4. Kết cấu của luận văn
1.3. Cơ sở thực tiễn về chính sách tài chính đất đai trên thế giới và bài học kinh
1.3.1. Pháp luật về tài chính đất đai của một số nước tiêu biểu trên thế giới
1.3.1.1. Pháp luật về tài chính đất đai ở Mỹ
Do Mỹ là một nước liên bang nên hệ thống tài chính đối với đất đai tại Mỹ ở mỗi một khu vực pháp lý lại có ít nhiều sự khác biệt. Chính vì thế, việc
tính toán các khoản thuế đối với bất động sản là một yếu tố tác động quan trọng tới các giao dịch bất động sản đặc biệt đối với các chủ sở hữu tư nhân. Người sử dụng đất ngoài các khoản thuế chung phải chịu như: thuế thu nhập, thuế sản xuất kinh doanh còn phải chịu thêm một số khoản thuế sau đây.
- Thuế chiếm hữu và định đoạt: Tại một số khu vực nhất định, chủ sở hữu bất động sản phải chịu một khoản thuế để được cho phép chiếm hữu và định đoạt đối với bất động sản này. Khoản thuế này được thu bởi chính quyền tại địa phương.
- Thuế về tài sản: Khoản thuế này được thu bởi chính quyền địa phương để tạo quỹ dự phòng cho các dịch vụ của địa phương và để mở hệ thống trường học công. Khoản thuế được thu dựa trên một tỷ lệ phần trăm của giá trị bất động sản. Giá trị bất động sản ở đây được hiểu là một giá ước định trước và tính theo tỷ lệ phần nghìn. Khoản thuế này được trả một lần trên một năm tài khóa.
- Thuế chuyển nhượng: Ngoài các khoản thuế thu nhập tính trên phần lợi nhuận từ việc bán bất động sản, nhiều khu vực sẽ thu thêm một khoản thuế tính trên mỗi một giao dịch về quyền sở hữu bất động sản. Khoản thuế này được tính bằng một tỷ lệ phần trăm của giá bán bất động sản. Thuế chuyển nhượng được trả vào thời điểm thực hiện giao dịch. Khoản thuế sẽ được chia ra thành từng phần cho người bán và người mua để nộp.
- Thuế lập chứng thư và đăng ký thế chấp. Một số khu vực trên nước Mỹ thu một khoản thuế cho việc đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản khi đăng ký chứng thư tại địa phương và khi đăng ký quyền phát mãi của chủ nợ có bảo đảm đối với bất động sản. Bằng việc lập một chứng thứ về các giao dịch, chính quyền cấp cho chủ sở hữu và người cho vay một số quyền và sự bảo vệ nhất định. Và các chứng thư này cũng là để thông báo với công chúng thời điểm và điều kiện để được hưởng quyền ưu tiên trên bất động sản. Chính quyền sẽ thu dựa trên một tỷ lệ phần trăm của giá trị bất động sản đã được đăng ký.
Mặc dù tỷ lệ phần trăm thu cho việc đăng ký thường thấp nhưng đối với các tài sản giao dịch thương mại lớn, khoản chi phí này cũng khá đáng kể. (Nguồn:
Bộ Tài nguyên- Môi trường, 2012)
1.3.1.2. Pháp luật tài chính về đất đai ở Nhật Bản
Nhật Bản áp dụng nhiều thứ thuế đánh vào đất đai, nhưng chung quy lại bao gồm hai hình thức: Đánh thuế một lần khi có quan hệ chuyển dịch đất và đánh thuế hàng năm đối với người sở hữu đất.
- Thuế đánh một lần khi có quan hệ chuyển dịch đất: bao gồm thuế
thừa kế về đất, thuế đánh vào quà tặng là đất đai, thuế đăng ký đất và bất động sản, thuế đánh vào chuyển nhượng đất áp dụng như thuế thu nhập nhưng có biểu thuế riêng.
- Thuế giá trị đất: Đây chính là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất hàng
năm. Đối tượng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân (kể cả trường hợp tổ chức là công ty) có sở hữu đất. Ở Nhật Bản đánh thuế cả đối với trường hợp không có quyền sở hữu nhưng có quyền sử dụng đất đi thuê. Lý do của việc đánh thuế vào người thuê đất vì nhiều trường hợp người chủ sở hữu đất sống ở nước ngoài, cho nên để thu được thuế thì không có cách nào dễ hơn là đánh vào người đang sử dụng, còn người đi thuê và người cho thuê sẽ phải tự dàn xếp, thỏa thuận mức giá cho thuê có được tính trừ tiền thuế giá trị đất hay không.
Thuế Giá trị đất được tính trên cơ sở giá trị đất tính thuế nhân với thuế suất. Việc miễn, giảm thuế giá trị đất được áp dụng đối với chín (9) loại đất trong đó có các trường hợp đáng lưu ý là: đất dùng cho trụ sở cơ quan nhà nước, đất nông, lâm nghiệp và các loại đất có giá trị đến 30.000 yên/m2.
(Nguồn: Bộ Tài nguyên- Môi trường, 2012)
1.3.1.3. Pháp luật tài chính về đất đai ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, Nhà nước thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Nhà nước thu thuế vào đất đai căn cứ vào quyền sở hữu và được quy định trong Đạo luật Thuế bất động sản, thuế tài sản.
- Thuế Bất động sản
+ Thuế thu trên giá trị nhà và đất gồm: nhà xây dựng, các loại đất xây dựng và các loại đất khác như đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu (không áp dụng đối với nhà, đất sử dụng vào mục đích công cộng).
+ Đối tượng nộp thuế là chủ sở hữu đất và nhà. Chủ hộ nông nghiệp phải nộp thuế đất nông nghiệp, đất ở.
+ Căn cứ tính thuế là diện tích, giá tính thuế và thuế suất; Trong đó: Giá đất được xác định sáu (06) năm một lần. Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất tại thị trường của 2 năm trước, phân biệt theo vị trí và một số chỉ tiêu tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chất đất.
Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm. Giá tính thuế bằng 75% giá thị trường của 2 năm trước liền kề.
- Thuế Tài sản: Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải gộp
chung với toàn bộ tài sản của từng hộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, tài sản, tiền gửi ngân hàng...) để đánh thuế tài sản, nếu tài sản chung có giá trị đến 800.000 Kroror (SEK)/năm trở lên. Thuế tài sản được tính theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần với 03 mức thuế suất là 1,5% (áp dụng đối với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK); 2,6% (từ 1.300.000 SEK đến dưới 3.600.000 SEK) và 3% (từ 3.600.000 SEK trở lên). (Nguồn: Bộ Tài
nguyên- Môi trường, 2012)