STT Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I Tổng thu NSNN (tỷ đồng) 123.860 177.409 190.929 228.287 279.472 327.911 430.549 454.786 604.570 721.804 743.190 II Tổng thu về đất (tỷ đồng) 5.486 10.546 20.201 20.686 24.009 42.133 46.532 53.414 67.767 77.455 67.273 III Tỷ trọng thu NSNN từ đất (%) 4,43 5,94 10,58 9,06 8,59 12,85 10,81 11,74 11,21 10,73 9,05
(Nguồn: Tác giả tính toán trên cơ sở nguồn số liệu Bảng 3.1)
Từ các số liệu trên, ta thấy số thu từ đất có quy mô ngày càng tăng, trong đó khoản thu tiền SDĐ, tiền thuê đất chiếm tỷ trọng lớn nhất. Thu NSNN về đất đai từ năm 2005-2015 luôn chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu tổng thu NSNN hàng năm (bình quân chiếm khoảng 10,5%). Điều này cũng phản ánh sự kiểm soát được đối tượng nộp thuế đã chặt chẽ hơn và hạn chế dần sự lãng phí nguồn lực đất đai.
3.3.1.2. Hệ thống chính sách TCĐĐ
- Hệ thống chính sách TCĐĐ tổng quát tương tự như các nước trên thế giới gồm các chính sách: thu NSNN từ đất đai, định giá đất và bồi thường. Trong
đó, (i) hệ thống thu từ đất đai tương tự như các nước có đất đai thuộc sở hữu Nhà nước cơ bản gồm: chính sách thu khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chính sách thuế SDĐ phi nông nghiệp và thuế nông nghiệp; Chính sách thuế thu nhập từ bán/chuyển nhượng đất; lệ phí trước bạ; (ii) giá đất để xác định một số khoản thu đã xác định theo giá thị trường/giá sát giá thị trường và cũng sử dụng các phương pháp tính giá như các nước; (iii) mức bồi thường cũng như các nước gồm bồi thường về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ tái định cư, di dời...
- Chính sách TCĐĐ dần dần hoàn thiện phù hợp với thực tế đất nước: + Nhiều tình huống cụ thể đã được tổng kết đưa vào chính sách TCĐĐ hiện nay như: NĐT khi quyết định đầu tư và thực hiện dự án thì luôn mong muốn được SDĐ nhanh để nắm bắt các cơ hội kinh doanh. Tuy nhiên, nếu để cơ quan Nhà nước thực hiện GPMB để giao đất cho NĐT thường rất lâu do không có đủ nhân lực và ngân sách để thực hiện. Xuất phát từ thực tế này, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 đã bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các NĐT cần đất với người SDĐ để đẩy nhanh tiến độ GPMB, góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất và bồi thường đất.
+ Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) đã có những đổi mới hợp lý hơn khắc phục bất cập, vướng mắc, yếu kém hiện nay trong công tác quản lý đất đai nói chung như: xác định rõ và quy định cụ thể những trường hợp mà NN phải thu hồi đất (như Hiến pháp vừa mới được thông qua), vấn đề định giá độc lập đối với đất đai lần đầu tiên được đưa vào Luật...
- Chính sách TCĐĐ dần dần hoàn thiện theo thông lệ quốc tế:
Về giá đất: Luật Đất đai 1987 vẫn quy định đất không có giá. Đến Luật Đất đai 1993, pháp luật đã thừa nhận đất có giá nhưng chưa thừa nhận giá thị trường của đất đai. Tại Luật Đất đai 2013, giá đất được xác định dần sát với giá thị trường.
Về phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và các Thông tư hướng dẫn gồm 4 phương pháp tương tự như các nước đang áp dụng.
Về đấu giá đất: Đấu giá là phương thức nhằm tối đa hoá lợi ích của người có tài sản mang bán; đảm bảo tính cạnh tranh và minh bạch hoá trong quan hệ giao dịch mua bán. Tại Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể các trường hợp phải đấu giá và không phải đấu giá quyền sử dụng đất; khẳng định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao, cho thuê “đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nước”; làm rõ điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, điều kiện để các tổ chức được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Về sử dụng giá đất sát giá thị trường: Các chính sách TCĐĐ thay đổi dần dần sang sử dụng giá sát giá thị trường. Trước đây, theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì giá đất tính thu tiền SDĐ và tiền thuê đất là theo Bảng giá trong khi Bảng giá thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Sau này, đã hoàn thiện chính sách thu tiền SDĐ, tiền thuê đất tại các Nghị định số 120/2010/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 121/2010/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thể hiện trong quy định: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ không thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường để xác
định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Thực hiện theo quy định này, giá đất trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất đang dần tiệm cần theo giá thị trường.
Về thuế thu nhập chuyển quyền SDĐ: Sắc thuế này cũng dần điều chỉnh để khắc phục sự bất hợp lý và dần dần tương tự cách tính mà các nước áp dụng, cụ thể như sau:
+ Giai đoạn từ năm 1994 - 2003, thuế áp dụng chung giữa đối tượng chuyển quyền SDĐ là tổ chức với hộ gia đình, cá nhân theo Luật Thuế chuyển quyền SDĐ và được tính theo giá trị của diện tích đất chuyển quyền (diện tích đất chuyển quyền nhân với giá đất, trong đó giá đất do UBND cấp tỉnh quy định) nhân với thuế suất. Thuế suất được xác định theo 2 loại đất khác nhau: Đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có mức thuế suất là 2%; Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác có mức thuế suất là 4%. Đây là một bất hợp lý, vì việc chuyển quyền SDĐ có giá trị cao chưa chắc đã có thu nhập hoặc nếu có cũng chưa chắc cao hơn thu nhập đối với chuyển quyền SDĐ có giá trị thấp trong khi theo phương pháp này BĐS có giá trị lớn phải nộp thuế cao hơn BĐS có giá trị thấp. Do đó không thực hiện được mục tiêu của thuế chuyển nhượng quyền SDĐ là điều tiết thu nhập của người chuyển quyền SDĐ có thu nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp, nay do một số trường hợp làm giá trị đất tăng lên (đô thị hoá hoặc được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị) do không khuyến khích người chuyển, người nhận quyền SDĐ tự giác kê khai thực tế giá giao dịch BĐS.
+ Giai đoạn từ năm 2004 - 2008, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với tổ chức được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Thu nhập từ chuyển quyền SDĐ của các tổ chức đã được xác định bằng chênh lệch đầu ra trừ đi đầu vào và nhân với thuế suất 28%. Việc này đã khắc phục được tình trạng đánh thuế trên tổng giá trị tài sản chuyển nhượng như trước
đây. Đối với hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được áp dụng theo Luật Thuế chuyển quyền SDĐ.
+ Từ ngày 01/01/2009, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 cùng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009, theo đó thuế chuyển quyền SDĐ đã chuyển sang nộp thuế thu nhập phù hợp với tính chất và mục đích của hành vi thực chất là chuyển nhượng BĐS và làm phát sinh thu nhập (do đó, cần điều tiết bằng loại thuế có tính chất là thuế thu nhập). Điều này tương tự như thuế thu nhập/thuế đất tăng giá các nước áp dụng.
3.3.1.3. Các chính sách hướng đến cải thiện môi trường đầu tư và giải quyết hợp lý về lợi ích giữa Nhà nước với người SDĐ
- Cơ bản thống nhất chính sách thu tiền thuê đất và nghĩa vụ tài chính, ưu đãi với NĐT trong nước và đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; cụ thể:
+ Cùng áp dụng các văn như nhau (Nghị định số 121/2010/NĐ-CP và Thông tư số 94/2011/TT-BTC), các dự án của NĐT trong nước và NĐT nước ngoài mà cùng địa bàn và lĩnh vực thì đơn giá thuê đất giống nhau, trường hợp cùng là địa bàn và lĩnh vực ưu đãi thì mức ưu đãi giống nhau.
+ Nghĩa vụ tài chính đối với tiền thuê đất thì như nhau. Tuy có sự khác nhau về hình thức thuê đất, nhưng về nghĩa vụ tài chính đối với tiền thuê đất thì như nhau thể hiện tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP như sau: Đối với các dự án như nhau thì mức tiền thuê đất phải nộp hàng năm giữa NĐT trong nước và NĐT nước ngoài là như nhau; Trường hợp NĐT nước ngoài mà lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần (mà NĐT trong nước được giao đất) thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được SDĐ trong trường hợp này được tính bằng với số tiền SDĐ phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ có cùng mục đích SDĐ và cùng thời hạn SDĐ của NĐT trong nước.
+ NĐT nước ngoài không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ đất khi được Nhà nước cho thuê đất; trường hợp ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ đất thì
được trừ vào tiền thuê đất phải nộp như NĐT trong nước quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP.
Như vậy, sự phân biệt giữa NĐT trong và ngoài nước hầu như không còn, điều này giúp cải thiện môi trường đầu tư.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng có những sự thay đổi quan điểm về trách nhiệm chi trả. Theo quy định trước Luật Đất đai năm 2003 thì NĐT phải chi trả toàn bộ tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, không được khấu trừ vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước. Tuy nhiên, từ Luật Đất đai năm 2003 nay là Luật Đất đai năm 2013 thì số tiền bồi thường hỗ trợ, tái định cư mà NĐT đã chi trả theo phương án được cơ quan nhà nước thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Tuy nhiên, mức được trừ không quá tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp, phần chưa được trừ được tính vào vốn của dự án. Điều này đã dần thể hiện được tinh thần Nhà nước có trách nhiệm thu hồi đất, bồi thường, GPMB và giao đất “sạch” cho NĐT. Ngoài ra, việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả, góp phần đáp ứng nhu cầu “đất sạch” để thực hiện đấu giá đất cho các dự án đầu tư giúp đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất công khai, minh bạch. Cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho NĐT chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian GPMB để NĐT được SDĐ nhanh hơn, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, đồng thời giảm tải gánh nặng cho các cơ quan có thẩm quyền trong thu hồi đất.
- Để khuyến khích việc SDĐ theo địa bàn và lĩnh vực đầu tư, Nhà nước cũng có chính sách miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất và mức miễn, giảm này không phân biệt NĐT trong và ngoài nước theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Đặc biệt trong những năm gần đây, để tháo gỡ tình hình khó khăn của nền kinh tế, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 2093/QĐ-TTg và Quyết
định số 1851/QĐ-TTg về giảm tiền thuê đất cho các doanh nghiêp trong các năm 2011, 2012, 2013, 2014 cho một số đối tượng. Việc này cũng thể hiện sự chia sẻ khó khăn của Nhà nước với các doanh nghiệp.
3.3.1.4. Chính sách TCĐĐ hoàn thiện phù hợp với các chính sách khác có liên quan
Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục những điểm còn vênh giữa chính sách TCĐĐ hiện hành với các chính sách khác như: Với Luật khiếu nại, tố cáo: Liên quan đến thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính về TCĐĐ như khiếu nại về giá đất giao đất, cho thuê đất, bồi thường ... thì Điều 138 Luật Đất đai 2003 quy định thời hiệu khiếu nại là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó trong khi Điều 31 Luật khiếu nại, tố cáo quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính. Vấn đề này tại Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thống nhất: Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
3.3.1.5. Góp phần khuyến khích SDĐ tiết kiệm và có hiệu quả, giảm bao cấp về đất đai
- Chính sách thu hiện nay, đặc biệt là việc xác định các khoản thu tiền SDĐ, tiền thuê đất theo giá thị trường theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP đã khuyến khích các tổ chức - nhất là các doanh nghiệp, tự xem xét và thu hẹp Quỹ đất nhằm sử dụng phù hợp với yêu cầu, khắc phục tình trạng giữ quá nhiều đất chưa sử dụng thông qua chuyển cho người khác sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng cho phù hợp và hiệu quả hơn.
- Luật Đất đai năm 2013 đã thu hẹp đối tượng được giao đất không thu
tiền SDĐ so với Luật Đất đai năm 2003 khi quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính phải chuyển sang thuê đất thay vì trước
đây đối tượng này được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Điều này giúp giảm bao cấp về đất đai và sử dụng đất hiệu quả.