a) Sau khi phát sinh một trong các sự kiện theo quy định tại Khoản 5.01, Bên A sẽ gửi Văn bản yêu cầu bán Tài sản thế chấp cho Bên B. Thời hạn để Bên B tự bán Tài sản thế chấp là mười lăm (15) ngày hoặc một thời hạn dài hơn được ấn định trong Văn bản yêu cầu bán Tài sản thế chấp. Trường hợp có người mua Tài
sản thế chấp thì giá bán Tài sản thế chấp và phương thức thanh toán phải được Bên A chấp thuận trước bằng văn bản. Số tiền thu được từ việc bán Tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo quy định tại Khoản 5.06.
b) Nếu hết thời hạn tự bán Tài sản thế chấp theo quy định tại điểm 5.03(a) trên đây mà Bên B không tự bán được Tài sản thế chấp hoặc Các Bên không thỏa thuận được thủ tục xử lý Tài sản thế chấp hoặc Bên B (hoặc Người đại diện của Bên B khơng có mặt tại địa chỉ đăng ký), Bên B đồng ý rằng Bên A được toàn quyền lựa chọn một hoặc đồng thời nhiều phương thức xử lý Tài sản thế chấp được liệt kê dưới đây:
i. Bên A trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức/cá nhân khác bán Tài sản thế chấp; hoặc
ii. Bên A nhận chính Tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện Nghĩa Vụ Được Bảo Đảm; hoặc
iii. Bên A cho thuê hoặc khai thác tài sản thế chấp thông qua các giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật và sử dụng số tiền từ việc cho thuê, khai thác Tài sản thế chấp để thực hiện Nghĩa Vụ Được Bảo Đảm cho Bên B.
iv. Yêu cầu tổ chức, cá nhân có liên quan tới tài sản thế chấp chuyển các khoản tiền mà Bên thế chấp được quyền nhận (bao gồm nhưng không giới hạn: tiền cho thuê, khai thác tài sản thế chấp, tiền bảo hiểm, tiền đền bù và hỗ trợ thu hồi đất, …) cho Bên A [24]. Ngân hàng Sacombank quy định chi tiết về việc xử lý tài sản bảo đảm:
Điều 3. Xử lý tài sản bảo đảm
1. Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ:
a. Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ, bao gồm cả trường hợp Bên nhận thế chấp thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận
trong Hợp đồng cấp tín dụng mà Bên được cấp tín dụng và/hoặc Bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ khơng đúng thỏa thuận thì tài sản bảo đảm được xử lý để thu hồi nợ.
b. Các trường hợp khác mà Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm:
Các bên đồng ý để Bên nhận thế chấp toàn quyền lựa chọn thực hiện theo một trong các phương thức sau:
2.1. Bên thế chấp đồng ý cho Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ nếu Bên nhận thế chấp yêu cầu. Giá trị tài sản bảo đảm sẽ do Bên nhận thế chấp quyết định hoặc dựa trên giá của tổ chức có chức năng thẩm định giá do Bên nhận thế chấp chỉ định.
2.2. Bán tài sản bảo đảm.
Bằng văn bản này, Bên thế chấp đồng ý rằng trong trường hợp Bên được cấp tín dụng khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và Bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thay thì Bên nhận thế chấp được toàn quyền quyết định bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc bán tài sản bảo đảm sẽ thực hiện theo phương thức do Bên nhận thế chấp quyết định.
a. Bán trực tiếp cho người mua tài sản:
Bên nhận thế chấp được toàn quyền bán cho bất cứ bên thứ ba nào theo phương thức thanh toán do Bên nhận thế chấp quyết định và giá trị tài sản được xác định theo thỏa thuận giữa Bên thế chấp và Bên nhận thế chấp. Trường hợp không thỏa thuận được hoặc Bên nhận thế chấp khơng tìm được Bên thế chấp để thỏa thuận giá trong 15 ngày kể từ ngày thông báo cho Bên thế chấp và/hoặc Bên được cấp tín dụng về việc xử lý tài sản thì Bên nhận thế chấp
được tồn quyền quyết định giá bán hoặc chỉ định tổ chức có chức năng định giá để thẩm định giá làm cơ sở cho việc xác định giá bán. b. Bán tài sản bảo đảm qua tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản.
i. Việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá do Bên nhận thế chấp quyết định.
ii. Giá bán tài sản bán đấu giá sẽ được xác định dựa vào. - Thỏa thuận của Bên thế chấp và Bên nhận thế chấp, hoặc - Trường hợp không thỏa thuận được hoặc Bên nhận thế chấp khơng tìm được Bên thế chấp để thỏa thuận giá trong 15 ngày kể từ ngày thông báo cho Bên thế chấp và/hoặc Bên được cấp tín dụng về việc xử lý tài sản thì Bên nhận thế chấp được tồn quyền quyết định giá bán hoặc chỉ định tổ chức có chức năng định giá để thẩm định giá làm cơ sở cho việc xác định giá bán.
2.3. Phương thức khác theo quy định pháp luật.
3. Trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, Bên nhận thế chấp được thực hiện bất cứ hành động, thủ tục nào với bất kỳ cá nhân, tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ký kết bất kỳ văn bản nào liên quan đến việc xử lý tài sản. Tất cả các hành động, văn bản, thủ tục phù hợp với quy định của pháp luật mà Bên nhận thế chấp thực hiện, ký kết khi xử lý tài sản theo như thỏa thuận tại Điều này đều có giá trị pháp lý ràng buộc trách nhiệm Bên thế chấp. Bên thế chấp theo đây sẽ không khiếu nại, khiếu kiện đối với việc thực hiện xử lý tài sản bảo đảm của Bên nhận thế chấp theo thỏa thuận của các bên tại Hợp đồng này [26].
Quỹ tín dụng nhân dân thì thỏa thuận điều khoản này đơn giản như sau:
Trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ gốc, lãi và phí (nếu có), Bên A được lựa chọn thực hiện theo một trong các cách sau:
1. Bên B giao tài sản thế chấp cho Bên A để trừ nợ.
2. Bên A đồng ý cho Bên B bán tài sản thế chấp để trả nợ. 3. Bên B đồng ý giao cho Bên A tổ chức bán tài sản theo phương thức đấu giá hoặc gửi Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản để thu nợ trong các trường hợp sau:
- Tài sản thế chấp có nguy cơ bị trượt giá hoặc có dấu hiệu bị hư hỏng mà Bên B khơng có tài sản bảo đảm khác thay thế hoặc không giảm nợ vay tương ứng theo yêu cầu của Bên A.
- Đến hạn trả nợ hoặc phải trả nợ trước hạn mà Bên B và Bên vay tại điều 1 hợp đồng này cố tình lẩn tránh hay trì hỗn việc trả nợ [41].
Thậm chí có ngân hàng (Techcombank) cịn u cầu khách hàng khi công chứng sẽ công chứng thêm văn bản ủy quyền của chủ tài sản cho ngân hàng xử lý trong trường hợp không trả được nợ. Văn bản đó đi kèm với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hình thức như vậy một thời gian gây tranh cãi giữa ngân hàng với các tổ chức hành nghề cơng chứng. Và hiện tại nó đã được bỏ. Nhưng các ngân hàng thì tìm mọi cách để làm cho điều khoản xử lý tài sản có thể được thực thi hiệu quả trong thực tế bằng việc quy định chặt chẽ hơn điều khoản xử lý tài sản bảo đảm, thêm điều khoản ủy quyền tài sản cho ngân hàng.
Chẳng hạn ngân hàng BIDV - Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam: