2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhàở hình thành trong tƣơng
2.1.3 Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng
BLDS 2015 thừa nhận nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận (Điều 3). Nhƣng để bảo vệ lợi ích của nhà nƣớc, lợi ích của công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời khác, BLDS 2005, BLDS 2015 cũng qui định một số trƣờng hợp hạn chế quyền tự do của các bên trong việc thiết lập hợp đồng. Theo đó, nội dung và mục đích của hợp đồng (giao dịch dân sự) “không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không
trái đạo đức xã hội” (Điểm c, khoản 1 Điều 117). Hợp đồng (giao dịch dân sự) “có
mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”
(Điều123).
Khái niệm nội dung của hợp đồng là một khái niệm rất rộng. Thƣờng thì nội dung của hợp đồng gồm các điều khoản, nhƣ: đối tƣợng của hợp đồng; số lƣợng, chất lƣợng của đối tƣợng đó; giá và phƣơng thức thanh toán; thời hạn, địa điểm thực hiện hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng…
BLDS không quy định nội dung chủ yếu của hợp đồng mà theo nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Điều 398 BLDS 2015 quy định các bên có thể lựa chọn một trong số những nội dung cơ bản sau:
“2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây: a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”
Trong đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng là nội dung quan trọng, hợp đồng chỉ đƣợc thực hiện khi các bên thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tƣơng ứng của bên kia và ngƣợc lại. Tƣơng tự nhƣ quan hệ mua bán thông thƣờng bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và đƣợc nhận tài sản. Ngoài ra các bên cũng có các quyền và nghĩa vụ cơ bản đƣợc quy định từ Điều 21 đến Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 áp dụng đối với các chủ thể mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung. Xuất phát từ đặc trƣng của quan hệ mua bán nhà ở HTTTL pháp luật hiện hành còn
quy định một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên trong hợp đồng nhƣ nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích tiền ứng trƣớc của chủ đầu tƣ, quyền đƣợc chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán của ngƣời mua…
Bất kỳ điều khoản nào trong nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì hợp đồng cũng bị coi là vô hiệu. Ví dụ hợp đồng mua bán nhà đƣợc xác lập, các bên thỏa thuận bên mua nhà phải thanh toán đầy đủ cho bên bán khi ký kết hợp đồng thì bị xem là vô hiệu vì “có nội dung trái pháp luật”. Bởi việc ứng tiền trƣớc phải đƣợc thực hiện nhiều lần” là một nguyên tắc trong mua bán nhà ở HTTTL và các bên đƣợc thỏa thuận về nghĩa vụ thanh toán tiền nhƣng bắt buộc bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền chia làm nhiều đợt, bên bán không đƣợc nhận tiền thanh toán một lúc toàn bộ giá trị căn nhà, lần thanh toán đầu tiên chỉ đƣợc thực hiện khi chủ đầu tƣ đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung dự án đã đƣợc phê duyệt, các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà ở.
Để hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở HTTTL có hiệu lực
thì mục đích của hợp đồng cũng phải không vi phạm điều cấm của pháp luật và không
trái đạo đức xã hội. Mục đích của giao dịch dân sự (hay hợp đồng) là “lợi ích hợp pháp
mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó” ( Điều 118 BLDS 2015).
Lợi ích hợp pháp là các hành vi mà các bên trong hợp đồng sẽ thực hiện để đem lại một kết quả nhất định, do đó lợi ích hợp pháp có thể là vật chất cụ thể, là một công việc phải thực hiện hoặc không thực hiện. Mục đích là yếu tố không thể thiếu trong hợp đồng, nhất là đối với hợp đồng mua bán nhà ở, nó là cơ sở xác lập, thực hiện hợp đồng và xem xét hợp đồng có hiệu lực hay không. Khi chủ thể xác lập quan hệ hợp đồng thì họ luôn mong muốn và kì vọng đạt đƣợc những mục đích nhất định và để đạt đƣợc mục đích đó họ phải có những cam kết và thỏa thuận về các điều khoản của hợp đồng, chính nó tạo thành nội dung của hợp đồng.
Điều cấm của pháp luật “là những quy định của pháp luật không cho phép chủ
thể thực hiện những hành vi nhất định”. Và “đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng
xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và
tôn trọng” (Điều 123 – BLDS 2015).
Hợp đồng có mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật thì vô hiệu. Ví dụ: hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở có mục đích là bán nhà, nhƣng thực tế hợp đồng lại ghi là trao đổi nhà ở (có thể nhằm mục đích trốn thuế thu nhập) thì bị pháp luật cấm
nên không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết.
Hợp đồng cũng không được trái đạo đức xã hội. Mỗi xã hội có quan niệm của
mình về đạo đức, nên không có đạo đức chung mà chỉ có đạo đức xã hội. Mặc dù khái niệm “đạo đức xã hội” đã đƣợc định nghĩa cụ thể, rõ ràng trong BLDS 2005, BLDS 2015 nhƣng phạm trù “đạo đức” thì khá trừu tƣợng và không phải là bất biến, đôi khi phụ thuộc rất lớn vào nhận thức chủ quan của mỗi ngƣời. Cả trên phƣơng diện lý luận và thực tiễn, vấn đề nhƣ thế nào là hợp đồng trái „đạo đức xã hội‟, hiện vẫn còn nhiều tranh cãi. Có quan điểm cho rằng, qui phạm đạo đức là loại qui phạm vừa mang tính chủ quan của mỗi ngƣời, vừa mang tính xã hội và tính giai cấp sâu sắc. Bên cạnh đó, đạo đức còn mang tính dân tộc và tính hiện đại. [41]