2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhàở hình thành trong tƣơng
2.1.1 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng
Nhà ở HTTTL cũng nhƣ các bất động sản khác sẽ đƣợc HTTTL là nhóm đối tƣợng đã đƣợc pháp luật dân sự các nƣớc trên thế giới điều chỉnh, với những quy chế cụ thể và chặt chẽ.
BLDS Pháp đã quy định cụ thể trƣờng hợp mua bán bất động sản HTTTL:
Điều 1601 – 1: hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn quy định trong hợp đồng. Có thể thỏa thuận bán theo phƣơng thức chìa khóa trao tay hoặc theo phƣơng thức hoàn thiện từng bƣớc.
Nhƣ vậy BLDS Pháp đã công nhận và bảo vệ bằng pháp luật đối với những giao dịch mua bán nhà ở sẽ đƣợc xây dựng (đƣợc HTTTL), đồng thời có các quy phạm tạo điều kiện cho các giao dịch này thực hiện một cách thuận lợi trên thực tế. Quy định của
BLDS Pháp cũng ghi nhận bất động sản sẽ đƣợc xây dựng là đối tƣợng của hợp đồng mua bán.
Theo pháp luật Việt Nam, đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nói riêng là nhà ở đủ điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với nhà ở thông thƣờng, khi đƣa vào giao dịch phải thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh, không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án; không nằm trong khu vực cấm xây dựng, có hồ sơ gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
Về mặt lý luận, giao dịch mua bán nhà ở nói chung và giao dịch mua bán nhà ở HTTTL nói riêng khi bên mua tham gia giao dịch đều hƣớng tới quyền sở hữu nhà ở mà họ mua. Theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2005 về đối tƣợng của hợp đồng mua bán thì:
“Điều 429. Đối tượng của hợp đồng mua bán
1. Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch.
2. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ.
3. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”
Theo lý luận về tài sản trong pháp luật dân sự thực định nƣớc ta trƣớc đây đã quan niệm cứng nhắc về khái niệm tài sản, chỉ đến khi ban hành BLDS năm 2005 thì quan điểm này mới đƣợc bao quát hơn khi quy định: “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ
có giá và quyền tài sản khác”. BLDS năm 2005 đã có quy định thoáng hơn, rộng hơn
khi bỏ hai chữ “có thực” trong quy định về vật ở BLDS năm 1995. Với quy định này thì khái niệm tài sản đã đƣợc mở rộng rất nhiều, có tính khái quát cao, khi nói tới vật thì có thể hiểu vật này là vật đang hiện hữu, vật đang tồn tại thực tế hoặc vật chắc chắn sẽ đƣợc HTTTL.
Pháp luật Việt Nam cũng ghi nhận nhà ở HTTTL là đối tƣợng của các giao dịch dân sự, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nhà ở HTTTL cũng là đối tƣợng đƣợc phép đƣa vào kinh doanh.
“Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Nhà ở HTTTL có những đặc điểm chung của nhà ở thông thƣờng nhƣng cũng có những đặc điểm riêng:
Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, tài sản chƣa hình thành hoặc chƣa hoàn
thành, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chƣa đƣợc “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tƣơng lai, mà chỉ có thể tƣởng tƣợng thông qua bản vẽ thiết kế, mô hình, dự thảo…
Thứ hai, do tài sản chƣa hình thành nên bên mua chƣa thể thực hiện đầy đủ các
quyền năng chiếm hữu, sử dụng của chủ sở hữu căn nhà.
Theo quy định của luật Nhà ở, căn cứ vào thời điểm hình thành, nhà ở HTTTL có thể bao gồm các loại sau đây:
- Nhà riêng lẻ: là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.(Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014)
Nhà biệt thự: Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi
tiết và hƣớng dẫn luật Nhà ở năm 2005 thì có thể hiểu nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang đƣợc dùng vào mục đích khác) có sân, vƣờn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vƣờn, có diện tích xây dựng không vƣợt quá 50% diện tích khuôn viên đất. Nhà biệt thự là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị cao trên thị trƣờng, do đặc điểm về diện tích và giá trị cao cho nên biệt thự thƣờng đƣợc xây dựng trong các dự án nhà ở thƣơng mại hoặc khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai.
Nhà ở liền kề: đây là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ đƣợc xây dựng liền kề
nhau, sát nhau thành dãy trong cùng lô đất và cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực. Nhà ở liền kề thƣờng là nhà ở thấp tầng, Các tầng cao nhƣ nhau trong một dãy nhà; Có hình thức kiến trúc hài hoà và mái đồng nhất cho một khu vực; đồng thời có màu sắc chung cho một dãy nhà;Thống nhất khoảng lùi và hình thức hàng rào cho một dãy nhà. Tùy thuộc vào loại đô thị mà nhà nƣớc quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà liền kề cũng khác nhau. Loại nhà này thiết kế cho để cho hộ gia đình ở riêng, độc lập không phải để cho nhiều ngƣời sử dụng chung nhƣ nhà ở chung cƣ.
- Nhà độc lập: là loại nhà ở đƣợc xây dựng trên diện tích độc lập, không có phần
nhà thấp tầng, diện tích nhỏ và thiết kế xây dựng thƣờng do các hộ gia đình tự quyết định và có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.
- Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang
chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014)
- Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp:
Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp hay còn gọi là tổ hợp đa năng là công trình đƣợc xây dựng với nhiều chức năng khác nhau nhƣ vừa làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ...Công trình đƣợc bố trí trong cùng một ngôi nhà các nhóm phòng hoặc tầng nhà có công năng sử dụng khác nhau (văn phòng, các gian phòng khán giả, dịch vụ ăn uống, thƣơng mại, các phòng ở và các loại phòng có chức năng không giống nhau....). Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp đƣợc xây dựng phù hợp với các khu du lịch, dịch vụ, khu dân cƣ .... nhằm cung cấp đầy đủ các tiện nghi, điều kiện sống cho một nhóm ngƣời trong một khu vực nhỏ.
Nhƣ vậy, theo quy định của pháp luật cũng nhƣ trên thực tế, nhà ở HTTTL đƣợc phân thành nhiều loại khác nhau, mỗi loại đều có tiêu chuẩn thiết kế và diện tích khác nhau. Việc phân loại thành các kiểu nhà, cấp, hạng nhà khác nhau để phục vụ cho công tác tính toán chi phí , đầu tƣ xây dựng khi lập dự án phát triển nhà, xác định giá bán, giá tính thuế.... và nhằm đảm bảo công tác quản lý về nhà ở đƣợc tốt hơn.
Do nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL đƣợc đƣa vào kinh doanh, nên pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện để một ngôi nhà đƣợc coi là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Theo đó nhà ở HTTTL phải đƣợc tạo dựng một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tƣ xây dựng và luật kinh doanh bất động sản. Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Nhà ở, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây
dựng hoặc được HTTTL theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt”. Đến luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định cụ thể điều kiện của bất động sản HTTTL đƣợc đƣa vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55: “Điều kiện của bất động sản HTTTL được đưa vào kinh doanh:
“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
Nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải đƣợc phép giao dịch. Đây là một trong các điều kiện phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ vô hiệu từ thời điểm kí kết. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thƣờng, điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thì bên bán không cần phải đáp ứng điều kiện: “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của
pháp luật” mà thay vào đó bên bán phải đƣa ra các chứng cứ để khẳng định ngôi nhà đó
chắc chắn sẽ HTTTL và dự án đó cho phép bên bán có quyền bán ngôi nhà cho ngƣời khác.
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở HTTTL đƣa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện:
Thứ nhất, chủ đầu tư ngôi nhà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam, Nhà nƣớc là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhƣng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... Theo từ điển giải thích thuật ngữ luật học – Trƣờng Đại học Luật Hà Nội thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nƣớc về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên mà bất kỳ ngƣời sử dụng đất hợp pháp nào cũng đƣợc hƣởng. Để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có căn cứ nhất định. Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế.... muốn xây nhà ở, để bán thì hình thức sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 về các trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất:
“Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;[...]”
Nhƣ vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc coi là căn cứ hợp pháp để thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, trong đó có quyền mua bán, chuyển nhƣợng...., đồng thời cũng là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai khi có tranh chấp xảy ra và các đƣơng sự yêu cầu phải giải quyết.
-Thứ hai, hồ sơ dự án ngôi nhà đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 12 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định nội dung hồ sơ dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, phần thuyết minh bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
Tên của dự án: Dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải đƣợc đặt tên bằng tiếng Việt; trƣờng hợp chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nƣớc ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trƣớc, viết tiếng nƣớc ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải đƣợc cơ quan có thẩm quyền quyết định, đƣợc sử dụng trong cả quá trình đầu tƣ xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tƣ xây dựng.
Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án;
Mục tiêu, hình thức đầu tƣ; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; nhu cầu sử dụng đất; điều kiện tự nhiên của khu vực có dự án;
Các giải pháp thực hiện: Phƣơng án bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cƣ (nếu có); phƣơng án sử dụng công nghệ xây dựng; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án; đánh giá tác động môi trƣờng; phƣơng án phòng cháy, chữa cháy; các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực; khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu vực;
Nơi để xe công cộng và nơi để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tƣ xây dựng nhà ở (gồm xe đạp, xe dành cho ngƣời tàn tật, xe động cơ hai bánh, xe ô tô);
Khu vực đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trƣờng học, y tế, dịch vụ, thể thao, vui chơi, giải trí, công viên), trừ trƣờng hợp khu vực của dự án đã có công trình hạ tầng xã hội;
Số lƣợng và tỷ lệ các loại nhà ở (bao gồm nhà ở riêng, lẻ, căn hộ chung cƣ), tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở; diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội hoặc diện tích
sàn nhà ở để làm nhà ở xã hội (nếu có); phƣơng án tiêu thụ sản phẩm (số lƣợng nhà ở bán, cho thuê hoặc cho thuê mua);
Các đề xuất về cơ chế áp dụng đối với dự án (về quy hoạch, mật độ xây dựng, tài chính và các cơ chế khác);Tổng mức đầu tƣ, nguồn vốn đầu tƣ, hình thức huy động vốn, khả năng hoàn trả vốn, khả năng thu hồi vốn;
Trách nhiệm của Nhà nƣớc về việc đầu tƣ xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào và đi qua dự án;
Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ theo từng giai đoạn) và hình thức quản lý dự án;
Các công trình chuyển giao cho Nhà nƣớc không bồi hoàn; các công trình hoặc khu vực dự án chủ đầu tƣ đƣợc tổ chức quản lý sau khi hoàn thành việc đầu tƣ xây dựng;
Phƣơng án tổ chức quản lý, khai thác vận hành dự án và các công trình công ích trong dự án (mô hình tổ chức, hình thức quản lý vận hành, các loại phí dịch vụ).
Dự án đầu tƣ xây dựng đƣợc phê duyệt tại quyết định đầu tƣ xây dựng. Thẩm quyền quyết định đầu tƣ xây dựng thực hiện theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014.
-Thứ ba, ngôi nhà có thiết kế thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định tại Điều 78 Luật Xây dựng năm 2014 Thiết kế xây dựng gồm thiết kế sơ bộ trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công trong giai đoạn thực hiện dự án và các bƣớc thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế. Nhƣ vậy Thiết kế bản vẽ thi công đƣợc coi là bƣớc quan trọng, bản vẽ thiết kế này phải thể hiện chi tiết tất cả các bộ phận của công trình, các cấu tạo với đầy đủ các kích thƣớc, vật liệu và thông số kỹ thuật để thi