thực tế và đang diễn ra hết sức đa dạng, phức tạp, có nhiều trường hợp mà các bên đã xác lập và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất nhưng bên tặng cho vẫn chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và ngược lại có những trường hợp mà bên được tặng cho quyền sử dụng đất đã nhận và sử dụng ổn định đất từ lâu nhưng chưa lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật, ngoài ra còn có những trường hợp mà người tặng cho chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn tiến hành quyền sử dụng đất đó cho người khác... tất cả các yếu tố đó làm nên tính phức tạp trong việc tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, trên thực tế trong một thời gian dài, pháp luật chưa có các quy định để điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất nhưng những điều này mới chỉ dừng lại ở việc quy định trình tự, thủ tục tiến hành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà chưa đề ra cách thức giải quyết tranh chấp trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất vốn dĩ đã xuất hiện từ lâu trong đời sống hàng ngày. Do vậy để ổn định việc tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, pháp luật cần phải có những quy định cụ thể, chặt chẽ để điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.
3.1.2. Những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo báo cáo tổng kết của Tòa án nhân dân tối cao thì trong những năm gần đây, các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều, trong đó các vụ án yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng
chiếm một tỷ lệ lớn, sở dĩ ngày càng có nhiều các vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do nhiều nguyên nhân (cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan).
a. Nguyên nhân khách quan
- Do Nhà nước chậm ban hành các văn bản pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Tặng cho quyên sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự diễn ra tương đối phổ biến trong đời sống xã hội, nhưng cả một thời gian dài từ năm 1980 đến trước khi Luật đất đai năm 2003 ra đời thì Nhà nước ta chưa có văn bản pháp luật nào điều chỉnh về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Do vậy người sử dụng đất không nắm được họ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất hay không? và muốn tặng cho quyền sử dụng đất phải tiến hành như thế nào? làm những thủ tục gì... Trong khi đó việc tặng cho quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm chỗ ăn ở hoặc sản xuất kinh doanh cho những người thân vẫn là một nhu cầu cấp thiết của họ, vì vậy họ tự động tặng cho nhau quyền sử dụng đất mà không tuân theo một quy tắc chung nào cả và hình thức của hợp đồng tặng cho thì cũng đa dạng: có người thì tặng cho bằng hợp đồng miệng (nói miệng), có người thì viết giấy tặng cho... mà không có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước, tất cả các yếu tố đó dẫn đến sau này khi phát sinh mâu thuẫn trong cuộc sống họ quay ra kiện đòi lại quyền sử dụng đất không được ổn định và là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều.
- Do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường
Sự tác động của nền kinh tế thị trường đã biến đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị cao, vì vậy để thu về một lợi ích nhất định, người tặng cho mong muốn đòi lại quyền sử dụng đất, còn người được tặng cho thì không muốn trả lại, sự mâu thuẫn về lợi ích là nguyên nhân chủ yếu làm phát
sinh tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy có thể thấy nền kinh tế thị trường đã tác động mạnh mẽ tới các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất và nó là một trong những nguyên nhân cơ bản làm phát sinh các vụ án yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
b. Nguyên nhân chủ quan
- Do ý thức pháp luật của người tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Khi tặng cho nhau quyền sử dụng đất, nếu các bên trong quan hệ tặng cho có ý thức pháp luật thì sẽ tiến hành làm các thủ tục đăng ký, kê khai việc chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và như vậy thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ nắm bắt, kiểm soát được việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và có cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được tặng cho. Khi người được tặng cho được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc tặng cho đã hoàn thành và Nhà nước công nhận việc tặng cho này là hợp pháp - đây là một căn cứ để tránh việc đòi lại quyền sử dụng đất của người tăng cho và cũng là cơ sở để góp phần ổn định quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế có rất nhiều người khi tặng cho nhau quyền sử dụng đất thường chỉ thỏa thuận miệng mà không tiến hành làm các thủ tục đăng ký, kê khai việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, vì vậy Nhà nước không thừa nhận việc tặng cho này, do đó khi có mâu thuẫn xảy ra, người tặng cho có thể đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến phát sinh các vụ án yêu cầu tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Do mâu thuẫn bất đồng giữa các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.
- Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng cho và người được tặng cho thường có mối quan hệ ruột thịt trong cùng một gia đình hoặc là quan hệ họ hàng thân thích, khi xảy ra những mâu thuẫn, bất đồng (phần lớn là
người tặng cho không đồng ý với cách cư xử, ăn ở của người được tặng cho) thì người tặng cho thường đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho. Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, nếu người được tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các điều kiện mà người tặng cho nêu ra thì thường phát sinh những mâu thuẫn và người tặng cho cũng có thể đòi lại quyền sử dụng đất của mình mà bên được tặng cho đang sử dụng.
Như vậy, có thể thấy những mâu thuẫn, bất đồng giữa người tặng cho và người được tặng cho là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh