huyện Tam Dương với những điểm mạnh về đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội giúp thúc đẩy phát triển kinh tế một cách mạnh mẽ nhưng cũng tạo khơng ít khó khăn đối với cơng tác quản lý đất đai . Hệ thống hồ sơ địa chính của huyện khơng đầy đủ đồng bộ, khơng đảm bảo tính cập nhật bởi vậy gây rất nhiều khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai, mặc dù vậy với sự nỗ lực vượt khó và khắc phục tình hình của đội ngũ cán bộ quản lý, các nội dung quản lý đất đai vẫn được thực hiện tương đối tốt .
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN TAM DƢƠNG
3.1. Hồn thiện nội dung thơng tin hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai
Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính huyện Tam Dương đã gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai, bởi vậy yêu cầu bức thiết đặt ra là phải hoàn thiện hệ thống hồ sơ này càng sớm càng tốt . Để giải quyết vấn đề này đề tài đưa ra một số giải pháp như sau:
Các thông tin có trong hệ thống hồ sơ Địa chính khơng chỉ phục vụ cho quản lý đất đai mà còn phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản cũng như các vấn đề liên quan tới đất đai, giúp minh bạch hóa công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Ví dụ như căn cứ pháp lý, các thơng tin thuộc tính, thơng tin liên quan đến nghĩa vụ tài chính v.v. Tuy nhiên, hiện tại các thông tin trong bộ hồ sơ sổ sách địa chính cũng như trên bản đồ địa chính hỗ trợ rất ít cho việc quản lý này, do vậy học viên đã bám sát mục tiêu hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính giúp phục vụ quản lý đất đai .
Bên cạnh các thông tin sẵn có của sổ địa chính như hiện nay tơi đề xuất bổ sung thêm các thông tin:
- Giá đất theo khung giá Nhà nước (giá này được cập nhật hàng năm). - Giá đất theo giá thị trường (giá này được cập nhật 6 tháng một lần hoặc cập nhật theo giá trị của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
- Thông tin về các tài sản khác gắn liền với đất như: Loại nhà, cầu trúc nhà, số tầng…
Bổ sung thêm thông tin về giá đất giúp cho nhà quản lý thuận lợi hơn khi xác định phương án giá đền bù khi giải phóng mặt bằng .
Do trên sổ địa chính có hai loại giá đất nên nhà quản lý sẽ nắm được sự chênh lệch giữa hai loại giá này để kịp thời có các biện pháp điều chỉnh sao cho giá do Nhà nước quy định phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản và theo sát giá trên thị trường đồng thời phù hợp với tình hình tại địa phương.
Bổ sung thêm các thông tin về nhà như: loại nhà, cấu trúc nhà, số tầng, giúp cho nhà quản lý có cơ sở để tổ chức kê khai đăng ký các tài sản gắn liền với đất, trên cơ sở đó tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc phát hành một giấy chứng nhận cho một bất động sản gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất giúp cho các giao dịch thuận tiện hơn so với hai loại giấy chứng nhận riêng (một giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất, một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
* Sổ theo dõi đăng ký biến động đất đai
Bên cạnh các thơng tin sẵn có của sổ đăng ký biến động học viên đề xuất bổ sung thêm thông tin: lịch sử biến động của thửa đất , việc bổ sung thêm thông tin về lịch sử biến động của thửa đất sẽ rất hữu ích khi cần xác định thửa đất có đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hay không ? Bên cạnh đó thơng tin này cịn giúp giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo . Khi nhà quản lý nắm được cơ sở pháp lý của thửa đất tại thờ i điểm hiện tại và trong quá khứ sẽ giúp giải quyết dứt điểm các vụ khiếu kiện và giảm tối đa việc khiếu kiện nhiều lần, vượt cấp .
* Sổ mục kê đất đai
Bên cạnh các thơng tin sẵn có của sổ mục kê tôi đề xuất bổ sung thêm thông tin: các tài sản gắn liền với đất
Việc bổ sung thêm thông tin về các tài sản gắn liền với đất sẽ phục vụ cho công tác quản lý các trường hợp đã kê khai đăng ký nhưng chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với các tài sản gắn liền với đất .
3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số
+ Trong khn khổ của luận văn học viên lựa chọn xã Hoàng Hoa để đo đạc chỉnh lý bổ xung bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số. xã Hoàng Hoa được lựa chọn để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số bởi:
- xã Hoàng Hoa đã được đo vẽ bản đồ địa chính dạng số tỷ lệ 1/1000 thành lập năm 2009 với hệ tọa độ HN-72 và phân mảnh thành 49 tờ bản đồ. Sau khi chuẩn hóa bản đồ độ chính xác bản đồ đạt yêu cầu .
- Xã Hoàng Hoa đã tổ chức kê khai đăng ký cho toàn bộ các thửa đất trên địa bàn phường dựa trên hệ thống bản đồ địa chính số .
+ Để xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính số cho xã Hồng Hoa tơi lựa chọn bộ phần mềm gồm: Microstation, Famis, Maptrans 3 .0 v.v. Tôi lựa chọn các phần mềm nêu trên bởi hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Tam Dương nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung đã và đang được đo đạc bản đồ địa chính sử dụng phần mềm Micro Station và Famis để quản lý và biên tập bản đồ. Việc sử dụng thống nhất khuôn dạng dữ liệu là một điều rất quan trọng trong quản lý lưu trữ hồ sơ địa chính. Mặt khác phần mềm Micro Station và Famis đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường thống nhất sử dụng trên toàn quốc với định dạng file * .DGN.
+ Để lựa chọn phương án xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính xã Hồng Hoa cần thiết phải lựa chọn một phần mềm có thể quản trị dữ liệu đồ họa mạnh và phù hợp với định dạng dữ liệu của địa phương, bên cạnh đó phải quản trị dữ liệu hồ sơ mạnh, lưu trữ được khối lượng thông tin lớn đảm bảo cho công tác quản lý đất đai . Phần mềm phải đạt yêu cầu dễ sử dụng, dễ quản lý, độ bảo mật cao và hỗ trợ sử dụng phần mềm tốt từ đội ngũ cán bộ lập trình viên tại nên phần mềm.
3.3. Ứng dụng phần mềm vilis 2.0 xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Hồng Hoa, huyện Tam Dƣơng, tỉnh Vĩnh Phúc
3.3.1 Quy trình đo đạc chỉnh lý bổ xung bản đồ và xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính đồ địa chính