Bộ phận kinh tế thị trường thường làm công tác tìm hiểu về thị trường Nhìn chung, công tác quản trị rủi ro tại các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS được tiến hành ở các công đoạn cụ thể của hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, cụ thể: Quản trị rủi ro trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án; Quản trị rủi ro trong quá trình thực hiện dự án; Quản trị rủi ro trong kinh doanh bán sản phẩm BĐS.
2.2.1. Công tác quản trị rủi ro trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án
Công tác chuẩn bị đầu tư có vai trò rất quan trọng, quyết định lớn tới sự thành công của việc đầu tư xây dựng dự án BĐS. Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư dự án giúp việc triển khai dự án đầu tư xây dựng dự án được thuận lơi, tránh các rủi ro, tổn thất có thể xảy ra. Công tác chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án bao gồm: Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư; Xác định thời điểm đầu tư và qui mô đầu tư; Lựa chọn hình thức đầu tư; Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư.
Việc nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư là yếu tố quan trọng, đánh
BAN LÃNH ĐẠO CÔNG TY ĐẠO CÔNG TY
KINH TẾ THỊ
TRƯỜNG KỸ THUẬT THI CÔNG TÀI CHÍNH KẾ TOÁN PHÁP CHẾ TỔ CHỨC LAO ĐỘNG VĂN PHÒNG
TỔNG HỢP
PHÁT TRIỂN DỰ ÁN DỰ ÁN
giá đúng thị trường đầu tư giúp DN nắm bắt được nhu cầu của thị trường, loại sản phẩm phù hợp để đầu tư từ đó đưa ra quyết định có đầu tư hay không, đầu tư loại sản phẩm nào.
Xác định thời điểm đầu tư và quy mô đầu tư cũng là một công đoạn rất quan trọng trong đầu tư dự án BĐS. Xác định đúng thời điểm đầu tư giúp dự án BĐS được thuận lợi trong quá trình đầu tư xây dựng cũng như việc bán sản phẩm, nếu xác định thời điểm đầu tư không đúng các doanh nghiệp BĐS có thể xảy ra rủi ro trong việc triển khai các hoạt động đầu tư dự án cũng như dễ gây khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với năng lực doanh nghiệp và thị trường cũng là một trong những yếu tố quyết định sự thành công của hoạt động đầu tư dự án BĐS.
Sau khi đánh giá thị trường, xác định thời điểm đầu tư, quy mô đầu tư, lựa chọn hình thức đầu tư, doanh nghiệp BĐS cần tiến hành khảo sát và lựa chọn địa điểm đầu tư. Lựa chọn được địa điểm đầu tư phù hợp quyết định lớn tới sự thành công trong đầu tư.
Sau khi thực hiện xong các công việc trên các DN cần tiến hành lập dự án đầu tư, lập báo cáo tiền khả thi và báo cáo khả thi dự án. Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin một cách tổng quát về dự án. Qua đó DN có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi.
Báo cáo tiền khả thi cần làm rõ các yếu tố sau: (1)Định hướng đầu tư,
điều kiện thuận lợi và khó khăn; (2)Qui mô dự án và hình thức đầu tư; (3)Khu
vực và địa điểm đầu tư (dự kiến các nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề ảnh hưởng môi trường, xã hội, tái định cư, nhân công ...) được phân tích, đánh
giá cụ thể; (4)Phân tích, đánh giá sơ bộ về thiết bị, công nghệ, kỹ thuật và điều
kiện cung cấp các vật tư, nguyên vật liệu, dịch vụ, hạ tầng cơ sở; (5)Lựa chọn
các phương án xây dựng; (6)Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy
động vồn, khả năng thu hồi vốn, khả năng trả nợ và thu lãi; (7)Có các đánh giá
về hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án; (8)Thành phần, cơ cấu của
dự án: tổng hợp hay chia nhỏ các hạng mục. Trong trường hợp Báo cáo tiền khả thi phải được phê duyệt theo quy định của pháp luật thì sau khi đựơc phê duyệt DN có thể bắt tay vào xây dưng bản báo cáo chi tiết, đầy đủ theo hướng đã lựa chọn trong báo cáo tiền khả thi, đó là Báo cáo khả thi.
Báo cáo khả thi là tập hợp các số liệu, dữ liệu phân tích, đánh giá, đề xuất chính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn. Và như đã nói ở trên nó cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư. Báo cáo khả thi dự án cần phải làm rõ những nội dung sau: Mục tiêu đầu tư; Địa điểm đầu tư; Quy mô đầu tư; Vốn đầu tư; Thời gian, tiến độ thực hiện dự án; Các giải pháp về kiến trúc, xây dựng, công nghệ, môi trường; Phương án sử dụng lao động, quản lý khai thác dự án; Các hình thức quản lý dự án; Hiệu quả đầu tư; Xác định các mốc thời gian chính thực hiện dự án; Tính chất tham gia, mối quan hệ cũng như trách nhiệm của các cơ quan liên quan. Báo cáo khả thi cần đáp ứng một số yêu cầu cơ bản như: Tính hợp pháp, tính hợp lí, tính khả thi, tính hiệu quả, tính tối ưu ....
Việc lập báo cáo mang tính chuyên nghiệp rất cao, do vậy một sự chú ý dành cho các chủ đầu tư trong quá trình lập báo cáo nên có sự hỗ trợ của các cơ quan chuyên môn, các tổ chức và các chuyên gia từng tham gia thẩm định các dự án. Đặc biệt, nếu dự án sử dụng nguồn vốn vay nên mời cả người cho vay (tổ chức tín dụng, các nhà đầu tư ... ) tham gia ngay từ khâu lập dự án.
Theo các chuyên gia thì muốn có một báo cáo khả thi có chất lượng thì chủ đầu tư phải dành thời gian và chi phí thỏa đáng cho việc khảo sát và lập
báo cáo. Sau khi hoàn thành Báo cáo tiền khả thi và Báo cáo khả thi nhà đầu tư phải trình các báo cáo trên đến cơ quan có thẩm quyền để thẩm tra đầu tư ( với các dự án phải thẩm tra đầu tư). Đồng thời, gửi đến tổ chức cho vay vốn đầu tư (với dự án sử dụng nguồn vốn vay). Như vậy, việc lập xong hai bản báo cáo đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đã hoàn thành dự án đầu tư về mặt kế hoạch và cũng kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư chuyển sang giai đoạn làm các thủ tục đầu tư, triển khai đầu tư trên thực tế.
Để làm tốt công tác quản trị rủi ro giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS thường giao nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư dự án cho bộ phận kế hoạch hoặc kinh tế thị trường thực hiện. Tại bộ phận này các cán bộ thường rà soát các bước chuẩn bị đầu tư dự án, đưa ra các phương án, tình huống có thể xảy ra, dự báo các rủi ro có thể xảy ra tại các bước này, đồng thời đưa ra các giải pháp để xử lý các rủi ro khi xảy ra trong thực tế.