QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
Như đã phân tích ở phần trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực là hợp đồng phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật, đó là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ cả bốn điều kiện sau:
- Người tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
- Người tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện.
- Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.
Như vậy, về nguyên tắc khi giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên trên thực tế không phải tất cả các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nếu vi phạm một hoặc một số điều kiện theo quy định của pháp luật đều bị vô hiệu, vì có những vi phạm không làm ảnh hưởng đến nội dung phần khác của hợp đồng, hoặc có trường hợp trong hợp đồng có vi phạm pháp luật nhưng mức độ vi phạm không đáng kể va có thể khắc phục được những vi phạm đó thì Tòa án sẽ không tuyên hủy bỏ hợp đồng mà buộc các bên sửa chữa, hoàn tất hợp đồng đó, hay có những trường hợp do bị lừa dối đe dọa dẫn đến phải giao kết hợp đồng nhưng trong thời hạn 2 năm kể từ ngày hợp đồng đó được xác lập, bên bị lừa dối, đe dọa không yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực pháp luật.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu có thể phân thành hai nhóm: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối (vô hiệu đương nhiên) và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối (vô hiệu do bị Tòa án tuyên). Sở dĩ có sự phân thành 2 nhóm hợp đồng vô hiệu này là do vào những đặc điểm khác biệt sau:
- Sự khác biệt về trình tự vô hiệu của hợp đồng: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối thì mặc nhiên bị coi là vô hiệu (vô hiệu không phụ thuộc vào quyết định của Tòa án), còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối thì không mặc nhiên bị coi là vô hiệu, mà nó chỉ trở lên vô hiệu khi bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
- Sự khác biệt về mục đích bảo vệ: Các trường hợp mà pháp luật quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu tuyệt đối chủ yếu nhằm mục đích bảo vệ các lợi ích chung của xã hội, còn các trường hợp pháp luật quy định hợp đồng vô hiệu tương đối là nhằm mục đích bảo vệ lợi ích của cá nhân.
- Sự khác biệt về thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu: Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối thì thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không bị hạn chế, còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hai năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập.
Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị coi là vô hiệu tuyệt đối trong các trường hợp sau:
a. Mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
b. Hợp đồng được xác lập một cách giả tạo.
c. Hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo các quy định bắt buộc của pháp luật.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị coi vô hiệu tương đối trong các trường hợp sau:
a. Hợp đồng được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
b. Hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn
c. Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
* Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp, trái đạo đức xã hội là hợp đồng có mục đích, nội dung trái pháp luật và đạo đức xã hội, điều đó được thể hiện khi các bên thỏa thuận xác lập các điều khoản về quyền nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng thì các quyền và nghĩa vụ này vi phạm điều cấm của pháp luật và trái với những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội.
Theo quy định của pháp luật, những hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì đương nhiên bị coi là vô hiệu mà không phụ thuộc vào ý chí của các bên tham gia hợp đồng, trong trường hợp này thì quyền sử dụng đất là tài sản tặng cho sẽ bị Nhà nước thu hồi và nếu có thiệt hại xảy ra mà các bên đều có lỗi thì mỗi bên phải chịu phần thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình, nếu chỉ một bên có lỗi thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Như vậy, việc quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội là nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của tập thể và của các cá nhân trong trường hợp bị người khác xâm phạm.
Ví dụ: Nguyên thửa đất vườn có diện tích 150m2 tại phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội trước kia thuộc quyền sở hữu của bố anh
Nam, năm 1965 bố anh Nam đã hiến cho Nhà nước thửa đất này để sử dụng vào mục đích công cộng và Trường phổ thông cơ sở Láng Thượng được giao sử dụng đất. Năm 1981 anh Nam đã viết giấy tặng cho anh Hòa (bạn thân của Nam) thửa đất nói trên và anh Hòa đã xây dựng ngôi nhà ba gian trên thửa đất này để ở. Năm 1989 Trường THCS Láng Thượng đòi đất và Tòa án nhân dân quận Đống Đa đã buộc anh Hòa phải tháo dỡ nhà trả lại đất cho Nhà trường.
Qua ví dụ trên cho thấy: Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì sẽ bị vô hiệu và tài sản tặng cho sẽ bị Nhà nước thu hồi, hoặc buộc phải trả cho người có quyền sử dụng đất đó.
* Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo có đặc điểm là trước khi xác lập hợp đồng, giữa các bên đã có sự bàn bạc thông đồng trước với nhau nhằm tạo ra hợp đồng mà ở đó không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của mỗi bên, hay nói cách khác là trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó, các bên đã cố tình bày tỏ ý chí không đúng với ý chí đích thực của họ nhằm đạt được mục đích nhất định như trốn thuế hoặc trốn nợ...
Theo quy định tại Điều 129 - BLDS năm 2005 thì có hai trường hợp giả tạo. Trường hợp thứ nhất là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm che dấu một hợp đồng khác, khi đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo sẽ bị vô hiệu, còn hợp đồng bị che dấu vẫn có hiệu lực nếu như hợp đồng đó đáp ứng được đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự. Ví dụ như: Anh A và anh B chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau nhưng để trốn thuế nên hai bên đã thống nhất lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để che dấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như vậy thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng giả tạo và sẽ bị vô hiệu.
Trường hợp thứ hai là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, khi đó thì hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất giả tạo sẽ bị vô hiệu. Ví dụ như các bên thỏa thuận giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không làm phát sinh quyền của người được tặng cho, nhằm trốn tránh việc giao đất hoặc bán đất để trả nợ người cho vay trước đó, như vậy thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo sẽ bị vô hiệu.
* Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật thì hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được thành lập văn bản, có chứng thực hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Điều 689, Điều 692 -BLDS năm 2005).
Đối với trường hợp mà các bên tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định về hình thức của hợp đồng thì khi xảy ra tranh chấp, tòa án xem xét và buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng các quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định, nếu trong thời hạn đó mà các bên không tuân theo thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại. Như vậy về nguyên tắc thì hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nếu không tuân thủ các quy định của pháp luật thì sẽ bị vô hiệu, tuy nhiên theo quy định tại Điều 136 -BLDS năm 2005 thì trong thời hạn hai năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập, nếu các bên không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng bị vô hiệu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù có vi phạm về hình thức nhưng các bên không có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó bị vô hiệu.
* Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không thể có đủ điều kiện để tự do thể hiện ý chí trong việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, vì vậy để ngăn chặn, hạn chế việc lợi dụng sự non trẻ, thiếu hiểu biết hoặc không nhận thức được
của những người này và để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho họ, pháp luật không cho phép những người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự được trực tiếp giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, mà muốn giao kết họ phải thông qua người đại diện cho họ để xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do họ xác lập không mặc nhiên bị coi là vô hiệu, mà nó chỉ vô hiệu khi có yêu cầu của những người đại diện cho họ, nếu những người đại diện cho họ không khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó vẫn có hiệu lực pháp luật.
* Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn.
Sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí chính là yếu tố tự nguyện của các bên trong việc giao kết hợp đồng, do vậy khi giao kết hợp đồng mà các bên có sự nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng thì không đảm bảo sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí, vì vậy yếu tố tự nguyện trong hợp đồng sẽ không có cho nên hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Nhầm lẫn trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc các bên hình dung sai về nội dung của hợp đồng, dẫn đến giao kết hợp đồng và gây thiệt hại cho mình hoặc cho bên kia. Sự nhầm lẫn này xuất phát từ nhận thức sai lệch về đối tượng, về nội dung hợp đồng của các bên nhưng nó phải được thể hiện rõ ràng thông qua nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và như vậy thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này có thể bị tuyên là vô hiệu. Theo quy định tại Điều 131 - BLDS năm 2005 thì: Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng dẫn đến việc xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý lam cho bên kia nhầm lẫn nội dung của hợp đồng thì khi đó hợp đồng sẽ bị vô hiệu do bị lừa dối.
Như vậy theo quy định của pháp luật thì khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng mới bị vô hiệu. Theo chúng tôi quy định này là chưa đầy đủ, bởi lẽ: Nhiều trường hợp bên bị nhầm lẫn do lỗi của chính mình trong việc nhận thức về nội dung, về đối tượng của hợp đồng bị sai lệch, dẫn đến việc giao kết hợp đồng không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của chính bản thân, cho nên yếu tố tự nguyện trong hợp đồng mà không bảo đảm vì vậy cần phải tuyên hợp đồng bị vô hiệu, tuy nhiên pháp luật lại không quy định những trường hợp này là hợp đồng vô hiệu, điều đó la một thiếu sót trong việc quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn.
* Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa: - Lừa dối trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của hợp đồng nên đã xác lập hợp đồng đó. Ví dụ như: anh A nói với bà B chỉ xin bà cho sử dụng thửa đất vườn để chăn nuôi, còn đất thì vẫn là của bà. Do không hiểu biết bà B nghĩ đất vẫn là của mình nên đã nghe lời anh A đồng ý viết giấy tặng cho anh A quyền sử dụng thửa đất vườn, sau khi đã hoàn tất thủ tục tặng cho, anh A chuyển nhượng thửa đất vườn cho người khác. Bà B đã kiện ra Tòa và Tòa án đã tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh A và bà B vì hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối.
- Đe dọa là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba làm cho bên kia sợ hãi buộc phải xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đát nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha mẹ, vợ, chồng, con của mình.
Những hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập do bị lừa dối, đe dọa thì sẽ không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của bên bị lừa
dối, bị đe dọa nên không có yếu tố tự nguyện, vì vậy về nguyên tắc nó sẽ bị vô