ký thế chấp
Có rất nhiều ý kiến cho rằng nên bỏ hoạt động cơng chứng vì cho rằng cơng chứng chưa có tác dụng nhiều về mặt xã hội mà cịn gây thêm phiền hà cho người dân, tốn kém thêm tiền của người dân trong khi nhà nước luôn đề ra nhiều biện pháp để cải cách thủ tục hành chính. Rồi có những ý kiến lại cho rằng, đã có đăng ký thế chấp rồi thì cần gì phải cơng chứng hợp đồng thế chấp? Phải chăng một trong hai hoạt động này là thừa? Thực tế đây là những cách hiểu sai lầm, lệch lạc về công chứng và hoạt động đăng ký thế chấp. Đây là hai hoạt động hồn tồn mang tính chất, ý nghĩa khác nhau.
Ý nghĩa của công chứng: Công chứng không phải là thủ tục hành chính mà là hoạt động của cơ quan bổ trợ tư pháp do công chứng viên thực hiện. Cơng chứng có thể làm tăng chi phí cho xã hội, cho sản xuất kinh doanh nhưng đổi lại nó được sự an tồn. Nếu khơng an tồn mà dẫn đến tranh chấp dẫn đến rủi ro thì khi đó chắc chắn chi phí của nó cịn lớn hơn nhiều. Chẳng hạn, trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đối với tài sản chung của vợ
chồng, không cần qua công chứng. Ngân hàng X yêu cầu hai vợ chồng A, B ký hợp đồng thế chấp nhưng khơng biết rằng ơng A đã từng có một bà vợ, bà vợ hiện tại là vợ sau, nhưng tài sản lại hình thành khi cịn quan hệ hôn nhân với bà vợ trước nhưng tài sản chưa được chia khi hai người ly hôn. Khi ông A, bà B khơng trả được nợ mới tìm để lộ thơng tin trên. Ơng A bà B cũng không biết về mặt pháp lý bà B khơng có quyền đối với tài sản đó mà phải là bà vợ trước. Khi đó, hợp đồng thế chấp bị vơ hiệu. Ngân hàng cho vay bị thiệt hại, người vay vốn cũng bị thiệt hại, nếu khơng cẩn thận cịn bị buộc tội lừa đảo. Thực tế các giao dịch trong xã hội còn rất nhiều tiềm ẩn tranh chấp không lường trước được.
Công chứng hợp đồng thế chấp là một trong những loại việc công chứng hợp đồng giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải cơng chứng. Nó đem đến sự an tồn về mặt pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, khiếu kiện, giảm gánh nặng xét xử tại tịa án, tạo ra mơi trường lành mạnh, ổn định trong quan hệ.
Công chứng hợp đồng thế chấp được thực hiện bởi công chứng viên là người có đủ phẩm chất đạo đức, chuyên mơn pháp luật (có bằng cử nhân luật, thời gian công tác pháp luật từ năm năm trở lên, tốt nghiệp đào tạo nghề công chứng, đã qua tập sự hành nghề công chứng). Công chứng viên được nhà nước trao quyền, được coi là "thẩm phán phịng ngừa". Khi cơng chứng một giao dịch, công chứng viên phải tuân theo quy định của pháp luật chặt chẽ về trình tự, thủ tục, các pháp luật liên quan. Văn bản cơng chứng ln có giá trị pháp lý cao.
Luật công chứng năm 2014 có riêng một điều khoản về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, trong đó bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất: Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại
tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.
Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì cơng chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.
Cơng chứng hợp đồng thế chấp bất động sản có giới hạn về địa hạt. Bất động sản thuộc tỉnh thành phố nào thì chỉ có tổ chức hành nghề cơng chứng tại tỉnh thành phố đó được thực hiện công chứng. Điều này đảm bảo các cơng chứng viên có thể nắm bắt được tình hình bất động sản tại địa phương một cách đầy đủ nhất, các giao dịch, hạn chế liên quan. Hiện nay, trên cả nước đã có 5 tỉnh thành mà đi đầu là Hà Nội đã sử dụng phần mềm UCHI – phần mềm quản lý hệ thống công chứng và thông tin ngăn chặn. Mọi giao dịch, hợp đồng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố sẽ được hiển thị trên hệ thống cơng chứng. Do đó việc quản lý các hợp đồng, giao dịch ngày càng chặt chẽ, hạn chế tối đa việc trùng lặp giao dịch, một bất động sản được đem bán cho nhiều người, đặc biệt hạn chế giao dịch đối với các bất động sản đang có tranh chấp, khiếu kiện, thi hành bản án…
Đăng ký thế chấp hay gọi chung là đăng ký giao dịch bảo đảm cũng mang những ý nghĩa đặc biệt: nó mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký. Đăng ký giao dịch bảo đảm là
cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm: quyền truy địi tài sản, quyền có được thứ tự ưu tiên thanh tốn khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác.
Thông tin về giao dịch được đăng ký góp phần tránh rủi ro pháp lý. Ở khía cạnh hạn chế giao dịch khi tài sản đã được đăng ký thế chấp được cơng khai thơng tin thì tài sản khơng thể thực hiện các giao dịch khác: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… sẽ bảo vệ được quyền lợi của bên nhận thế chấp và quyền lợi của bên thứ ba khi mua bán, chuyển nhượng, thế chấp…
Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký bất động sản hiện trạng của bất động sản và việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản nhằm mục đích cơng nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký bất động sản.
Đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục hành chính để ghi nhận những thay đổi, biến động phục vụ công tác quản lý, nhằm thiết /lập hồ sơ địa chính, xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, người sở hữu bất động sản. Ngoài ra, ý nghĩa chủ yếu của đăng ký giao dịch bảo đảm là cơng khai, minh bạch hóa các giao dịch bảo đảm giúp người dân và danh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh, nhu cầu vật chất, tinh thần; tạo điều kiện cho thị trường tín dụng phát triển ổn định; tạo thuận lợi trong xét xử tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm.
Đăng ký giao dịch bảo đảm ở mức độ nào đó cũng góp phần tạo nên sự an tồn pháp lý, tuy nhiên, chỉ khi qua hoạt động cơng chứng thì an tồn pháp lý mới ở mức độ cao nhất.
Bởi vì, Cơng chứng viên khơng những chịu trách nhiệm về hạn chế giao dịch mà còn đảm bảo an tồn về tài sản, đảm bảo tính có thật của tài sản, về người tham gia giao dịch, về mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịch phải hợp pháp phù hợp với quy định pháp luật và đạo đức xã hội.
Công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm là là hai loại việc khác nhau về chức năng, nhiệm vụ nhưng lại có mối liên hệ chặt chẽ với nhau.
Đăng ký giao dịch bảo đảm có quan hệ mật thiết với hoạt động công chứng, thể hiện ba nhiệm vụ:
- Cập nhật thông tin về bất động sản để đăng ký thông quan hợp đồng đã được công chứng.
- Theo dõi tình trạng pháp lý của bất động sản
- Cung cấp thông tin về bất động sản trong phạm vi địa hạt.
Thông qua hoạt động đăng ký thế chấp việc công chứng được thuận lợi, dễ dàng hơn trong việc xác minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp. Ngược lại căn cứ vào hợp đồng công chứng việc đăng ký thế chấp cũng đảm bảo tính chính xác, độ tin tưởng cao. Và thực tế hiện nay, khi thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp cơ quan đăng ký thế chấp cũng yêu cầu bắt buộc phải có trong hồ sơ hợp đồng thế chấp đã được công chứng. Về hợp đồng thế chấp, giao dịch cũng chỉ hồn tất và có hiệu lực khi các bên hồn thành thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền.