2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhàở hình thành trong tƣơng
2.1.5 Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng
Hình thức là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng, có quan hệ biện chứng với bản chất, nội dung, giá trị hiệu lực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, và là phƣơng tiện để diễn đạt ý chí của các bên, cũng nhƣ để chứng minh sự tồn tại của hợp đồng. Ngƣời ta sẽ không biết đến sự tồn tại của hợp đồng, nếu nó không đƣợc thể hiện dƣới một hình thức xác định.
Hợp đồng dân sự có thể đƣợc giao kết bằng ba hình thức: bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể và bằng văn bản, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải
đƣợc giao kết bằng một hình thức nhất định. Nhƣ vậy hình thức của hợp đồng dân sự là đa dạng, phù hợp với tính chất đa dạng của đối tƣợng hợp đồng và việc lựa chọn hình thức hợp đồng nào còn do ý chí của các bên.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thông thƣờng thì hình thức của hợp đồng bắt buộc phải bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc, đây cũng là quy định hiện hành của nhiều quốc gia trên thế giới. Các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận và đi đến thống nhất về các điều khoản, nội dung đó đƣợc ghi lại thành văn bản, văn bản đó chứa đựng mọi thỏa thuận, đƣợc lập bởi một hoặc hai ngôn ngữ, lập thành hai hoặc ba bản trở lên, có giá trị pháp lý nhƣ nhau. Hợp đồng mua bán nhà ở phải đƣợc lập theo hình thức nhất định, nếu các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một trong hai bên, Tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền buộc các bên phải thực hiện các quy định về hình thức trong thời hạn nhất định, quá thời hạn đó mà các bên không hoàn thiện về hình thức của giao dịch thì giao dịch đó vô hiệu. Đây là quy định có tính chất mở, tạo điều kiện tối đa cho các bên, tránh hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu.
Nhà ở với tƣ cách là loại tài sản đặc biệt có ảnh hƣởng lớn đến đời sống của con ngƣời, của xã hội. Vì thế các giao dịch mua bán nhà ở theo quy định của luật thực định Việt Nam và nhiều nƣớc khác trên thế giới đều quy định hình thức của các giao dịch này phải đƣợc thể hiện bằng văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để vừa đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng, vừa thực hiện sự giám sát của nhà nƣớc đối với các giao dịch có liên quan tới đối tƣợng này và phần nào theo dõi đƣợc nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng nhƣ có cơ sở cho việc hoạch định kế hoạch, chính sách về nhà ở. Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 quy định Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và
phải được lập thành văn bản, đồng thời trƣờng hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện
công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trƣờng hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cƣ; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mƣợn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trƣờng hợp các bên có nhu cầu. (Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014)
Tuy nhiên khác với giao dịch mua bán nhà ở thông thƣờng, trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL có một bên là tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở thì việc quản lý, giám sát của nhà nƣớc với hoạt động này đƣợc thực hiện thông qua việc tổ chức kinh doanh nhà ở thành
lập doanh nghiệp, đăng kí mã số kinh doanh và mã số thuế với nhà nƣớc. Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở có bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Khoản 2 Điều 19 nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định trƣờng hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL mà thu tiền trả trƣớc của ngƣời mua, thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.Trong khi đó, Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Nhƣ vậy, tƣơng tự nhƣ hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng phải lập thành văn bản tuy nhiên việc công chứng chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng thì các bên đƣợc tự do thỏa thuận. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng gồm hai trƣờng hợp:
i) Nếu bên bán nhà ở HTTTL là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đăng kí kinh doanh thì hợp đồng mua bán nhà ở không cần phải công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trừ trƣờng hợp các bên thỏa thuận công chứng, chứng thực.
ii) Nếu bên bán nhà ở HTTTL không phải là doanh nghiệp có đăng kí kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đa số là hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo. Nhằm bảo vệ quyền lợi ngƣời mua và kiểm soát tính hợp pháp của các hợp đồng mẫu, pháp luật hiện hành yêu cầu hợp đồng mẫu phải tuân thủ các quy định về mẫu hợp đồng tại Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ thƣơng mại phải tuân thủ theo mẫu tại Thông tƣ 03/2014/TT-BXD Thông tƣ sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD. Điều 2 Thông tƣ 03/2014/TT-BXD quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ thƣơng mại nhƣ sau:“Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định tại Thông tư này với cơ quan có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”. Theo quy định
của Luật Bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng năm 2010 và Nghị định 99/2011/NĐ-CP hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cƣ bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL mà đối tƣợng là căn hộ chung cƣ sẽ phải đăng ký với sở công thƣơng hoặc cục quản lý cạnh tranh (thuộc Bộ công thƣơng) tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng.
Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải lập thành văn bản, thủ tục công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.
Đối với pháp luật Việt Nam thực định, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở là một khâu quan trọng trong cả giao dịch từ khi bắt đầu đến khi kết thúc giao dịch. Thủ tục mua bán nhà ở hoàn thiện là sự kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Trƣớc hết thủ tục mua bán nhà ở là các bên đem hợp đồng mua bán đã đƣợc các bên soạn thảo ra phòng công chứng, Ủy ban nhân dân (hoặc hai bên đến phòng công chứng, Ủy ban nhân dân để công chứng viên, cán bộ tƣ pháp soạn thảo hợp đồng). Hợp đồng đó nếu có nội dung hợp pháp thì sẽ đƣợc chứng thực, sau khi thực hiện xong thủ tục chứng thực, các bên mang hợp đồng đó đi làm thủ tục trƣớc bạ sang tên. (lệ phí trƣớc bạ nếu không có thỏa thuận thì sẽ do bên mua chi trả). Sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên và nộp thuế thì quyền sở hữu đƣợc chuyển giao từ ngƣời bán nhà sang ngƣời mua nhà ở.
Có thể tóm tắt trình tự, thủ tục mua bán nhà ở vào các bƣớc nhƣ sau:
i) Thông báo cho Sở Xây dựng về việc kí hợp đồng huy động vốn cho nhà ở HTTTL.
Theo Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về thủ tục hành chính khi kí kết hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”. Nhƣ vậy chủ đầu tƣ huy động vốn, thu tiền trƣớc của ngƣời mua theo hình thức kí hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải làm thủ tục thông báo cho Sở xây dựng nơi có nhà ở biết. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ đề nghị của chủ đầu tƣ, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tƣ;
nếu hồ sơ chƣa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trƣờng hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua nhƣng chủ đầu tƣ không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ đƣợc thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng.
Ngoài ra, quy định điều kiện đối với nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là để giúp cơ quan nhà nƣớc minh bạch hơn trong quản lý, đặc biệt là quản lý hoạt động đầu tƣ thực hiện dự án phát triển nhà ở thƣơng mại của chủ đầu tƣ trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản đang còn nhiều xáo trộn, giao dịch diễn ra hết sức đa dạng, nhiều chủ đầu tƣ thực hiện kí kết hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không đúng theo quy định của pháp luật.
ii) Ký hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với nhà ở HTTTL thì cần có các điều kiện nhƣ đã trình bày ở trên, bên mua là ngƣời nƣớc ngoài thì cần có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
iii) Thủ tục Kê khai và nộp thuế, lệ phí (Tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Đối với trƣờng hợp mua bán nhà ở HTTTL thì Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện.
iv) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sở hữu nhà ở nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Sau khi nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trƣớc bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Theo quy định thì chủ đầu tƣ có nghĩa vụ phải làm thủ tục để cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời mua và chủ đầu tƣ phải tiến hành bàn giao các giấy tờ liên quan đến nhà ở trong thời gian tối đa là 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, trừ trƣờng hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)
Đây là những quy định về hình thức và trình tự thủ tục của một hợp đồng mua bán nhà ở để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Các trƣờng hợp mua bán nhà ở HTTTL mà không đúng với các quy định trên về hình thức, thủ tục mua bán thì hợp đồng đã kí không có giá trị pháp lý, bên vi phạm nếu gây ra thiệt hại thì phải bồi thƣờng cho bên bị vi phạm và có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.