2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhàở hình thành trong tƣơng
2.1.2 Điều kiện về chủ thể
Chủ thể trong giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo Bộ luật Dân sự và giao dịch trong mua bán nhà ở HTTTL bao gồm bên bán và bên mua nhà ở. Dƣới góc độ lý luận chung thì chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là là những ngƣời tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó.
Hiện nay pháp luật của đa số nƣớc trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân. Pháp luật dân sự Việt Nam trƣớc đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này.Tuy nhiên theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình, tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhƣng là chủ thể hạn chế hơn bởi đây không phải là pháp nhân cũng không phải là cá nhân nên các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật.
Để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, các hệ thống pháp luật đều qui định chủ thể phải có năng lực chủ thể nhất định. Theo đó, yêu cầu về chủ thể tham gia hợp đồng “có năng lực hành vi dân sự” là một trong những điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực. Pháp luật Việt Nam qui định chủ thể tham gia giao dịch dân sự (hợp đồng) phải “có năng lực hành vi dân sự”. Cũng theo các qui định của BLDS 2015, chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng bao gồm các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mặt khác, năng lực hành vi dân sự để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng của các chủ thể khác nhau là không giống nhau.
Đối với cá nhân: Tƣ cách chủ thể của cá nhân khi tham gia vào hợp đồng phụ
thuộc vào mức độ năng lực hành vi dân sự của họ. Căn cứ vào độ tuổi và trình độ nhận thức, năng lực hành vi dân sự của cá nhân khác nhau sẽ đƣợc thực hiện những giao dịch dân sự khác nhau; ngƣời bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì phải có ngƣời giám hộ và mọi giao dịch liên quan đều phải đƣợc xác lập, thực hiện thông qua ngƣời giám hộ (Điều 22); ngƣời bị tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân
sự thì các giao dịch liên quan tới tài sản của họ phải đƣợc sự đồng ý của ngƣời đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch phục vụ nhu cầu hàng ngày (Điều24).
Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: Pháp nhân là những tổ chức có đủ
các điều kiện đƣợc qui định tại Điều 74 BLDS năm 2015. Các pháp nhân là chủ thể đầy đủ của quan hệ pháp luật dân sự, có năng lực chủ thể mang tính chuyên biệt, đƣợc tham gia xác lập, thực hiện các giao dịch phù hợp với mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân thể hiện trong điều lệ, hoặc quyết định thành lập pháp nhân. Hộ gia đình và tổ hợp tác là chủ thể hạn chế của Luật Dân sự. Hai loại chủ thể này tham gia các giao dịch phù hợp với phạm vi hoạt động của nó do pháp luật qui định. Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác là những thực thể xã hội chứ không phải là một con ngƣời tự nhiên, nên năng lực hành vi dân sự của các chủ thể này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí của một con ngƣời cụ thể nào đó, mà đƣợc thể hiện bởi ý chung của các thành viên và đƣợc thực hiện thông qua hành vi của ngƣời đại diện, nếu hành vi đó đƣợc thực hiện nhân danh chủ thể, trong phạm vi đại diện, và tƣơng ứng với phạm vi hoạt động của chủ thể đó.
Nhìn chung, để có thể xác lập, thực hiện các hợp đồng, chủ thể là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự thích ứng với loại giao dịch hoặc loại hợp đồng mà chủ thể đó tham gia. Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện hợp đồng thông qua ngƣời đại diện hợp pháp.
Đây là những đặc điểm khái quát chung về chủ thể trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL. Để tìm hiểu kĩ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở này, cần làm rõ từng loại chủ thể riêng biệt, trên cơ sở đó sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về từng chủ thể tham gia giao dịch.
2.1.2.1 Bên bán nhà ở
Đối với việc mua bán nhà ở thông thƣờng, để có thể trở thành bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở, trƣớc hết bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và là chủ sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất có nhà ở đó hoặc là ngƣời đƣợc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền bán nhà ở thuộc sở hữu của ngƣời ủy quyền. Việc chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp đƣợc thể hiện thông qua việc ngƣời sở hữu, sử dụng đƣa ra đƣợc các văn bản, giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng nhƣ: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp, Hợp đồng mua bán nhà ở mà
họ đã đã thực hiện một cách hợp pháp với chủ sở hữu ngôi nhà trƣớc đó, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở....
Những quy định chung về bên bán trong giao dịch mua bán nhà ở tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014.
“Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”
Việc xác định điều kiện năng lực chủ thể của bên bán nhà là tùy thuộc vào tƣ cách pháp lý của bên bán nhà, họ là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác bởi lẽ quan hệ mua bán nhà ở HTTTL có đối tƣợng đặc biệt, chủ thể là bên mua ngoài những đặc điểm chung theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 thì còn có những điều kiện bổ sung theo quy định.
Bên cạnh các quy định trên đây, ngoài việc chứng minh quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà ở phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam và tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khác trong giao dịch. Theo qui định của BLDS 2015, cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi trở lên) thì đƣợc tự mình xác lập, thực hiện các hợp đồng dân sự; ngƣời chƣa thành niên từ đủ 6 tuổi đến dƣới 18 tuổi là người có một phần năng lực hành vi dân sự
thì việc xác lập, thực hiện các hợp đồng của họ phải đƣợc ngƣời đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác; cá nhân từ đủ 15 tuổi đến chƣa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải đƣợc ngƣời đại diện theo pháp luật đồng ý (Điều 21). Đây là quy định mới so với BLDS năm 2005, quy
định này đã chỉ rõ phạm vi giao dịch dân sự mà cá nhân từ 15 đến dƣới 18 tuổi không đƣợc phép tham gia, khắc phục quy định lập lờ không cụ thể trong BLDS 2005, gây tình trạng nhầm lẫn, khó áp dụng.
Nhƣ vậy đối với bên bán nhà ở HTTTL là cá nhân, yêu cầu chung là phải từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trƣờng hợp mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Để trở thành bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, bên cạnh việc tuân thủ các quy định trong luật Dân sự, Luật Nhà ở, cá nhân, tổ chức cũng phải đủ điều kiện quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định cụ thể với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
“Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Dƣới góc độ của luật Kinh doanh bất động sản, chủ thể là bên bán bất động sản cần đáp ứng các điểu kiện sau:
Điều kiện thứ nhất, Chủ thể là cá nhân, tổ chức phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân, tổ chức bán nhà ở HTTTL với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp, tuy nhiên phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu ra các trƣờng hợp cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp gồm:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.”
Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở là tổ chức kinh tế đƣợc thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam có tên gọi riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đƣợc đăng kí ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật gồm: Công ty cổ phần, Công ty nhà nƣớc, Công ty Hợp danh, Doanh nghiệp tƣ nhân, Công ty trách nhiệm hữu hạn. Các loại hình doanh nghiệp này đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2014.
Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tƣ cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tƣơng trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã. Hợp tác xã hoạt động nhƣ một loại hình doanh nghiệp, có tƣ cách pháp nhân, tự chủ, tự chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ tài chính trong phạm vi vốn điều lệ, vốn tích lũy và các vốn khác của hợp tác xã. Hợp tác xã hoạt động theo luật Hợp tác xã năm 2013.
Bên cạnh các doanh nghiệp, hợp tác xã thì Bộ luật dân sự cũng ghi nhận hộ gia đình, tổ hợp tác là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, do đó đây cũng đƣợc coi là chủ thể bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.
Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngƣ nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này. Trong quan hệ mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở HTTTL nói riêng, ngƣời tham gia giao kết hợp đồng không phải là hộ gia đình đó hay các thành viên của hộ gia đình mà là chủ hộ - đại diện cho hộ gia đình tham gia kí kết. “chủ hộ là đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ”. Chủ hộ có quyền ủy quyền cho thành viên khác đủ năng lực hành vi dân sự làm đại diện cho chủ hộ trong các giao dịch, khi ngƣời đƣợc ủy quyền xác lập hợp đồng cũng sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình theo hợp đồng.
Bên bán là Tổ hợp tác: Tổ hợp tác đƣợc hình thành trên cơ sở hợp đồng hợp tác có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, phƣờng, thị trấn của từ ba cá nhân trở lên, cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện những công việc nhất định, cùng hƣởng lợi và cùng chịu trách nhiệm khi là chủ thể trong các quan hệ dân sự. Tổ hợp tác có thể trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở tại bất cứ thời điểm nào, phụ thuộc vào hợp đồng hợp tác về thời gian và mục đích thành lập. Cũng giống nhƣ chủ thể là hộ gia đình, chủ thể là tổ hợp tác khi tham gia các giao dịch cũng thông qua ngƣời đại diện tham gia vào các giao dịch dân sự, ngƣời đại diện có thể là tổ trƣởng tổ hợp tác do tổ viên bầu ra hoặc tổ trƣởng có thể ủy quyền cho tổ viên thực hiện giao dịch. Đây là một chủ thể đặc biệt, họ cũng tham gia vào giao dịch về mua bán nhà ở để ở nhƣng ít tham gia vào giao dịch mua bán nhà để sản xuất, đầu tƣ kinh doanh.
Tuy nhiên tổ chức kinh doanh nhà ở HTTTL nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi phải đƣợc tổ chức hết sức chặt chẽ, trên quy mô lớn, có khả năng tài chính mạnh nên trên thực tế các hợp tác xã, hộ gia đình và tổ hợp tác kinh doanh nhà ở chiếm số lƣợng không lớn, mà chủ yếu là doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ kinh doanh nhà ở, chủ yếu là công ty Trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần.
Điều kiện thứ hai, cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp