2.3. Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa
2.3.2. Đăng ký biến động đất đai (Được áp dụng trước khi Luật Đất đa
đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)
Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có thay đổi về việc sử dụng đất như: Thay đổi mục đích sử dụng; thay đổi tên chủ sử dụng đất, diện tích đất sử dụng; loại đất sử dụng; có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhà nước thu hồi đất.
Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, do thời lượng có hạn nên tôi tập trung nghiên cứu một số thủ tục đăng ký biến động đất đai quan trọng, ảnh hưởng nhiều đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân như thủ tục: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.3.2.1. Mục đích
Quy trình này quy định trình tự các bước thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2003; nhằm xác định thống nhất các bước thực hiện để công việc được triển khai nhanh chóng, chính xác, thuận tiện cho người dân.
2.3.2.2. Phạm vi áp dụng
Quy trình này áp dụng để thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.
2.3.2.3. Cơ sở pháp lý
- Luật Nhà ở năm 2005;
- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2008;
- Nghị định số 57/2002/NĐ- CP, ngày 03/06/2002 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh thuế;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 24/2006/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 57/2002/NĐ- CP, ngày 03/06/2002 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh thuế;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về -việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Nghị định số 115/2011/NĐ- CP, của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung điều 2, mục IV phần B danh mục chi tiết phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị định số 24/2006/NĐ- CP ngày 03/06/2006;
- Nghị định số 45/2011/NĐ- CP, ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;
- Thông tư số 93/2002/TT-BTC, ngày 21/10/2002 quy định chế độ thu nộp và quản lý sử dụng lệ phí địa chính.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT, ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
Tài chính và Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện NVTC.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC, ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ;
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT, ngày 15/6/2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 124/2011/TT- BTC, ngày 31/08/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
- Quyết định số 223/2007/QĐ-UBND, ngày 18/01/2007 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá về việc quy định mức thu, nội dung chi lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá;
(Lệ phí đo đạc, chỉnh lý bản trích đo địa chính, trích lục bản đồ: Phụ thuộc vào diện tích thửa đất)
- Quyết định số 1700/2008/QĐ- UBND, ngày 13 tháng 06 năm 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa, quyết định về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 2429/2007/QD-UBND, ngày 14/8/2007 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá Quy định các loại phí, lệ phí thuộc thẩm quyền ban hành của HĐND tỉnh;
- Quyết định số 189/2009/QĐ- UBND, ngày 16 tháng 01 năm 2009 của UBND tỉnh Thanh Hóa Quyết định về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định 979/QĐ-UBND, ngày 29/3/2010 của Uỷ ban nhân dan tỉnh Thanh Hoá về việc phê duyệt đơn giá sản phẩm đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá;
2.3.2.4. Mô phỏng thủ tục
- Bước 1: Công dân nộp 01 bộ hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ gồm có:
+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận hoặc đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản);
+ Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho; văn bản phân chia, văn bản khai nhận di sản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan, tổ chức hành nghề công chứng chứng thực (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng nhà nước).
+ Biên bản thẩm tra việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
+ Bản sao các giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người tặng cho, thừa kế và nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp hồ sơ tặng cho, thừa kế.
+ Hợp đồng, giấy ủy quyền (nếu có);
- Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ “Trung tâm một cửa liên thông” có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý, đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ:
+ Trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ thì trả lại và hướng dẫn công dân bổ sung, hoàn thiện.
+ Trường hợp hồ sơ chưa qua xác nhận và thẩm tra ở phường, xã thì chuyển hồ sơ cho cán bộ địa chính (Vào của ngày tiếp nhận hồ sơ).
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiếp nhận và ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ, vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho VPĐK ngay trong ngày tiếp nhận, cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đến nhận hồ sơ tại trung tâm một cửa liên thông.
- Bước 3: Trong thời gian 08 ngày làm việc Văn phòng ĐKQSD đất kiểm tra hồ sơ, thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn về hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSD đất theo quy định, gửi số liệu địa chính(thông tin thuế) đến chi cục thuế thành phố tại Trung tâm 1 cửa liên thông để xác định nghĩa vụ tài chính. Thẩm tra và in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trường hợp chuyển quyền toàn bộ thửa đất mà người sử dụng đất không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận mới thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận cũ chuyển lại “Trung tâm một cửa liên thông” để trả cho công dân) đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, kèm theo hồ sơ gửi những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đến phòng Tài nguyên & Môi trường.
- Bước 4: Trong thời hạn 03 ngày làm việc Chi cục thuế có trách nhiệm
xác định và ghi đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật trên thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và chuyển cho bộ phận trả kết quả tại Trung tâm 1 cửa liên thông để giao cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiến hành đồng thời với công việc tại mục Bước 5).
- Bước 5: Trong thời gian 06 ngày phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ, kiểm tra việc viết, in giấy chứng nhận.
+ Xác nhận ý kiến đề nghị bổ sung hồ sơ đầy đủ theo quy định đối với trường hợp hồ sơ phải bổ sung hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, chuyển lại Văn phòng ĐKQSD đất để trả lại Trung tâm 1 cửa liên thông, Trung tâm 1 cửa liên thông thông báo cho công dân đến nhận lại, bổ sung và hoàn thiện theo hướng dẫn.
+ Nếu hồ sơ đạt yêu cầu thì lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố quyết định cấp giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSD đất để vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bước 6: Trong thời gian 02 ngày Văn phòng ĐKQSD đất vào sổ cấp giấy chứng nhận, sao lưu hồ sơ cấp giấy chứng nhận và chuyển giấy chứng nhận kèm theo quyết định đến Trung tâm 1 cửa liên thông(bộ phận trả kết quả) để trao giấy chứng nhận cho công dân, thu phí và lệ phí theo quy định.
- Bước 7: Công dân theo thời gian ghi trên phiếu hẹn, đến trung tâm 1 cửa liên thông nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền vào kho bạc nhà nước thành phố, cùng ngày nộp phí và lệ phí theo quy định để nhận giấy chứng nhận [36].
Tổng thời gian thực hiện các công việc trên là 18 ngày kể từ ngày Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nhận được hồ sơ hợp lệ.
Riêng đối với trường hợp thừa kế mà trước đó thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trình tự thủ tục, thời gian thực hiện giống như trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu.
2.3.2.5. Hồ sơ lưu trữ (01bộ)
Tên hồ sơ Nơi lƣu trữ Thời gian lƣu trữ
Hồ sơ đã được cấp giấy chứng nhận
Kho lưu hồ sơ cấp GCN của
Văn phòng ĐKQSD đất Vĩnh viễn
Bảng 2.2: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
(Đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
TT Chủ thể
thực hiện Thủ tục
Thời gian (tính theo ngày làm việc)
1 Công dân Nộp 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ đã quy định tại mục 2.4.1 nói trên.
Trong ngày 2
Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ (thuộc Trung
tâm một cửa liên thông)
Kiểm tra hồ sơ, nhận hồ sơ, viết phiếu hẹn
(ngày đến chứng thực chữ ký tại UBND
phường (xã), ngày lập Biên bản thẩm tra việc chuyển nhượng QSD đất tại nhà dân, ngày chuyển hồ sơ lên Trung tâm và ngày trả kết
quả cho công dân) và chuyển hồ sơ cho cán
bộ địa chính phường, xã (chuyển ngay trong ngày nhận hồ sơ). Cán bộ địa chính đến nhận tại Trung tâm một cửa liên thông.
3
Cán bộ Địa chính phường,
xã
Cán bộ địa chính lập biên bản thẩm tra hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (trường hợp cần thiết thì phối hợp với cán bộ của VPĐKQSD đất); lập hồ sơ theo quy định; chuyển hồ sơ đến Trung tâm một cửa liên thông.
05 ngày 4 Bộ phận tiếp nhận hồ sơ thuộc Trung tâm một cửa liên thông
Cán bộ của Trung tâm kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ do cán bộ địa chính phường, xã chuyển đến và chuyển cho Văn phòng ĐKQSD đất những hồ sơ hợp lệ (chuyển ngay trong ngày cho cán bộ của Văn phòng ĐKQSD đất đến nhận tại Trung Tâm).
5
Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất
Văn phòng ĐKQSD đất kiểm tra hồ sơ, gửi số liệu địa chính (thông tin thuế) đến chi cục thuế thành phố tại Trung tâm 1 cửa liên thông để xác định nghĩa vụ tài chính. Thẩm tra và in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trường hợp chuyển quyền toàn bộ thửa đất mà người sử dụng đất không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận mới thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận cũ chuyển lại “Trung tâm một cửa liên thông” để trả cho công dân) đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, kèm theo hồ sơ gửi những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đến phòng Tài nguyên & Môi trường.
08 ngày
6 Chi cục Thuế thành phố
Xác định và ghi đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật trên Thông báo nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Thông báo nộp lệ phí trước bạ và chuyển cho bộ phận trả kết quả của Trung tâm một cửa liên thông để giao cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
03 ngày (tiến hành đồng thời với công việc thực hiện tại mục 8) 7 Kho bạc Nhà nước thành phố
Căn cứ vào Thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính của cơ quan Thuế, thu tiền vào ngân sách và cấp chứng từ nộp tiền cho người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính
Trong ngày
8
Phòng Tài nguyên & Môi
trường thành phố.
Kiểm tra hồ sơ, trình UBND thành phố quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để vào sổ cấp
GCNQSD đất đối với hồ sơ đủ điều kiện. Ghi ý kiến bổ sung đối với hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp GCN.
9
Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất
Văn phòng ĐKQSD đất vào sổ cấp giấy chứng nhận, sao lưu hồ sơ cấp giấy chứng nhận và chuyển giấy chứng nhận kèm theo quyết định đến Trung tâm 1 cửa liên thông
02 ngày
10 Công dân
Theo thời gian ghi trên phiếu hẹn, đến Trung tâm một cửa liên thông nhận Thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp tiền cho cán bộ thuộc Kho bạc Nhà nước thành phố; Nộp phí, lệ phí theo quy định, nhận GCNQSD đất và các hồ sơ có liên quan.
Trong ngày
Nguồn: UBND thành phố Thanh Hóa
* Các biểu mẫu chung của nhà nước:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận Mẫu 01/ĐK- GCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Mẫu 11/KK- TNCN - Tờ khai lệ phí trước bạ Mẫu 01-05/LPTB
- Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân Mẫu 11-1/TB- TNCN - Thông báo nộp lệ phí trước bạ Mẫu 03-05/LPTB
- Tờ trình đề nghị cấp giấy chứng nhận Mẫu 08/ĐK - Phiếu chuyển thông tin địa chính
* Kết quả đạt được trong quá trình hoạt động của Văn phòng đăng ký từ khi thành lập đến ngày 30 tháng 06 năm 2014: