Đối với hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một vấn đề ý nghĩa pháp lý quan trọng bởi lẽ quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh kể từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Hiệu lực của hợp đồng xét về mặt thời gian, là khoảng thời gian đƣợc xác định từ khi hợp đồng bắt đầu phát sinh hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt. Trong đó, thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực là một trong những yếu tố pháp lý quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng và là mốc để xác định thời hạn có hiệu lực của hợp đồng. BLDS 2005, BLDS 2015 không định nghĩa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, mà chỉ qui định cụ thể về các thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401 BLDS 2015: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Với qui định này, nhà làm luật Việt Nam thừa nhận đồng thời hai loại thời điểm khác nhau: thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Vấn đề xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, về nguyên tắc đƣợc tính từ thời điểm giao kết, tức là thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc trả lời chấp nhận giao kết. Tuy nhiên sẽ có sự khác biệt lớn về thời điểm giao kết hợp đồng trong trƣờng hợp giao kết hợp đồng giữa những ngƣời gặp mặt hoặc trao đổi trực tiếp với nhau và trƣờng hợp giao kết hợp đồng giữa những ngƣời không gặp mặt hoặc không trao đổi trực tiếp với nhau.
Hầu hết các bộ pháp điển về Luật Hợp đồng trên thế giới đều qui định về một loại thời điểm là thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm giao kết cũng là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng trong hầu hết các bộ pháp điển này đều dựa vào phƣơng thức giao kết. Ví dụ BLDS Đức không qui định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, nhƣng có qui định chung về thời điểm có hiệu lực của sự tuyên bố ý chí, và qui định này cũng đƣợc áp dụng cả với việc giao kết hợp đồng: “Tuyên bố ý chí đối với một người vắng mặt có hiệu lực vào thời điểm người đó
nhận được tuyên bố” (khoản 1 Điều 130). BLDS Nga cũng có qui định tƣơng tự: “hợp
đồng được giao kết tại thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận đối với đề nghị đó”
(khoản 1 Điều 433). Khác với các BLDS của Đức và Nga, BLDS của Pháp không có qui định về thời điểm giao kết hợp đồng nói chung, mà chỉ có qui định về thời điểm có hiệu lực của hai hợp đồng cụ thể là hợp đồng tặng cho (Điều 932) và hợp đồng ủy quyền (khoản 2 Điều 1985). Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nói chung, án lệ
của Pháp cho rằng, “việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuộc thẩm
quyền của tòa án”.
Xem xét qui định tại khoản 1 Điều 400 BLDS năm 2015 cho thấy, luật Việt Nam theo nguyên tắc thời điểm hợp đồng giao kết giữa những ngƣời gặp mặt hoặc trao đổi trực tiếp với nhau là “thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.” Với hợp đồng giao kết bằng lời nói và “thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” với hợp đồng giao kết bằng văn bản. Trong trƣờng hợp giao kết hợp đồng giữa những ngƣời không gặp mặt là thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc thƣ trả lời chấp nhận.
Tóm lại, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bắt đầu sự ràng buộc pháp lý giữa các bên, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà kể từ thời điểm đó các bên phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng.
Việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý quan trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn sau đây:
Thứ nhất, về mặt lý luận, việc xác định hiệu lực và thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng là cơ sở phân loại hợp đồng. Dựa vào tiêu chí này, hợp đồng đƣợc chia thành hợp đồng ƣng thuận và hợp đồng thực tế. Theo đó, hợp đồng ưng thuận là hợp đồng mà theo qui định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ giữa các bên phát sinh ngay sau khi các bên thỏa thuận xong nội dung chủ yếu của hợp đồng. Ví dụ: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thực tế là hợp đồng mà sau khi thỏa thuận, hiệu lực của nó chỉ phát sinh tại thời điểm các bên chuyển giao cho nhau đối tƣợng của hợp đồng. Ví dụ: hợp đồng mƣợn tài sản, hợp đồng cầm cố tàisản…
Thứ hai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở pháp lý để xác định thời
điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Kể từ thời điểm này, các bên đã chính thức tạo lập nên quan hệ pháp luật về hợp đồng, cũng từ thời điểm này, hợp đồng có hiệu lực ràng buộc các bên giống nhƣ pháp luật. Bên có quyền đƣợc phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng, và đƣợc hƣởng mọi quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng. Còn bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, và phải chịu trách nhiệm dân sự trƣớc bên có quyền về việc vi phạm hợp đồng.
Thứ ba, đối với các hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo qui
định thời điểm hợp đồng có hiệu lực ràng buộc đối với các bên (đối với hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực) mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hợp đồng có giá trị pháp lý đối kháng với ngƣời thứ ba, thực hiện quyền ƣu tiên thanh toán, bảo vệ ngƣời thứ ba ngay tình. Ví dụ: hợp đồng đƣợc công chứng thì có giá trị pháp lý đối với các bên liên quan (Khoản 3 Điều 4, và khoản 1, 2 Điều 6, Luật Công chứng năm 2006); hoặc một tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều món nợ khác nhau mà giá trị không đủ để thanh toán cho toàn bộ các món nợ, hợp đồng bảo đảm giữa các chủ nợ với ngƣời mắc nợ đều đƣợc đăng ký, áp dụng nguyên tắc ai đăng ký hợp đồng trƣớc thì đƣợc ƣu tiên thanh toán trƣớc từ tiền bán tài sản bảo đảm (Khoản 3 Điều 323 và Điều 325, BLDS 2005); hoặc để bảo vệ quyền ƣu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm ngay tình (Khoản 2, 3 Điều 13 và điểm a, b Khoản 1 Điều 20, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.)
Thứ tư,việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là căn cứ pháp lý để tòa
án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định thời điểm các bên bị xem là vi phạm hợp đồng và đƣa ra đƣờng lối xét xử phù hợp nhằm buộc bên vi phạm phải gánh chịu trách nhiệm dân sự tƣơng ứng. Theo đó, nếu hợp đồng đã có hiệu lực mà các bên không tuân thủ, thì tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền ra quyết định buộc bên vi phạm phải thực hiện đúng hợp đồng và bồi thƣờng thiệt hại do vi phạm hợp đồng (nếu có); nếu hợp đồng chƣa có hiệu lực, thì tùy trƣờng hợp cụ thể mà tòa án có thể công nhận hoặc không công nhận hợp đồng; nếu hợp đồng chƣa phát sinh hiệu lực thì có thể xác định hiệu lực ràng buộc nghĩa vụ tiền hợp đồng và trách nhiệm dân sự tƣơng ứng: trách nhiệm do đã từ chối giao kết hợp đồng một cách trái pháp luật, trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại do giao kết hợp đồng với ngƣời thứ ba trong thời gian chờ trả lời làm thiệt hại cho bên kia, trách nhiệm do sửa đổi hoặc rút lại đề nghị một cách trái pháp luật...
CHƢƠNG 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA