1. Bằng Hợp đồng này, Bên thế chấp chỉ định, ủy quyền không hủy ngang cho Ngân hàng làm người đại diện duy nhất theo ủy quyền của Bên thế chấp để xử lý toàn bộ tài sản thế chấp theo các điều khoản và điều kiện của Hợp đồng này. Việc ủy quyền theo Hợp đồng này sẽ có hiệu lực cho đến khi xử lý xong toàn bộ tài sản thế chấp hoặc chấm dứt Hợp đồng này.
2. Trong quá trình thực hiện ủy quyền xử lý tài sản thế chấp, Ngân hàng được thực hiện toàn bộ các quyền của Bên thế chấp với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bao gồm và không giới hạn bởi các quyền năng sau:
a) Chỉ định hoặc ủy quyền lại việc xử lý tài sản thế chấp cho một bên thứ ba khác (không phân biệt cá nhân hoặc tổ chức), thay thế Ngân hàng thực hiện các quyền của Bên thế chấp trong xử lý tài sản thế chấp;
b) Ngân hàng được quyền bán hoặc định đoạt dưới bất kỳ hình thức khác nào đối với tài sản thế chấp theo một hay nhiều giao dịch theo phương thức do Ngân hàng quyết định phù hợp với quy định pháp luật và thỏa thuận của các bên tại Điều 9 Hợp đồng này.
c) Ngân hàng được tiến hành bất kỳ việc sửa chữa, tu bổ hay nâng cấp nào đối với tài sản thế chấp bằng chi phí do Bên thế chấp gánh chịu khi Ngân hàng thấy là thích hợp hoặc cần thiết;
d) Ngân hàng được toàn quyền đàm phán, ký kết, sửa đổi, từ bỏ hoặc hủy bỏ bất kỳ hợp đồng nào cấu thành hoặc có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp;
e) Ngân hàng được thực hiện các quyền khác của chủ sở hữu tài sản thế chấp;
3. Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp, Ngân hàng được nhân danh và đại diện Bên thế chấp thực hiện bất kỳ hành động, thủ tục nào trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền (khơng giới hạn bởi các thủ tục chuyển nhượng tài sản thế chấp) và ký kết bất kỳ văn kiện nào (không giới hạn bởi Hợp đồng ủy quyền cho Đơn vị bán đấu giá tài sản, đăng báo bán đấu giá, Hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp,…) với người mua/người nhận chuyển nhượng để đạt được mục đích xử lý tài sản thế chấp.
Tất cả các văn bản, văn kiện, các thủ tục do Ngân hàng ký kết, thực hiện trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là được ủy quyền hợp pháp của Bên thế chấp (Nhân danh và đại diện với tư cách của Bên thế chấp) và hồn tồn có hiệu lực pháp luật, ràng buộc trách nhiệm của Bên thế chấp. Bên thế chấp cam kết từ bỏ khơng có bất kỳ khiếu nại, khiếu kiện gì trong quá trình Ngân hàng thực hiện các nội dung được ủy quyền theo Hợp đồng này.
4. Việc thực hiện công việc ủy quyền theo điều khoản này là thực hiện ủy quyền khơng có thù lao nhằm mục đích xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay của Bên thế chấp tại Ngân hàng [25]. Đứng về phía cơng chứng thì những điều khoản kiểu như trên ln bị coi là không công bằng, làm bất lợi cho một bên. Bên nhận thế chấp tự cho mình quá nhiều quyền để xử lý tài sản bảo đảm, tước hết quyền tự do thỏa thuận của bên thế chấp. Thực tế thì vì nhu cầu vay vốn họ buộc phải chấp nhận các điều khoản sẵn có của ngân hàng. Do vậy, khi công chứng hợp đồng với các điều khoản như trên thường bị sự e dè của các công chứng viên.
Về vấn đề này, ngân hàng đã nhiều lần bày tỏ quan điểm với cơ quan cơng chứng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản rằng, nội dung ủy quyền đã được quy định rõ trong hợp đồng thế chấp/cầm cố tài sản, nên ngân hàng (với tư cách là người xử lý tài sản bảo đảm) có quyền căn cứ nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà khơng cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm. Hơn nữa, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm và được quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật các Tổ chức tín dụng, các văn bản hướng dẫn Bộ luật Dân sự, giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Song, quan điểm này chưa được các cơ quan công chứng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trên cả nước chấp thuận. Ðây cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tài sản bảo đảm tồn đọng nhiều, khơng xử lý được, có giá trị lớn và nợ xấu chưa giảm nhanh, nhất là trong điều kiện bên bảo đảm không hợp tác, phối hợp với ngân hàng để xử lý tài sản bảo đảm, trả nợ.
Thông tư liên tịch Số: 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 6 năm 2014 của Bộ tư pháp, bộ Tài nguyên và môi trường, Ngân hàng nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Thơng tư này có nhiều điểm tích cực: quy định chi tiết việc bán bất động sản không qua đấu giá nếu các bên cùng tự nguyện, tăng cường và bảo đảm quyền chủ động của bên nhận bảo đảm trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, thông tư không quy định việc bắt buộc thu giữ tài sản bảo đảm, chưa đề cập đến vai trò trực tiếp của cơ quan hành pháp nhằm thực thi việc thu giữ tài sản bảo đảm. Do đó vẫn khó thực hiện trên thực tế.
Rất nhiều biện pháp xử lý tài sản bảo đảm được pháp luật quy định nhưng hiệu quả thực hiện chưa cao, việc xử lý luôn tốn nhiều thời gian, công sức, nhiều trường hợp không thể xử lý được.
Thực tế công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có rất nhiều vấn đề. Về cơ bản đã góp phần làm cho loại giao dịch này ngày càng ổn định, đảm bảo an toàn pháp lý cho người tham gia giao dịch. Tuy nhiên, hoạt động này còn tồn tại nhiều vướng mắc. Trên đây, người viết chỉ tập trung vào những vướng mắc lớn, có tính chất phổ biến đang gây khó khăn cho các cơng chứng viên khi hành nghề, và gây khó khăn cho người u cầu cơng chứng.
Chương 3