Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kỳ yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người
mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C. Như vậy về mặt lý thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng ký trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng ký trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kỳ các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế - ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển logic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không.
* Nhận xét: Qua nghiên cứu pháp luật của một số nước ta thấy hoạt động Đăng ký đất đai ở các nước đã hình thành và phát triển từ rất sớm, việc đăng ký đất đai được pháp luật bảo hộ chặt chẽ.
Việc quản lý đất đai được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng. Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi cho người sử dụng đất. Ngoài quy định việc đăng ký là bắt buộc và được thực hiện cả bằng hình thức đăng ký điện tử đã giúp rút ngắn được thời gian và thủ tục
giải quyết cho công dân còn hạn chế được các trường hợp tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
Đối với pháp luật Việt Nam, mặc dù quy định khác nhau về chế độ sở hữu đối với đất đai, nhưng chúng ta đã và đang xây dựng và kiện toàn hệ thống đăng ký đất đai ngày một hiện đại và thuận tiện hơn cho người dân. Luật Đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành sẽ giúp kiện toàn lại hệ thống Đăng ký đất đai trong cả nước theo hướng Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, đảm bảo yêu cầu hiện đại, đơn giản và thuận tiện cho người sử dụng đất.
Chương 2
THƢ̣C TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ THANH HÓA