Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. Cơ sở thực tiễn về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng nước trên thế giới và
1.2.1. Trên thế giới
1.2.1.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp
* Cơ sở pháp luật
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói
cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã; Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản. (Nguyễn Văn Chiến, 2013).
a. Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng.
b. Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng.
* Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
Các nguyên tắc đăng ký bất động sản là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký.
Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở Vùng; Cơ quan địa chính.
Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính.
* Nguyên tắc giao dịch:
Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai điều hành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú,
ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở , thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì thông tin đó phải luôn luôn giống nhau. Đối với một bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, đi tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính. Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này,trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi,…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô). (Nguyễn Văn Chiến, 2013).
1.2.1.2. Đăng ký quyền ở Liên bang Úc
* Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales.
Ở Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Hệ thống Tonens được đưa vào Bang New South Wales theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của Bang New South Wales gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian
1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Tonens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 200l mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động.
* Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan.
* Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northem Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Toffens. Trong hệ thống Tonens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các Giấy chứng nhận này. Từ ngày 0l tháng 12 năm 2000, bản lưu Giấy chứng nhận không còn được in ra
dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2013).
1.2.1.3 Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc
* Cơ sở pháp luật
Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10). Từ tháng năm 1988 đã bổ sung: “Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật”. Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ 1/1/1987quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật;
Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất;
Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý.
* Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995)
Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước CHNDT: “Luật quản lý nhà đất đô thị nước CHNDTH” để xây dựng chế độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế độ công hữu XHCN về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về đất đai, nay ban hành bản quy chế này.
Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, quyền sử dụng đất đai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về đất đai. Quyền lợi khác về đất đai
nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định phải đăng ký. Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai. Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai… Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể, người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký đất đai theo bản quy tắc này.
Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây: - Xin phép đăng ký đất đai;
- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ-ND). - Thẩm định thuộc quyền;
- Ghi sổ đăng ký;
- Phân phát hoặc đổi giấy chứng nhận đất đai.
Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc. Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất đai trong địa phương mình.(Nguyễn Văn Chiến, 2013).