2.2. Nguyên nhân của các tồn tại, hạn chế trong đăng ký giao
2.2.1. Do sự thiếu nhất quán, đồng bộ giữa các quy định pháp luật
- Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất
Khoản 1 Điều 130 của Luật Đất đai năm 2003 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, thì các bên được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Do đó, khi làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, hộ gia đình, cá nhân thường yêu cầu chứng thực hợp đồng tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, do trình độ cán bộ tư pháp ở cấp xã còn hạn chế và thiếu kinh nghiệm, nên việc xem xét, đối chiếu nội dung của hợp đồng thế chấp với quy định của pháp luật gặp rất nhiều khó khăn, kéo dài thời gian hơn so với cơ quan công chứng. Điều này có thể thấy rõ qua việc Uỷ ban nhân dân cấp xã
chứng thực bản sao từ bản chính theo Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ.
Trường hợp từ chối yêu cầu chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, Uỷ ban nhân dân cấp xã phải có văn bản thông báo nêu rõ lý do, phải có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật.
Hiện tại, bên cạnh hệ thống các phòng công chứng nhà nước, còn có hệ thống các văn phòng công chứng được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Công chứng năm 2006. Sự ra đời của các văn phòng công chứng đã góp phần gánh đỡ, chia sẻ một phần công việc với các phòng công chứng nhà nước. Hơn nữa, sự xã hội hoá hoạt động công chứng còn tạo động lực cạnh tranh để nâng cao chất lượng phục vụ xã hội giữa hai hệ thống cơ quan công chứng nêu trên, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức yêu cầu có nhiều lựa chọn sử dụng dịch vụ hơn.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì chỉ có phòng công chứng nhà nước mới được quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, Luật Công chứng năm 2006 quy định công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng) đều có quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch nếu nội dung hợp đồng, giao dịch đó là xác thực, không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
Sở dĩ có quy định thiếu nhất quán nêu trên là do Luật Công chứng năm 2006 được ban hành sau Luật Đất đai năm 2003. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa kịp sửa đổi các quy định liên quan của Luật Đất đai năm 2003 đã vô hình trung gây khó khăn cho các bên hoàn thiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất.