Hộ gia đình là chủ thể đặc biệt trong giao dịch dân sự được pháp luật Việt Nam công nhận phù hợp với văn hóa Việt Nam - nền văn hóa phương Đơng với cốt lõi là các gia đình. Từ ngàn xưa đến nay, gia đình vẫn được coi là tế bào của xã hội. Hộ gia đình có tài sản chung. Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ. Một trong các tài sản quan trọng, có giá trị lớn và được giao dịch phổ biến, được pháp luật công nhận thông qua việc cấp giấy chứng nhận đó là "quyền sử dụng đất". Trên giấy tờ sở hữu này một số lượng lớn thể hiện rõ chủ sử dụng là "hộ gia đình..".
Theo Điều 109, khoản 2 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý" [32]. Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình "phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự" [12]. Như vậy, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nói riêng phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý ký tên vào hợp đồng.
Điều 3, khoản 29, Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm “Hộ gia đình sử dụng đất”:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. [38].
Luật cư trú năm 2006, Điều 24, Khoản 1 và Điều 25 quy định: Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường
trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân.[34].
Điều 25 Luật cư trú năm 2006:
Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp khơng có người từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ.
Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ơng, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu.
Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu.
Người không thuộc trường hợp quy định tại đoạn 2 khoản 1 Điều này nếu có đủ điều kiện quy định tại Điều 19 và Điều 20 của Luật này và được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình thì được nhập chung vào sổ hộ khẩu đó. .[34].
Căn cứ vào các quy định trên của pháp luật, các công chứng viên đã sử dụng sổ hộ khẩu làm căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình là chủ sử
dụng đất khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay bất kỳ giao dịch dân sự nào có chủ thể là hộ gia đình.
Tuy nhiên, trong tương quan giữa sổ hộ khẩu với thời điểm công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì việc vận dụng sổ hộ khẩu là chưa chắc chắn. Việc bỏ sót, bỏ lọt hoặc xác định thừa thành viên hộ gia đình hồn tồn có thể xảy ra. Bởi lẽ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND cấp hoặc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên môi trường cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Sổ hộ khẩu thì do cơ quan cơng an quản lý. Việc thay đổi, tách nhập, chuyển khẩu….cũng do cơ quan thực hiện theo quy định của ngành, của Luật cư trú. Một gia đình có thể cho nhập nhờ hoặc có nhiều tình huống biến động khác: đi nước ngoài, đi bộ đội, đi khỏi địa phương quá 6 tháng, chuyển chỗ ở… Một gia đình nhưng lại chia hai sổ hộ khẩu… khi có những sự kiện như vậy thì việc xác định chính xác thành viên hộ gia đình cũng gặp nhiều khó khăn.
Chẳng hạn: Theo quy định của Luật nuôi con nuôi và quy định về việc nuôi con nuôi trên thực tế thì việc nuôi con nuôi phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Nhưng do thói quen của người dân và tâm lý chung của nhiều người từ những thế hệ trước, việc nuôi con nuôi chủ yếu trên thực tế. Mặc dù gia đình, họ hàng, địa phương biết, thậm chí ghi nhận trong sổ hộ khẩu gia đình là “con”, sống chung với gia đình bố mẹ ni từ khi lọt lịng đến khi trưởng thành nhưng cũng không làm thủ tục đăng ký. Trường hợp này có được coi là thành viên hộ gia đình khơng?
Hay trường hợp sổ hộ khẩu gia đình có thêm những thành viên khác: cơ dì, chú bác, cháu con của anh chị em ruột…và thực tế họ cũng ở cùng với gia đình do khơng có vợ, chồng hoặc bố mẹ chết….Những người này có được coi là thành viên hộ gia đình? Có quyền đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình khơng?
Có rất nhiều tình huống xảy ra nhưng chưa có một cách giải quyết thống nhất, phù hợp, một số trường hợp thực tế như sau:
Các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện Đơng Anh cấp thì có cụ thể hơn một chút là ghi cả số hộ khẩu gia đình. Chẳng hạn, hộ gia đình bà Ngơ Thị H ở Lại Đà, Đông Hội, Đông Anh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình bà H năm 2001, số hộ khẩu 290734. Trong sổ hộ khẩu có bà H, chồng là ơng Hạnh, con gái là Hương (tách năm 2007), con trai là Phương, em chồng là Bính (tách năm 2006). Trường hợp này nếu tính theo thời điểm cấp đất, theo sổ hộ khẩu có số trên thì con gái Hương tách 2007 sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có quyền trên đất, em chồng là bà Bính vào thời điểm cấp đất cũng có tên mặc dù năm 2006 đã tách về nhà chồng. Do đó, người ký phải bao gồm cả hai người này.
Trường hợp khác: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình ơng Nguyễn Văn Bằng ở Quang Minh, Mê Linh, Hà Nội năm 2003. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình ơng Bằng có hai sổ hộ khẩu: ơng Bằng và hai người cịn là Hà, Linh chung một sổ hộ khẩu ở Thạch Lỗi, Thanh Xuân, Hà Nội. Còn vợ là bà Nguyễn Thị Thanh lại ở sổ hộ khẩu khác một mình ở Khu tập thể Ủy ban nhân dân thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Hai vợ chồng ông bà kết hôn từ năm 1986. Mặc dù có hai sổ hộ khẩu nhưng thực tế cả gia đình họ vẫn sống cùng nhau. Trường hợp này phải xác định những thành viên nào có quyền trên đất của hộ gia đình?
Cũng dựa vào quy định về tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, một số công chứng viên khi giải quyết vấn đề tài sản chung của hộ gia đình lại áp dụng theo hướng: cũng căn cứ vào sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp đất nhưng vì coi tài sản của mỗi người là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân nên yêu cầu cả vợ hoặc chồng của từng thành viên trong sổ hộ khẩu cùng tham gia ký kết hợp đồng với tư cách thành viên hộ gia đình là chủ sử dụng đất dù họ có cùng chung hộ khẩu hay khơng. Như vậy có phù hợp quy định
pháp luật và phù hợp với thực tiễn? Vậy thì quyền của thành viên hộ gia đình