2.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về
2.1.2. Đăng ký, thay đổi, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
2.1.2.1. Thực tiễn thực hiện đăng ký, thay đổi, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
- Yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo Nghị định số 83/2010/NĐ-CP thì các trường hợp yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tương ứng với từng loại giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các động sản khác (trừ tàu biển, tàu bay).
Đối với giao dịch bảo đảm bằng tàu bay
Theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam năm 2005 thì “thế chấp, cầm cố tàu bay” là một trong các quyền đối với tàu bay và các quyền này bắt buộc phải đăng ký. Trên cơ sở đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 70/2007/NĐ-CP ngày 20/4/2007 về đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay dân dụng. Theo đó, khi xác lập giao dịch bảo đảm đối với tàu bay có đăng ký hoặc đăng ký tạm thời quốc tịch Việt Nam; tàu bay
mang quốc tịch nước ngoài nhưng đang được tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê hoặc tiến hành khai thác, tàu bay là tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân Việt Nam thì các giao dịch này phải được đăng ký tại Cục hàng không Việt Nam.
Đối với giao dịch bảo đảm bằng tàu biển
Theo quy định của Bộ luật hang hải Việt Nam năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì “tàu biển Việt Nam được đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký tàu biển khu vực mà tàu biển đó đăng ký”. Nhằm cụ thể hoá, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP có quy định cụ thể về các trường hợp: đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký, đăng ký văn bản thong bảo về việc xử lý tài sản thế chấp và sửa chữa sai sót về đăng ký giao dịch thế chấp bằng tàu biển ngoài các nội dung đăng ký đã quy định tại Nghị định số 29/2009/NĐ-CP. Điều này đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho các ngân hàng và bên bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp bằng tàu biển trong thời gian tới.
Đối với giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Nghị định số 83 cũng quy định về các nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cụ thể: đăng ký lần đầu; đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký; đăng ký văn bản thong báo về việc xử lý tài sản bảo đảm và thủ tục xoá đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Nhằm cụ thể hoá các nội dung này, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT đã quy định các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký, như: đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất gồm thế chấp nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng; đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai,…
Đối với giao dịch bảo đảm khác (trừ tàu bay, tàu biển)
Thông tư số 05/2011/TT-BTP hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm, tài sản, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp bao gồm: (1) các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm; (2) các hợp đồng (trừ hợp đồng thuê mua tàu bay dân dụng); (3) các tài sản thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm ô tô, xe máy, ngoại tệ,...Quy định này giúp nâng cao tính công khai, minh bạch hoá tình trạng pháp lý giao dịch, tài sản, tạo cơ sở để các bên bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình và đối kháng với bên thứ ba cũng như hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển của một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại, góp phần làm tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
- Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm
Điều 12 Nghị định số 83 quy định các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký bao gồm: rút bớt, bổ sung hoặc thay thế Bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thay đổi tên của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; rút bớt tài sản bảo đảm; bổ sung tài sản bảo đảm mà không ký kết hợp đồng bảo đảm mới;… Khi có một trong các trường hợp quy định tại điều này, thì người yêu cầu đăng ký là bên bảo đảm và/hoặc ngân hàng thương mại sẽ thực hiện nộp hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung bảo đảm đã đăng ký.
- Xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
Điều 13 Nghị định số 83 quy định người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xoá đăng ký khi có một trong các căn cứ sau: chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm; huỷ bỏ hoặc thay thế giao dịch bảo đảm đã đăng ký bằng giao dịch bảo đảm khác, thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác; xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;… Ngoài ra Nghị định này và Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định việc xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ trên cơ sở Đơn yêu cầu xoá đăng ký (và có sự đồng ý của bên nhận thế chấp).
Tuy nhiên, tại Điều 130 Luật đất đai năm 2003 quy định: sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp gửi đơn xin xoá đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp…
2.1.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký, thay đổi, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
- Đăng ký giao dịch bảo đảm
Về tài sản đăng ký giao dịch và tài biển hình thành trong tương lai:
Có một thực tế hiện nay là các ngân hàng thương mại nhận thế chấp với tài sản bảo đảm là “tàu biển đang đóng” của bên thế chấp. Do vậy, trên nền tảng khải niệm “tài sản hình thành trong tương lai” của pháp luật dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì khái niệm “tàu biển đang đóng” trong Bộ luật hàng hải năm 2005 cần được xem xét, sửa đổi thành “tàu biển hình thành trong tương lai” cho phù hợp và thống nhất [30, tr.42].
Khi đó, chỉ cần một hợp đồng đóng tàu được ký kết hợp pháp, thì bên đóng tàu đã có thể thế chấp tàu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mặc dù tàu vẫn chưa được đóng trên thực tế. Do đó, yêu cầu sửa đổi khái niệm “tàu biển đang đóng” trong các văn bản pháp luật hiện hành không chỉ bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong các quy định của pháp luật hiện hành mà còn giúp các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực hàng hải dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thong qua việc thế chấp “tàu biển hình thành trong tương
lai” đồng thời giúp các ngân hàng thương mại có đầy đủ cơ sở pháp lý rõ ràng, hạn chế những rủi ro có thể xảy ra khi nhận tài sản này làm tài sản bảo đảm cho quyết định cấp tín dụng của mình.
Đăng ký giao dịch bảo đảm với biện pháp bảo lãnh thế chấp
Sau khi có sự thay đổi về bản chất của quan hệ bảo lãnh trong bộ luật dân sự, các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước đây đã không còn thực hiện đăng ký bảo lãnh đối với các giao dịch này nữa. Theo đó, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hành cũng không quy định về trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba và hợp đồng bảo lãnh không phải là loại hợp đồng được đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, nếu các ngân hàng thương mại và khách hàng ký kết hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba thì hợp đồng này có được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hay không [45].
Hiện nay các văn bản hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm không còn trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nữa. hay nói cách khác, hợp đồng bảo lãnh không phải là loại hợp đồng được phép đăng ký giao dịch bảo đảm. Do vậy, việc Toà án nhân dân tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng thương mại và bên thứ ba vô hiệu sẽ dẫn đến những hậu quả khôn lường về mặt pháp lý và kinh tế. Điều này cho thấy giá trị hiệu lực của các văn bản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận công chứng/chứng thực hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm như Văn phòng công chứng/Phòng công chứng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,..vô hình chung đã bị vô hiệu hoá, không thể hiện được giá trị, ý nghĩa pháp lý trên thực tế khi mà các ngân hàng thương mại đã thực hiện đúng thủ tục của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng vẫn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Trên thực tế khi các ngân hàng thương mại nhận thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc bất động sản gắn liền với đất sẽ thoả thuận với bên thế chấp về việc đồng thời nhận thế chấp toàn bộ vật phụ, trang thiết bị đi kèm theo và phần diện tích xây dựng phát sinh sau thời điểm ký hợp đồng thế chấp với mục đích đảm bảo khả năng thu hồi nợ cao nhất của Ngân hàng. Tuy nhiên, có rủi ro xảy ra cho Ngân hàng đối với những bất động sản mà pháp luật quy định phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu như nhà ở. Do đó, ngân hàng và bên thế chấp sẽ phải ký kết hợp đồng thế chấp mới đối với tài sản này và thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này sẽ làm ngân hàng gặp rủi ro trong trường hợp nếu bên vay không hợp tác thực hiện các thủ tục nêu trên. Theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 83 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký, trong khi thế chấp nhà ở thì không bắt buộc phải đăng ký. Trong khi đó, Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký thế chấp; còn thế chấp quyền sở hữu nhà ở, tài sản hình thành trên đất có hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực [24].
Như vậy, trong trường hợp ngân hàng thương mại nhận tài sản bảo đảm đồng thời là quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trên đất thì thời điểm có hiệu lực đối với từng loại tài sản trên là khác nhau. Do đó, gây khó khăn cho các ngân hàng khi nhận thế chấp, thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản khi có tranh chấp xảy ra.
Thiếu thống nhất trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm
Thông tư số 05/2011/TT-BTP quy định ngoài việc thế chấp tài sản thì các giao dịch bảo đảm khác như cầm cố, đặt cọc,... cũng thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy ngay cả trường hợp tài sản bảo đảm đã
được các ngân hàng thương mại – bên nhận bảo đảm trực tiếp chiếm giữ, kiểm soát cũng vẫn phải đăng ký giao dịch bảo đảm mới phát sinh giá trị pháp lý với người thứ ba, từ đó ngân hàng mới có được thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất. Pháp luật về giao dịch bảo đảm thừa nhận việc trực tiếp chiếm giữ, kiểm soát tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm có giá trị pháp lý như đăng ký giao dịch bảo đảm và không thực hiện đăng ký đối với các giao dịch đó.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 325 BLDS và Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP khẳng định thời điểm đăng ký là căn cứ duy nhất làm phát sinh giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba. Do vậy thời gian tới BLDS và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ- CP cần được xem xét, nghiên cứu để có sự sửa đổi, bổ sung về nội dung này trong thời gian tới nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn giao dịch dân sự, tín dụng, và với thong lệ pháp luật quốc tế.
- Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm
Tại Khoản 6 Điều 12 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định: người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thay đổi khi có “thay đổi nội dung khác đã đăng ký”. Nội dung này cho tới nay vẫn chưa có văn bản của cơ quan có thẩm quyền nào của Nhà nước hướng dẫn cụ thể về việc “thay đổi nội dung khác đã đăng ký” là thay đổi những nội dung nào. Trong nhiều trường hợp, sau khi các bên đã đăng ký giao dịch bảo đảm, các bên lại tiếp tục sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp/hợp đồng cầm cố về một trong các nội dung như: thay đổi về giá trị tài sản bảo đảm, thời hạn bảo đảm, giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, thay đổi nghĩa vụ được bảo đảm. Do vậy khi hợp đồng cầm cố/hợp đồng thế chấp sửa đổi một trong các nội dung nêu trên thì phải thực hiện đăng ký thay đổi giao dịch bảo đảm hay không? Các trường hợp này thường xuyên xảy ra trong quá trình cho vay của các ngân hàng thương mại, tuy nhiên lại chưa được nêu rõ tại Điều 12. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng và bên
vay vốn khi tham gia giao dịch bảo đảm, cụ thể: cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hiểu rằng khi thay đổi giá trị tài sản mà không bổ sung thêm tài sản thì không phải thực hiện đăng ký thay đổi và từ chối nhận hồ sơ đăng ký thay đổi nhưng không có văn bản nêu rõ lý do từ chối. Tuy nhiên, một số cơ quan có thẩm quyền lại hiểu khoản 6 Điều 12 nêu trên theo hướng: bất kỳ thay đổi nào trong hợp đồng thế chấp/cầm cố đều phải đăng ký thay đổi và cho rằng các ngân hàng thương mại chưa thực hiện đầy đủ thủ tục theo luật định.
Như vậy có thể thấy xuất phát từ quy định không rõ ràng của pháp luật và việc không thống nhất trong cách hiểu, áp dụng của cơ quan đăng ký đã gây khó khăn cho các ngân hàng thương mại với tư cách là bên nhận bảo đảm và bên vay vốn khi muốn thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm khác đã đăng ký, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên sẽ không được bảo vệ trong một số trường hợp nhất định. Bên cạnh những bất cập từ phía quy định của luật hiện hành, trong một số trường hợp nhất định như rút bớt tài sản thế chấp thì các ngân hàng/bên bảo đảm cũng đã không tuân thủ đúng quy định về thủ tục đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký. Theo đó, thực tế các ngân hàng thương mại thường làm thủ tục xoá bớt tài sản thế chấp thay vi làm thủ tục đăng ký thay đổi theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 83 với lý do để tránh cho ngân hàng và bên vay vốn phải tốn kém về thời gian, công sức, chi phí để lập thêm hợp đồng sửa đổi, bổ sung tài sản bảo