Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới
2.3.1. Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Về chế độ giao đất: trước năm 1862 pháp luật đất đai ở Mỹ chủ yếu dùng hình thức công khai đấu giá bán đất công (tương tự như hình thức giao đất có thu tiền ở nước ta hiện nay); còn từ giai đoạn 1862 trở về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang việc cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang (tương tự như hình thức giao đất không thu tiên ở nước ta hiện nay) (Lê Gia Chinh, 2014).
Về chế độ thuê đất: Luật pháp Mỹ quy định quy định quan hệ chủ đất (Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết, cụ thể: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực. Kỳ hạn
sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục. Ngoài ra, còn có các hình thức thuê “tùy ý”, thuê đất “không chiếm hữu”, thuê đất “có chiếm hữu”, thuê đất “thả nổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.3.2. Úc
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common Law). Sở hữu đất đai được hiểu là sở hữu các quyền tài sản đối với đất đai trong một giới hạn không gian và thời gian cụ thể theo quy định của pháp luật; các hình thức sở hữu đất đai ở Úc bao gồm: đất tư, đất công, đất thuê và đất hoàng gia (Crown land). Sự khác nhau giữa các hình thức sở hữu là sự khác nhau về lượng và chất các quyền tài sản. Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession). Đất đai được phân bổ để sử dụng theo hai phương thức là cấp đất (freehold) và thuê đất (leasehold).
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp. Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiêp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị
trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước. Vai trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên quan.
2.3.3. Trung Quốc
Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân. Nhà nước với tư cách là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng. Theo quy định của Hiến pháp năm 1982, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Ở thời kỳ này, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường. Đặc biệt, Trung Quốc không hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng, càng làm gia tăng việc sử dụng đất kém hiệu quả. Tuy nhiên, trong thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai "không chính thức”. Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng (Lưu Quốc Thái, 2006).
Luật Đất đai năm 1986 quy định cơ cấu sử dụng đất đai thông qua việc giao đất và cho thuê đất có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào quan hệ thị trường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Để cụ thể Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2006). Năm 1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản lý đất đai sửa đổi và quy định đất đai ở hầu hết các thành phố và tỉnh thành đều được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).