3.1.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong thực tiễn việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm UBND cấp có thẩm quyền và Tòa án, theo quy định tại Điều 136 - Luật đất đai năm 2003 thì các tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một trong các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 và các tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì do TAND giải quyết; Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì do UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.
Như vậy các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tùy theo mỗi trường hợp mà có thể do UBND cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc có thẻ do có thể do TAND giải quyết, tuy nhiên trên thực tế hầu hết các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì bên được tặng cho đã làm nhà để ở hoặc làm xưởng để sản xuất kinh doanh hay đã trồng trọt hoa màu trên diện tích đất
được cho, do vậy phần lớn các vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do TAND giải quyết.
Trong thực tiễn giải quyết tại TAND, do việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất đa dạng và phức tạp nên có nhiều quan điểm khác nhau trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng cho quyền sử dụng đất, tựu chung lại có ba điểm sau:
Quan điểm thứ nhất: Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, giao đất cho người sử dụng đất, quy định các quyền và nghĩa vụ cho họ, vì vậy người sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai. Theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995 thì chưa có một điều luật nào quy định cá nhân, hộ gia đình có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, vì vậy mọi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (trước ngày 01/7/2004) đều bị coi là trái pháp luật nên khi có tranh chấp thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của BLDS.
Quan điểm thứ hai; Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác mà không có sự đền bù về mặt vật chất, cho nên thực chất của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh toàn bằng không, do đó khi người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng thì cũng có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai năm 1993 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất nên hộ gia đình, cá nhân cũng có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Mặt khác theo quy định của BLDS năm 1995 thì việc tặng cho tài sản được pháp luật cho phép, mà quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên cũng được pháp luật cho phép, mà quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên cũng được phép tặng cho. Như vậy có thể thấy mặc dù Luật đất đai năm 1993 và
BLDS năm 1995 chưa có quy định về hộ gia đình, cá nhân được quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng đã gián tiếp thừa nhận quyền này, do vậy nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 15/10/1993 trở lại đây và thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án cần phải công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Quan điểm thứ ba: Theo quan điểm này thì việc tặng cho quyền sử dụng đất dù được xác lập trước hoặc sau ngày 15/10/1993 đều có thể được công nhận nếu như người tặng cho đã viết giấy tặng cho và người được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những người theo quan điểm này cho rằng: Điều quan trọng trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất là tôn trọng yếu tố tự nguyện và quyền tự định đoạt của các bên, nếu như các bên thỏa thuận và chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau, đồng thời bên được tặng cho đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp) thì cần công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này.
Chúng tôi cho rằng quan điểm thứ ba là có căn cứ về mặt pháp lý và phù hợp với thực tiễn hơn cả, bởi lẽ:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch dân sự nên cần tuân theo các nguyên tắc trong giao dịch dân sự, đó là sự tôn trọng yếu tố tự nguyện và quyền tự định đoạt của các bên trong việc cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất, vì vậy khi các bên đã thống nhất việc tặng cho, bên tặng cho đã giao đất cho bên được tặng cho sử dụng ổn định, lâu dài thì nên công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này.
- Mặc dù giai đoạn trước khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước chưa quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng việc người được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy định và đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(tức là Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp) thì trong trường hợp này nên công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Trên thực tế, người được tặng cho sau khi nhận đất thường xây dựng nhà cửa, công trình phụ... để ổn định chỗ ăn ở, cho nên để tranh thiệt hại cho người được tặng cho và để ổn định quan hệ tặng cho đã sử dụng đất ổn định lâu dài, đã xây dựng nhà cửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay khi giải quyết các vụ tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các cấp tòa án, các hội đồng xét xử còn có nhiều ý kiến khác nhau, thậm chí trong cùng một hội đồng xét xử cũng có những ý kiến khác nhau về các tiêu chí để công nhận một hợp đồng tặng cho là hợp pháp, có ý kiến cho rằng: Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chứng thực hoặc chứng nhận theo quy định của pháp luật và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, những hợp đồng đáp ứng đủ các điều kiện này phải được công nhận là hợp đồng tặng cho đã hoàn thành mà không phụ thuộc vào việc người được tặng cho đã nhận đã hay chưa nhận đất; Xong có ý kiến khác lại cho rằng: Không cần thiết phải xem xét việc tặng cho có được lập thành văn bản hay không lập thành văn bản mà chỉ cần xem ai là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu người được tặng cho đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi được cấp giấy thì bên tặng cho không có ý kiến phản đối gì thì hợp đồng tặng cho đã hoàn thành.
Đối với các vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì cũng rất phức tạp, hiện còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau giữa các cấp tòa án trong việc giải quyết tranh chấp về loại hợp đồng này, xin nêu ra một ví dụ qua thực tiễn xét xử về vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho có điều kiện giữa nguyên nhân là bà Nguyễn Thị Dung và bị đơn là ông Nguyễn Đại Ý, nội dung vụ án như sau:
Vợ chồng cụ Nguyễn Đại Tặng có hai con, con gái là bà Nguyễn Thị Dung đi lấy chồng và ở nhà chồng, con trai là ông Nguyễn Đại Phong là liệt sĩ. Ngày 15/4/1979 cụ Tặng làm giấy tặng cho 2 căn nhà 7 gian trên diện tích 325m2 đất của mình cho ông Nguyễn Đại Ý (ông Ý là em họ của cụ Tặng) với điều kiện: Ông Ý phải chăm sóc, nuôi dưỡng vợ chồng cụ cho đến lúc về già và lo mái táng cho vợ chồng cụ khi qua đời. Giấy tặng cho này đã được hai bên và bà Dung cùng ký.
Năm 1980, ông Ý phá nhà cũ, xây nhà mới 4 gian lợp ngói và 2 gian bếp, đồng thời cho anh Nguyễn Đại Dương (con trai ông Ý) sang ở cùng vợ chồng cụ Tặng để chăm sóc các cụ. Năm 1986 cụ bà mất, cụ ông vẫn tiếp tục ăn ở vợ chồng anh Dương. Năm 1993 vợ chồng anh Dương vào miền Nam làm ăn, cụ Tặng không có ai chăm sóc nên bà Dung đưa cụ Tặng về nhà chăm sóc, nuôi dưỡng. Năm 1995 bà Dung và cụ Tặng làm đơn yêu cầu ông Ý phải trả lại toàn bộ đất thổ cư cho bà Dung sử dụng để nuôi cụ Tặng vì ông Ý đã không làm đùng cam kết.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/DSST ngày 29-3-1996 của TAND huyện Nam Định, tỉnh Nam Hà (cũ) quyết định: Bác yêu cầu của cụ Tặng và bà Dung; buộc ông Ý phải thanh toán chi phí nuôi dưỡng cụ Tặng 7 triệu đồng.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 13-4-1996 bà Dung có đơn kháng cáo.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 29/DSPT ngày 23-5-1996, TAND tỉnh Nam Hà quyết định: Bác yêu cầu của bà Dung, chấp nhận sự tự nguyện của ông Ý thanh toán cho bà Dung 9 triệu đồng.
Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Dung khiếu nại và Phó chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên.
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 14/GĐT-DS ngày 26-01-1999, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao quyết định: Hủy án dân sự phúc thẩm số 39/DSPT ngày 23-5-1996 của TAND tỉnh Nam Hà xử việc đòi nhà đất giữa nguyên đơn
là bà Dung với bị đơn là ông Ý. Giao hồ sơ cho TAND tỉnh Nam Định để xét xử phúc thẩm lại.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 45/DSPT ngày 19/9/1996 của TAND tỉnh Nam Định xử: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Dung; Tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 15-4-1979 giữa cụ Tặng và ông Ý, buộc ông Ý phải trả lại 1/2 diện tích nhà đất của cụ Tặng cho bà Dung.
Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Dung tiếp tục khiếu nại.
Tại công văn số 48/CV-DS ngày 28-12-1999 của Tòa dân sự TANDTC trả lời bà Dung như sau: Việc Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cụ Tặng và ông Ý là có căn cứ pháp luật, tuy nhiên do ông Ý đã nhận đất từ năm 1979, đã làm lại toàn bộ nhà và thực hiện nghĩa vụ chăm sóc vợ chồng cụ Tặng trong một thời gian dài (hơn 10 năm) nên Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận cho ông Ý được sở hữu 1/2 nhà đất của cụ Tặng là phù hợp với thực tế và đúng pháp luật. Do vậy việc khiếu nại của bà Dung là không có cơ sở.
Qua vụ án nêu trên có thể thấy rằng, việc các cấp tòa án còn có những quan điểm khác nhau trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, cụ thể ở vụ án nêu trên thì Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm trong việc giải quyết lần đầu đều bác yêu cầu xin hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của bà Dung nhưng Tòa án nhân dân tối cao thì lại chấp nhận yêu cầu của bà Dung vì ông Ý (bên được tặng cho) đã vi phạm cam kết được đặt ra trong hợp đồng tặng cho có điều kiện. Tuy nhiên theo chúng tôi thì việc giải quyết lần thứ hai của TAND tỉnh Nam Định và việc trả lời của Tòa án dân sự - TANDTC cũng chưa đúng, bởi lẽ: Đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện, bên được tặng cho (ông Ý) mới thực hiện được một phần, tức là không thực hiện đầy đủ các điều kiện mà bên tặng cho (cụ Tặng) nêu ra, nên lỗi thuộc về bên được tặng cho, vì vậy cần phải hủy hợp đồng cho quyền sử dụng đất nêu trên và buộc bên được tặng cho phải chịu toàn bộ thiệt hại xảy ra mới đúng, nhưng TAND tỉnh Nam Định lại cho ông Ý được hưởng
1/2 giá trị tài sản của cụ Tăng là trái với nguyên tắc của hợp đồng tặng cho có điều kiện.
