tƣơng lai.
Trong giao kết hợp đồng, có thể xảy ra hai trƣờng hợp: giao kết trực tiếp giữa các bên và giao kết giữa các bên vắng mặt thông qua việc gửi lời đề nghị giao kết hợp đồng và trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng. Đối với giao kết trực tiếp, nếu các bên thỏa thuận bằng lời nói thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm các bên đã thỏa thuận xong về nội dung hợp đồng. Nếu các bên giao kết bằng văn bản thì thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
Nhìn chung, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đƣợc xác định là một trong ba thời điểm sau đây:
Thời điểm giao kết hợp đồng
Về nguyên tắc, khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có qui định khác, thì hợp đồng mặc nhiên có hiệu lực vào thời điểm giao kết. Thời điểm giao kết hợp đồng thƣờng là thời điểm các bên thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng, hay khi bên đề nghị đã nhận đƣợc trả lời chấp nhận hợp lệ của bên đƣợc đề nghị. Cụ thể:
- Hợp đồng đƣợc thỏa thuận trực tiếp bằng lời thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc trả lời chấp nhận của bên đƣợc đề nghị;
- Nếu hợp đồng giao kết bằng văn bản thì thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản;
- Nếu hợp đồng giao kết bằng thƣ tín, qua bƣu điện thì hợp đồng đƣợc giao kết vào ngày bên đề nghị nhận đƣợc thƣ trả lời chấp nhận hợp lệ;
- Nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có qui định im lặng là đồng ý giao kết hợp đồng, thì hợp đồng đƣợc xem là đã giao kết tại thời điểm hết thời hạn trả lời mà bên đƣợc đề nghị vẫn im lặng.
Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng có ý nghĩa pháp lý rất quan trọng, vì đây là thời điểm xác định sự gặp gỡ ý chí và sự thống nhất ý chí của các bên, đây còn là cơ sở để công nhận hiệu lực của hợp đồng và nếu hợp đồng mang tính chất ƣng
thuận thì sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý ràng buộc các bên tại thời điểm giao kết hợp đồng. Trong nhiều trƣờng hợp, thời điểm giao kết hợp đồng còn là cơ sở để xác định thời điểm chọn luật áp dụng khi giải quyết tranh chấp hợp đồng, bởi khi xem xét hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của các điều khoản liên quan trong hợp đồng, tòa án thƣờng căn cứ vào văn bản pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng. Mặt khác, thời điểm giao kết hợp đồng còn là cơ sở để xác định năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của chủ thể tham gia hợp đồng. Ngoài ra, thời điểm giao kết hợp đồng còn là mốc tính thời hiệu khởi kiện trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan tới việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Thời điểm do các bên thỏa thuận
Về nguyên tắc, hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết, nhƣng các bên có thể thỏa thuận hợp đồng phát sinh hiệu lực tại một thời điểm khác. Qui định này dựa trên cơ sở nguyên tắc tự do hợp đồng. Vì các bên có quyền tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng, nên cũng có quyền tự do lựa chọn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Tất nhiên, các bên có thể thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khác với qui định của pháp luật, nhƣng không đƣợc trái pháp luật hoặc trái với bản chất của hợp đồng.
Trong thực tiễn, khi các bên đàm phán và soạn thảo hợp đồng, không ít trƣờng hợp các bên thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một thời điểm xác định, khác với thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực do luật định. Hệ quả pháp lý của việc này là hợp đồng chỉ có thể phát sinh hiệu lực vào thời điểm đƣợc xác định kể trên.
Thời điểm do pháp luật qui định
Nếu pháp luật qui định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đƣợc lập theo đúng hình thức nhất định, thì chỉ khi các bên đã tuân theo hình thức đó, hợp đồng mới có hiệu lực. Trong những trƣờng hợp đặc thù cần có sự kiểm soát chặt chẽ về thủ tục xác lập hợp đồng và để bảo vệ các bên thiếu kinh nghiệm trƣớc những quyết định bất ngờ, nhà làm luật thƣờng qui định hợp đồng phải đƣợc lập bằng các hình thức văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đƣợc quy định trong BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo những văn bản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL gồm các trƣờng hợp sau:
Thứ nhất, với hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL mà bên bán là doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.
Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại nhƣ sau: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng [....]Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng” (Khoản
1, Điều 122)
Tuy nhiên với nhà ở HTTTL, điều kiện, hình thức mua bán lại có những điểm khác với mua bán nhà ở có sẵn. Điều 19 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Nhƣ vậy trong trƣờng hợp thu tiền trả trƣớc của ngƣời mua bằng hình thức kí hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thì điều kiện kí hợp đồng, hình thức mua bán phải tuân theo các quy tắc của Luật Kinh doanh bất động sản. Xác định hình thức hợp đồng có ý nghĩa quan trọng để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản nhƣ sau:
“2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. [...] Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”
Nhƣ vậy, mua bán nhà ở HTTTL mà chủ thể là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện nhƣ đã phân tích ở trên và có thu tiền trả trƣớc của ngƣời
mua thì việc kí hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không cần phải công chứng chứng thực.
Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên kí kết hợp đồng.
Thứ hai, với các loại hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không thuộc trường hợp nêu trên.
Trƣờng hợp này, việc mua bán nhà ở HTTTL chủ đầu tƣ khong phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì hợp đồng tuân theo các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tại các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thì khi đó hợp đồng mới phát sinh hiệu lực. Ngày tính hiệu lực của hợp đồng là ngày hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền.
Thực tế, với hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thì có 2 thời điểm. Với mỗi thời điểm này có những ý nghĩa khác nhau.
Thời điểm (1): là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, tức là quyền và
nghĩa vụ pháp lý của các bên có hiệu lực, buộc các bên phải nghiêm túc thi hành. Ví dụ bên bán có nghĩa vụ thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; Nghĩa vụ xây dựng và giao nhà đúng thời hạn đã ghi trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua; Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật; Nghĩa vụ thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận.... Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tƣ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trƣớc và kiểm tra thực tế tại công trình; Quyền đƣợc nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận; Quyền yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thƣờng thiệt hại, bên mua có nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn trong hợp đồng....
Thời điểm (2):Các bên thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, nhận nhà nhƣ cam kết,
hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. Trong nhiều trƣờng hợp, đây là thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.
Liên quan đến thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, nhận nhà cũng cần xác định đƣợc thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro của các bên đối với nhà ở HTTTL, đó là căn cứ để xác định các quyền và lợi ích của các bên mà pháp luật bảo vệ.
Căn cứ Điều 12 Luật nhà ở 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch nhà ở là:
“Trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà;
[...] Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền cho đủ đầu tư.Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Căn cứ Khoản 5 điều 19 luật Kinh doanh BĐS 2014: “…Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác…”.
Từ những quy định nêu trên, khi các bên trong giao dịch thực hiện các nghĩa vụ theo nội dung văn bản đã thỏa thuận nhƣ bàn giao nhà, thanh toán đủ tiền thì quyền sở hữu sẽ đƣợc chuyển giao mà không phải chờ đến lúc hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Quy định này đã đƣợc các đa số các Đại biểu Quốc hội nhất trí với lý do: quy định bảo đảm cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở; đồng thời hạn chế được các rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia từng loại giao dịch về nhà ở; giảm thủ tục hành chính.
Luật Đất đai 2013 đã có quy định mở cho việc đăng ký nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 95): việc đăng ký không bắt buộc mà chỉ được thực hiện khi
có yêu cầu của chủ sở hữu. Quy định này cùng với quy định về thời điểm chuyển quyền
sở hữu trong Luật Nhà ở 2014 đƣợc kỳ vọng là sẽ làm giảm thủ tục hành chính, giảm gánh nặng cho bộ máy nhà nƣớc, mang lại quyền lợi đầy đủ cho các bên. Nhƣng khi đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở, thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà đã đƣợc coi là xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó, nhƣng không có quyền bán, chuyển nhƣợng cho ngƣời khác vì chủ sở hữu vẫn phải thực hiện thủ tục hành chính để đƣợc cấp giấy
chứng nhận, sau đó mới có quyền định đoạt nhà ở. Nhƣ vậy vấn đề xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo luật Nhà ở 2014 đã không bảo đảm cho các chủ sở hữu thực hiện đƣợc đầy đủ các quyền đối với nhà ở, cũng không giảm thủ tục hành chính nhƣ định hƣớng của các nhà làm luật.