doanh BĐS
Để đảm bảo an toàn, hạn chế được các rủi ro đối với hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS cần xác định rõ các yếu tố có thể gây rủi ro, mất an toàn trong hoạt động đầu tư và kinh doanh của doanh nghiệp từ đó có giải pháp phù hợp để quản trị rủi ro doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS nói riêng đều có hai nhóm yếu tố tiềm ẩn nguy cơ gây rủi ro, đó là các yếu tố nội tại bên trong doanh nghiệp và các yếu tố thuộc môi trường bên ngoài. Nhóm yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bấ động sản bao gồm các yếu tố môi trường ngành, môi trường quốc gia, môi trường khu vực và quốc tế như đối thủ cạnh tranh, nhu cầu và xu thế của các nhóm khách hàng mục tiêu, chính trị, kinh tế, công nghệ, văn hóa, xã hội. Nhóm vấn đề bên trong doanh nghiệp gây ảnh hưởng tới an toàn hoạt động đầu tư và kinh doanh của doanh nghiệp là các yếu tố: năng lực quản trị DN, năng lực tài chính, năng lực quản trị rủi ro và an ninh DN, năng lực nguồn nhân lực, năng lực công nghệ, năng lực marketing, chất lượng sản phẩm, giá cả, thương hiệu, thị phần, lợi nhuận…
1.2.4.1.Các yếu tố bên ngoài gây rủi ro cho các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS
Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS chịu tác động rất nhiều từ các yếu tố bên ngoài như môi trường ngành, môi trường quốc gia, vấn đề về chính trị, kinh tế, văn hóa... Tuy nhiên, nổi rõ nhất các yếu tố bên ngoài có thể gây rủi ro cho các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS đó là:
Môi trường chính trị
Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng rất lớn từ sự biến động về chính trị trong và ngoài nước. Môi trường chính trị ổn định thì doanh nghiệp có điều kiện đầu tư các dự án BĐS, khách hàng yên tâm trong đầu tư, mua sản phẩm BĐS, từ đó giúp các doanh nghiệp thực hiện tốt hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS. Ngược lại, trong môi trường chính trị bất ổn doanh nghiệp khó có thể tiến hành các hoạt động đầu tư, xây dựng dự án BĐS cũng như việc bán sản phẩm, làm ảnh hưởng lớn tới sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Cơ chế chính sách:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
– Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
– Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS. + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai…Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư… Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch…
Ví dụ như việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc
dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư.
Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rối khi có tranh chấp xảy ra.
Rủi ro kinh tế vĩ mô
Giá của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như:
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Do đó, tất cả những tác động từ kinh tế vĩ mô sẽ ảnh hưởng tới giá của BĐS, từ đó gây ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp BĐS.
Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư. Giả sử trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản Việt Nam đồng và phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát. Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quả việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút.
Mặt khác hoạt động đầu tư BĐS lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, nên thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn. Vốn vay lại thường là vốn vay trung và dài hạn. Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài. Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của vốn đầu tư. Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi suất. Năm 2007, tín dụng tăng trưởng nóng (gần 54%), đặc biệt vào lĩnh vực BĐS (tăng 85%). Cũng trong năm này, các NHTM cổ phần đã dồn vốn cho vay kinh doanh BĐS quá lớn (khối này chiếm 52%/tổng dư nợ cho vay BĐS của toàn ngành).
Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cần đầu tư xây dựng dự án, cần rất nhiều nguồn nguyên vật liệu như cát, xi măng, gạch, kính, gỗ, thiết bị vệ sinh, điện, nước... Do vậy, nguồn nguyên vật liệu, nhà cung ứng, chính sách thuế đều ảnh hưởng đến khả năng cung ứng đầu vào cho dự án. Khi khả năng cung ứng đầu vào không được đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình. Do đó, để tránh rủi ro trong việc cung cấp nguồn nguyên vật liệu cho dự án, khi thẩm định cần kiểm tra hợp đồng trọn gói và bảo lãnh hợp đồng, đánh giá uy tín của người cung cấp nguyên vật liệu.
Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán
Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư BĐS bởi giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Giá cả BĐS còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”.
Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang chứa đựng nhiều rủi ro do nhu cầu thị trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng. Đây là một trong những phân tích được đưa ra tại bản điều tra của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report). Chính khoảng cách giữa thực tế và đánh giá này vô hình chung khiến không ít các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng mắc bẫy.
Nhu cầu về BĐS tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp.
Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường BĐS của nhiều công ty quản lý BĐS hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu về BĐS, tạo
nên sức nóng trong thị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê BĐS. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế.
Giá BĐS tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực BĐS. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.
Không những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp. Chi phí dự án đội lên đáng kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai.
Rủi ro môi trường xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ cũng phải được xem xét kỹ lưỡng.
1.2.4.2. Các yếu tố từ môi trường bên trong của DN đầu tư và kinh doanh BĐS:
Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh B ĐS không chỉ bị tác động từ những yếu tố bên ngoài mà chính các yếu tố bên trong doanh nghiệp cũng có tác động tới hiệu quả hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Cụ thể:
Năng lực quản trị doanh nghiệp
Năng lực quản trị doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS được thể hiện qua định hướng và chiến lược phát triển, tư duy kinh doanh mới nhằm mục tiêu giảm thiểu chi phí đầu tư, rút ngắn thời gian đầu tư, chiến lược kinh doanh bán sản phẩm đế sớm thu hồi vốn. Hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS chỉ có thể thành công nếu có định hướng và chiến lược phát triển đúng đắn, bao gồm việc quyết định đầu tư dự án, lựa chọn nhà thầu phù hợp và có chiến lược bán sản phẩm tốt...Rủi ro phát sinh khi lãnh đạo không đủ năng lực, trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãnh đạo do tuổi quá lớn khả năng tiếp nhận cái mới bị hạn chế, phản ứng kém linh hoạt với các biến động của thị trường. Trường hợp khác là người lãnh đạo tuy có năng lực, trình độ chuyên môn tốt nhưng không có khả năng đoàn kết thống nhất nội bộ. Việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc ra các quyết định không được chính xác. Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi không được thực hiện.
Năng lực quản trị rủi ro
Hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro trong tất cả các khâu đoạn của quá trình đầu tư dự án, bán dự án. Nếu năng lực quản trị rủi ro các doanh nghiệp không tốt dự án có thể rơi vào tình trạng dự án treo, khó có thể thực hiện thu hồi vốn và dễ dấn đến phá sản. Do vậy, quản lý rủi ro tốt sẽ đảm bảo cho hoạt động đầu tư, kinh doanh dự án BĐS được an toàn, hiệu quả hơn.
Rủi ro xảy ra khi khả năng thanh toán của doanh nghiệp kém, phải đi vay với lãi suất cao hơn nên rủi ro sẽ cao hơn. Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh BĐS rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường… VD tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động BĐS nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có khoảng trên 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ đồng. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm… Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường BĐS đó là tình trạng đầu tư BĐS theo “mốt”. Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường BĐS và