GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NINH BÌNH 4.4.1. Giải pháp về tài chính
- Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Từ đó, làm cơ sở áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh xác định giá đất trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các trường hợp.
- Ủy ban nhân tỉnh Ninh Bình cần ban hành quy định cụ thể về cách xác định khoản tiền khấu trừ về đất mà tổ chức đã thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng hoặc bồi thường, hỗ trợ. Việc làm này tạo ra sự minh bạch của thị trường, thu hút được tổ chức đến đầu tư vào địa bàn.
- Cần có những chính sách ưu đãi đối với những dự án đem lại hiệu quả cho sự phát triển của thành phố, những dự án ít ảnh hưởng hoặc tác động đến môi trường, ưu tiên những dự án không ảnh hưởng đến thu hồi đất lúa; thông qua việc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Xem xét điều chỉnh thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà cho đối tượng được giao đất tái định cư. Trong trường hợp không điều chỉnh thời gian này thì cần phải rút ngắn thời gian hoàn thành thủ tục giao đất để họ sớm có đất làm nhà ổn định cuộc sống mới; hoặc hỗ trợ bằng hình thức miễn thuế xây dựng đối với người được giao đất tái định cư, giao đất ở, giao đất kinh doanh dịch vụ khi xây dựng Nhà ở.
4.4.2. Giải pháp về cơ chế chính sách
- Nghiên cứu cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong công tác giao đất, cho thuê đất; đặc biệt đối với trường hợp thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (Chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sau đó xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển sang thuê đất thực hiện dự án).
- Xây dựng quy chế phối hợp giữa các ngành, đơn vị của tỉnh và thành phố bằng hình thức Liên thông theo cơ chế “Một cửa” trong việc hướng dẫn thiết lập hồ sơ, dự án từ khi chấp thuận khảo sát, lập dự án đầu tư, chấp thuận đầu tư, thực hiện bồi thường GPMB, thuê đất, giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân triển khai xây dựng.
- Nghiên cứu quy định, cơ chế hướng dẫn để tổ chức, doanh nghiệp thực hiện các trình tự thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng theo hình thức tự thoả thuận với người dân áp dụng với một, hoặc một số trường hợp cố tình không chấp nhận thoả thuận của tổ chức, doanh nghiệp, mặc dù đã tính toán bồi thường, thoả thuận hết mức quy định (không có việc cưỡng chế thu hồi đất khi doanh nghiệp thoả thuận; tuy nhiên doanh nghiệp có thể khởi kiện ra Toà án đối với các hộ trên với lý do hộ dân cố tình không đồng ý thoả thuận của doanh nghiệp với lý do làm chậm tiến độ đầu tư theo Giấy chứng nhận đầu tư UBND tỉnh cấp, hoặc căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Nghị quyết HĐND tỉnh Ninh Bình cho phép chuyển mục đích sử dụng đất các công trình, dự án).
- Để hạn chế tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cuộc, đầu cơ đất, cần nghiên cứu xem xét đưa ra quy chế tăng mức tiền đặt cọc cao (cho những đối tượng đã có nhà ở ổn định); trên thực tế một số đối tượng “cò đất” thường liên kết với nhau, chung tiền để đấu giá 1 lô đất với giá cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung của thị trường tại thời điểm đó, sau khi trúng đấu giá, họ không nộp tiền, mất tiền đặt cọc (nhưng số tiền đặt cọc chịu mất được chia đều cho các đối tượng
liên kết); vì vậy, sau thời gian đấu giá họ lại bán, chuyển nhượng được nhiều lô đất khác của họ với giá cao hơn rất nhiều (do nhu cầu người cần mua đất, những người không trúng đấu giá, hoặc những người có nhu cầu làm nhà ở); Vì vậy, số tiền chênh lệch do bán được nhiều lô đất tăng giá lớn hơn rất nhiều so với số tiền mất vào đặt cọc lô đất trúng đấu giá đã bỏ. Để hạn chế việc này, UBND thành phố Ninh Bình cần đưa số lượng lô đất đấu giá ra nhiều và nhiều dự án vào đấu giá 1 lần, tránh tình trạng số lượng đưa lô đất đấu giá ít và lại chia làm nhiều đợt, dẫn đến việc thao túng thị trường đất đai của một số “cò đất”. Cần nâng cao vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý giá đất nhằm tạo ra thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững.
- Luật Đất đai năm 2013 quy định, áp dụng hình thức giao đất tiêu chí 1250 m2/lô đối với địa giới hành chính xã và 1500m2/lô đất đối với địa giới hành chính phường hết hiệu lực; tuy nhiên, để giải quyết dứt điểm không còn tồn tại đất tiêu chí (do quá trình sau khi ghép đủ diện tích để được giao 1 lô đất, sẽ còn một phần diện tích của tất cả các hộ còn lại rất nhỏ không ghép đủ để được giao 1 lô đất, ví dụ 10 hộ ghép được 1.200 m2 thiếu 50m2). Do vậy, xem xét vẫn giao 1 lô đất ở theo quy định, số diện tích ghép thiếu được tính mua theo giá UBND tỉnh Ninh Bình quy định.
4.4.3. Giải pháp tổ chức thực hiện
- Thường xuyên thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân được thuê đất nông nghiệp nhằm hạn chế tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất; hoặc một số thực hiện dự án thuê đất sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, nhưng một thời gian sau hoạt động dưới dạng Công ty TNHH do chủ hộ làm Giám đốc Công ty TNHH. Đồng thời, có những biện pháp xử lý kịp thời như xử phạt hành chính, yêu cầu khắc phục hậu quả, nếu nghiêm trọng, kiến nghị thu hồi đối với những trường hợp này nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
- Thường xuyên thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất nhằm hạn chế tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng và sử dụng đất sai mục đích; hoặc một số thực hiện dự án thuê đất mục đích phúc lợi xã hội để được hưởng chính sách ưu đãi tiền sử dụng, nhưng sau một thời gian lại chuyển sang mục đích sản xuất kinh doanh, hoạch cho thuê mục đích khác. Đồng thời, có những biện pháp xử lý kịp thời đối với những trường hợp này nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
- Xem xét điều chỉnh không cần thủ tục giao đất trên thực địa sau khi nộp hồ sơ vào bộ phận “Một cửa của UBND thành phố” đối với những lô đất trúng đấu giá QSD đất; lý do, HTKT khu vực lô đất đem đấu giá phải hoàn thiện xong, tiến hành phân lô, đo đạc bản đồ phân lô, các đơn vị của thành phố ký bản đồ phân lô (phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý đô thị, UBND phường, xã nơi có đất, Chủ đầu tư ký đóng dấu), trình giá UBND tỉnh trước khi đất được đấu giá; rút ngắn thời gian trả kết quả.
- Thẩm định chặt chẽ nhu cầu sử dụng đất, khả năng tài chính của doanh nghiệp trước khi thực hiện chấp thuận đầu tư, quyết định giao đất, cho thuê đất nhằm khai thác quỹ đất hiệu quả, tránh tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
1. Thành phố Ninh Bình là trung tâm kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Ninh Bình với tổng diện tích tự nhiên 4.674,91 ha, trong đó nhóm đất nông nghiệp có diện tích 1.563,21 ha, chiếm 33,43% diện tích tự nhiên, nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích 2.997,03 ha đất phi nông nghiệp và 114,67 ha đất chưa sử dụng. Năm 2018, Thành phố Ninh Bình vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và bền vững đạt 17,3%. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực: nhương mại- dịch vụ chiếm 45,2%; công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp - xây dựng 51,3%, nông nghiệp - thủy sản 3,5%.
2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Ninh Bình giai đoạn 2014 - 2018 thực hiện tốt. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai, xử lý các vi phạm về đất đai được thực hiện thường xuyên (các sai phạm bị phát hiện sớm và được xử lý kịp thời); công tác quản lý tài chính về đất đai được thực hiện theo đúng quy định.
3. Trong giai đoạn 2014 - 2018, UBND thành phố Ninh Bình đã giao đất cho hộ gia, đình cá nhân với 2993 trường hợp. Năm 2014 giao đươc nhiều nhất kể cả về số lượng và diện tích, tương ứng là 587 trường hợp và 4,74 ha; năm 2018 giao được ít nhất với 371 trường hợp và diện tích là 3,63 ha. Trong giai đoạn 2014-2018, nhu cầu thuê đất của hộ gia đình, cá nhân không lớn, chỉ với 12 trường hợp với diện tích 8,10 ha. Công tác giao đất, cho thuê đất đã đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng đất cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân đồng thời làm tăng thu cho ngân sách địa phương, hạn chế được tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí. Tuy nhiên, công tác này còn gặp một số khó khăn về thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà cho các hộ dân tái định cư; số tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để trả tiền sử dụng đất và làm nhà tại các nơi tái định cư; tình trạng người dân chưa đưa đất vào sử dụng còn khá cao (40% đối với đất giao theo hình thức tái định cư và 56,67% được giao theo hình thức đất ở kết hợp với đất sản xuất kinh doanh).
4. Trong giai đoạn 2014 - 2018, có 58 tổ chức kinh tế được thuê đất tại thành phố Ninh Bình với diện tích 59,14 ha. Việc cho thuê đất được thực hiện tại 14/14 đơn vị hành chính. Phường Ninh Khánh và phường Thanh Bình có số tổ
chức và diện tích được thuê lớn nhất vì đây là những đơn vị hành chính có thế mạnh về phát triển đô thị, dịch vụ, công nghiệp tập trung. Trong giai đoạn này có 18 tổ chức được giao đất theo hình thức không thu tiền sử dụng đất với diện tích là 12,86 ha
5. Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình còn tồn tại một số hạn chế sau: việc xác định tiền thuê đất còn phức tạp đối với những lô đất có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên, đối với những dự án thực hiện chuyển dịch đất đai tự nguyện, việc xác định các khoản khấu trừ vào công tác giải phóng mặt bằng không rõ ràng do cơ quan thuế yêu cầu phải có quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng làm cơ sở quyết toán, trình tự, thủ tục hành chính trong thuê đất còn phức tạp, công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hình thức. Để nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình cần thực hiện đồng bộ 3 nhóm giải pháp sau: nhóm giải pháp về chính sách; nhóm giải pháp về tài chính; nhóm giải pháp tổ chức thực hiện.
5.2. KIẾN NGHỊ
1. Khi thành phố Ninh Bình triển khai các dự án có thu hồi đất cần đất tái định cư hoặc đất dịch vụ chủ dự án phải triển khai ngay từ bước đầu việc lập khu tái định cư, khu dịch vụ để công tác giải phóng mặt bằng được thuận lợi.
2. UBND thành phố Ninh Bình cần kịp thời xử lý dứt điểm các khiếu kiện liên quan đến công tác bồi thường, GPMB, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm luật đất đai. Kiên quyết xử lý những trường hợp cố tình không chấp hành công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của pháp luật đất đai./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012). Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai.
2. Chi cục Thuế thành phố Ninh Bình (2018). Báo cáo kết quả thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình giai đoạn 2011-2018.
3. Chi Cục Thống kê thành phố Ninh Bình (2018). Báo cáo tổng kết công tác dân số, tỷ lệ tăng dân số cơ học năm 2018 trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
4. Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng (2012). Quản lý đất đai và bất động sản đô thị. NXB Xây dựng, Hà Nội.
5. Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung (2006). Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
6. Lê Gia Chinh (2014). Nghiên cứu thực trạng và đề xuất cơ chế chính sách nâng cao hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức. Đề tài nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ. Bộ Tài nguyên và Môi trường.
7. Lưu Quốc Thái (2006). Quá trình thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc, một số đánh giá và bài học kinh nghiệm. Tạp chí Khoa học pháp luật. (2).
8. Nguyễn Minh Hoàn (2013). Sự thay đổi chính sách từ quốc hữu hóa đến thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc. Tạp chí Lý luận chính trị. (6). Tr. 89 - 93.
9. Nguyễn Văn Khánh (2013). Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam. Tạp chí khoa học ĐHQG Hà Nội. Khoa học Xã hội và Nhân văn. 29. (1). tr. 1- 16.
10. Phòng Kinh tế thành phố Ninh Bình (2018). Báo cáo tổng kết phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố năm 2018.
11. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình (2014-2018). Tổng hợp kết quả thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình giai đoạn 2014 - 2018.
12. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình (2018)a. Tổng hợp kết quả thống kê đất đai năm 2018 trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
13. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình (2014-2018)b. Tổng hợp các hộ gia đình, cá nhân được giao đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình từ năm 2014 đến 2018.
14. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình (2018)a. Tổng hợp các tổ chức, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình 15. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình (2014-2018)b. Tổng hợp
kết quả thực hiện các dự án được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình từ năm 2014 đến 2018.
16. Phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Ninh Bình (2018)c. Báo cáo tổng hợp kết quả đấu giá Quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2011 -2018. 17. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam(1993). Luật Đất đai năm 1993. 18. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam(2003). Luật Đất đai năm 2003. 19. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam(2013a). Hiến pháp năm 2013. 20. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013b). Luật Đất đai
năm 2013.
21. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2015). Bộ luật Dân sự