2.1. Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính
2.1.5. Quy định về quản lý tài chính đất đai
Quản lý tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân sách từ đất đai.
2.1.5.1. Quản lý giá đất. Giá đất thực chất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Điều 55, Điều 56, LĐĐ 2003 quy định: Chính phủ quy định khung giá chung cho từng loại đất trên toàn quốc và giao cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào đó để hàng năm xây dựng khung giá chi tiết, cụ thể cho từng vùng trong địa phương mình cho phù hợp với từng diện tích cụ thể. Giá đất do UBND tỉnh xây dựng và công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo qui định của pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép xác định lại giá đất trong một số trường hợp, theo Điều 11, NĐ 69 đó là: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp . Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp sau:
Một là, Giá đất được hình thành do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định.
Hai là, Giá đất được hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất. Trường hợp này, giá đất được hình thành phải không thấp hơn giá được quy định tại khung giá của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã công bố vào ngày 1 tháng 1 năm đó.
Ba là, Giá đất được hình thành do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với
những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất [24]; [36].
2.1.5.2. Quản lý các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai
Điều 54, Luật đất đai 2003 quy định: Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai [36]. Như vậy tiền thu ngân sách từ đất đai có nhiều khoản, nhưng có thể quy lại thành bốn loại sau:
Một là, Tiền sử dụng đất. Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định. Nói cách khác tiền sử dụng đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định. Nó có thể dưới dạng tiền sử dụng khi được Nhà nước giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng tiền chuyển
mục đích sử dụng khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng hợp thức hoá để cấp GCN quyền sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử dụng đất đối với khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, và một dạng đặc biệt của tiền sử dụng đất là tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất. Loại tiền này thu theo khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Khi tính tiền sử dụng đất phải căn vào diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được Nhà nước cho thuê, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành; trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hai là, Tiền thuế từ đất: Là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu hàng năm nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ cho hoạt động của bộ máy quản lý hành chính nhà nước bao gồm thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền SDĐ. Tiền thuế chuyển quyền QSD: là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển QSD cho chủ khác sử dụng. Thuế này thu theo phần trăm của giá trị thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển QSD đất. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển QSD đất trừ giá vốn của QSD đất và các khoản chi phí liên quan đến hoạt động chuyển QSD đất. Doanh thu để tính thuế được xác định theo giá thực tế chuyển QSD đất tại thời điểm chuyển quyền. Giá thực tế có thể là giá do người chuyển QSD đất thỏa thuận, theo khung giá do UBND tỉnh ban hành hoặc do trúng đấu giá.
Ba là, Tiền lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất, gồm các loại sau:
Thứ nhất, Lệ phí trước bạ: là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người được Nhà
quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ hai, Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà Nhà nước thu khi cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền thực hiện một trong các công việc về địa chính sau đây: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả cấp giấy hợp thức hoá quyền sử dụng đất); chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm chứng nhận thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất; trích lục hồ sơ địa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người sử dụng đất.
Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phân biệt đất đó có nguồn gốc từ đâu, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về đất đai đều phải nộp lệ phí địa chính. Mức thu lệ phí địa chính được quy định cho từng loại công việc, từng vùng đất.
Bốn là, Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai
Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai là khoản tiền mà Nhà nước thu của người vi phạm pháp luật trong khi quản lý hoặc sử dụng đất đai. Nó có thể là tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm pháp luật về đất đai hoặc tiền thu từ việc phải bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
2.1.6. Quy định về quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản
Thị trường QSD đất là thị trường chuyển QSD đất, bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, cho tặng QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Quản lý thị trường QSD đất là việc quản lý giao dịch về QSD đất, tài sản gắn liền với QSD đất trong các hoạt động như: giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển QSD đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSD đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu địa điểm đầu tư; cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ, giá đất, tình trạng pháp lý của QSD đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất; tổ chức phiên giao dịch về QSD đất, tài sản gắn liền với đất; tổ chức đấu giá QSD đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
Quản lý thị trường QSD đất còn phải quản lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai như thông tin về thửa đất, về QSD đất, về tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các quyền của người SDĐ được cung cấp công khai cho người có yêu cầu.
Điều 63, Luật Đất đai 2003 quy định: “Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường BĐS bằng việc tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSD đất; tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS; tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSD đất trong thị trường BĐS; thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai” [36].
2.1.7. Quy định về quản lý các hoạt động dịch vụ công đất đai
Pháp luật đất đai quy định các tổ chức có chức năng hoạt động dịch vụ công về đất đai bao gồm: Văn phòng đăng ký QSD đất; Tổ chức phát triển quỹ đất. Ngoài ra các tổ chức sự nghiệp có thu, DN thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện có thể đăng ký tham gia vào các hoạt động dịch vụ về đất đai. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thành lập tổ chức phát triển quỹ đất và văn phòng đăng ký QSD đất thuộc sở TN&MT; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc UBND huyện và Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc phòng TN&MT.
Ngoài ra pháp luật đất đai còn quy định các tổ chức sự nghiệp có thu, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện có thể đăng ký tham gia vào các hoạt động dịch vụ về đất đai [14].
Người làm công tác QLNN về đất đai phải nắm chắc loại cơ quan nào được tham gia vào hoạt động dịch vụ công về đất đai; nhiệm vụ, quyền hạn, chức năng của các cơ quan, tổ chức tham gia vào dịch vụ công về đất đai; những hoạt động nào trong lĩnh vực đất đai được tham gia dịch vụ công về đất đai.
2.1.8. Quy định về thanh tra, kiểm tra việc chấp hành Pháp luật đất đai; xử lý vi phạm hành chính trong quản lý và sử dụng đất vi phạm hành chính trong quản lý và sử dụng đất
2.1.8.1.Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai:
nước theo chuyên ngành về đất đai. Bộ TN&MT chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai tại địa phương.
Hoạt động thanh tra đất đai nhằm mục đích phòng ngừa, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai; phát hiện những sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền các biện pháp khắc phục; phát huy nhân tố tích cực, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả của hoạt động QLNN về đất đai; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân SDĐ.
Nhiệm vụ của thanh tra đất đai là thanh tra việc chấp hành pháp luật của cơ quan Nhà nước, người SDĐ trong việc quản lý và SDĐ; đồng thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai. Khi tiến hành thanh tra đất đai, đoàn thanh tra và thanh tra viên có trách nhiệm và quyền hạn như sau:
Quyền yêu cầu cơ quan nhà nước, người SDĐ và các đối tượng khác có liên quan cung cấp tài liệu và giải trình những vấn đề cần thiết cho việc thanh tra; quyết định tạm thời đình chỉ việc sử dụng phần đất không đúng pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định đó, đồng thời báo cáo ngay với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xử lý; xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai; các quyền khác theo quy định của pháp luật về thanh tra. Đoàn thanh tra và thanh tra viên đất đai khi tiến hành thanh tra có trách nhiệm: xuất trình quyết định thanh tra, thẻ thanh tra viên với đối tượng thanh tra; thực hiện chức năng, nhiệm vụ và trình tự, thủ tục thanh tra theo quy định của pháp luật; chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận, quyết định của mình; thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật về thanh tra [14]; [36].
Đối tượng thanh tra đất đai gồm các cơ quan QLNN về đất đai, người SDĐ và các tổ chức, cá nhân khác. Điều 134, LĐĐ 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của đối tượng thanh tra như sau:
Đối tượng thanh tra có các quyền: yêu cầu đoàn thanh tra hoặc thanh tra viên thi hành công vụ giải thích rõ các yêu cầu về thanh tra; giải trình trong quá trình thanh tra,
tham gia ý kiến về kết luận thanh tra; trường hợp không nhất trí với kết luận thanh tra,