CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2. Thực trạng chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam
3.2.1. Thực trạng chính sách về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
3.2.1.1. Chính sách về thu tiền sử dụng đất
Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc Nhà nước là người trực tiếp sử dụng đất. Trên thực tế, Nhà nước thực hiện giao đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất đai để mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội. Khi giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tùy theo đối tượng sử dụng đất, mục đích giao đất, người được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước và tiền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ tài chính đó. Chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất được thực hiện khi Nhà nước xóa bỏ sự bao cấp trong quan hệ đất đai chuyển từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị. Cụ thể hóa các quy định trong Luật đất đai năm 2003 về thu tiền sử dụng đất, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 117/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 và Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 nhằm hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã được ban hành. Để cụ thể hóa Luật đất đai 2013, ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Quyết định số 1989/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày 14/08/2014 về việc đính chính Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; theo các quy định trong các văn bản trên, chính sách thu tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:
Thứ nhất, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng vào
các mục đích gồm: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất – kinh doanh, để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định; tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê,... và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển kinh tế
Để tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào phát triển lĩnh vực xây dựng nhà ở, Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm hai chủ thế có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bao gồm: (i) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm 2013); (ii) tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật đất đai năm 2013) nhằm khắc phục tình trạng giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các lĩnh vực xã hội hóa, đất nghĩa trang, nghĩa địa nhưng thực tế sau khi được giao đất chủ đầu tư vẫn thực hiện giao dịch đất đai dưới hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp tài sản gắn liền với đất;
Thứ hai, các trường hợp được Nhà nước được Nhà nước cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất;
Thứ ba, khi người đang sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất
Theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, cơ quan thuế căn cứ vào tài liệu địa chính do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến để xác định số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp trong thời gian 03 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ địa chính. Trước khi xác định số tiền sử dụng đất, cơ quan thuế phải thực hiện việc kiểm tra hồ sơ địa chính nếu thấy chưa đủ tài liệu cần thiết thì phải thông báo bằng văn bản cho các cơ quan gửi hồ sơ để bổ sung. Khi đã xác định được tiền sử dụng đất phải nộp, cơ quan thuế phải thông báo cho người sử dụng đát.
- Căn cứ xác định tiền sử dụng đất:
Tiền sử dụng đất của người sử dụng đất được tính theo công thức sau: Tiền sử dụng đất = Diện tích đất (m2) x Đơn giá đất (đồng/m2)
Chính sách thu tiền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất mới; khi chuyển mục đích sử dụng đất; khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử đụng đất; khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất đối với đất khu công nghiệp và đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất
+ Miễn thu tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: (i)
đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai; (ii) đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định; (iii) đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (iv) đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (v) các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
+ Giảm tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: (i) Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng
bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc trường hợp được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở; (ii) Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; (iii) các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Về nguyên tắc khi Nhà nước giao đất phải là giao đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo giá sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế giao đất hiện nay thì phần lớn người sử dụng đất phải tự bỏ kinh phí thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; do đó, Nhà nước áp dụng cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất phải nộp.
3.2.1.2. Chính sách về thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước
Các quy định về thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước được quy định trong Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ- CP; Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 và Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; Luật đất đai 2013. Cụ thể hóa quy định của Luật đất đai về vấn đề này có Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật đầu tư; Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Công văn số 7810/BTC-QLCS ngày 12/06/2015 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số nội dung về miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó, chính sách thu tiền thuê đất có những nội dung cơ bản sau:
Thứ nhất, về đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước bao gồm:
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Thứ hai, về căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước được xác định như sau:
- Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật và được xác định trên các căn cứ: Diện tích đất cho thuê; Thời hạn cho thuê đất; Đơn giá thuê đất; Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê mặt nước phải nộp tiền thuê mặt nước và được xác định trên các căn cứ sau: Diện tích mặt nước cho thuê; Mục đích sử dụng mặt nước; Đơn giá thuê mặt nước; Hình thức Nhà nước cho thuê mặt nước trả tiền thuê mặt nước hàng năm hoặc cho thuê mặt nước trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ ba, xác định tiền thuê đất phải nộp.
Theo quy định của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC giá thuê đất được xác định như sau:
- Về đơn giá thuê đất.
+ Trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá: Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất. Trong đó:
+) Tỷ lệ phần trăm (%) để tính đơn giá thuê đất do UBND tỉnh quy định cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và được công bố công khai trong quá trình tổ chức thực hiện;
+) Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ – CP về giá đất.
+ Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất.
+ Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:
+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm;
+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.
- Xác định tiền thuê đất phải nộp.
+ Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
Chú ý: Đối với trường hợp tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thì sau khi trừ đi số tiền được miễn, giảm theo quy định, nhà đầu tư tiếp tục được khấu trừ số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp và quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền thuê đất.
+ Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp =
Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước thu một lần của thời hạn thuê sau khi đã trừ đi
thời gian được miễn tiền thuê đất x Diện tích