Độ rộng mặt
tiền (m)
Giá bán (triệu đồng/m2) Đường
Hùng Vương Nguyệt Cư Đường Đường Âu Cơ
< 5m 27,5 – 32,5 19,0 – 21,0 8,5 – 9,5
5m – 7m 32,5 – 37,5 21,0 – 25,0 9,5 – 12,0
> 7m >38,0 >26,0 >12,0
Các lô đất tại tuyến đường Hùng Vương với độ rộng mặt tiền < 5m thì giá trung bình thấp 30,0 triệu đồng/m2, giá trị các thửa đất có động rộng mặt tiền từ 5m - 7m có mức trung bình 35,0 triệu đồng/m2 được cho là giá tốt nhất tại khu vực, độ rộng mặt tiền phụ hợp với mục đích kinh doanh, mở cửa hàng buôn bán, văn phòng đại diện... đây cũng được xem là khoảng dễ bán nhất trên cùng tuyến đường, khoảng cách mặt tiền còn lại là các thửa đất có độ rộng lớn hơn 7m thì giá đất trung bình lớn hơn 38,0 triệu đồng/m2.
Tuyến đường Nguyệt cư với độ rộng mặt tiền < 5m thì giá trung bình 20,0 triệu đồng/m2, giá trị các thửa đất có động rộng mặt tiền từ 5m - 7m có mức trung bình 23,0 triệu đồng/m2, còn lại là các thửa đất có độ rộng lớn hơn 7m thì giá đất trung bình lớn hơn 26,0 triệu đồng/m2.
Tuyến đường Âu cơ với độ rộng mặt tiền < 5m thì giá trung bình 9,0 triệu đồng/m2, giá trị các thửa đất có động rộng mặt tiền từ 5m - 7m có mức trung bình 10,75 triệu đồng/m2, còn lại là các thửa đất có độ rộng lớn hơn 7m thì giá đất trung bình lớn hơn 13,0 triệu đồng/m2.
Trên các đoạn đường, phố tiến hành điều tra, nhóm VT1 trên các tuyến đường chịu ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền rõ rệt nhất. Vì đây là vị trí mặt đường, mặt tiền ô đất càng rộng càng thuận lợi cho kinh doanh buôn bán, lợi nhuận cao cho người sử dụng. Với cùng một chiều dài ô đất như nhau nhưng ô đất có chiều rộng mặt tiền càng bé thì giá bán /1m2 thấp hơn các ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn. Hình 3.3 mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền tới giá đất.
Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền tới giá đất 3.3.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất 3.3.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất
Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm trở lại đây nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất ở cho người dân, TP Việt Trì trong những năm vừa qua đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn.
Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, chúng tôi lựa chọn 02 tuyến đường được quy hoạch trên địa bàn TP trong giai đoạn 2013 - 2017, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: tuyến đường Quang Trung (đường Hòa Phong cũ) và tuyến đường Tiên Dung. Dựa trên phương pháp thu thập số liệu, điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu tôi tiến hành điều tra trên hai khu vực trên. Kết quả điều tra được thể hiện dưới các bảng sau:
Bảng 3.9: Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở trong giai đoạn 2013-2017
Đơn vị: Triệu đồng/m2 Tên dự án Tuyến đường Giá đất Trước quy hoạch Sau quy hoạch Chênh lệch (lần) Dự án đường Hòa Phong kéo dài Quang Trung Gtt 14,0 34,0 2,43 Gqđ 5,5 11,0 2,0 Dự án công viên Văn Lang Tiên Dung Gtt 12,5 37,5 3,0 Gqđ 5,0 9,5 1,9
(Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra phỏng vấn)
Mức độ ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất được thể hiện trong hình 3.4 dưới đây:
0 5 10 15 20 25 30 35 40 Gqđ Gtt Gqđ Gtt
Trước quy hoạch Sau quy hoạch
Triệu đồng/m2
Đường Quang Trung Đường Tiên Dung
3.3.5. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất
Để có thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất, tôi lựa chọn một số ô đất trên một tuyến đường, nhưng khác nhau về khoảng cách đến các công trình công cộng phục vụ dân sinh như: bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, chợ lớn… và so sánh giữa hai tuyến đường giao nhau nhưng khác nhau về yếu tố cơ sở hạ tầng và được thể hiện rõ nhất ở VT1.
Ở các đường phố này người dân tập trung vào việc tìm một lô đất có khả năng sinh lợi cao. Ví dụ: Lô đất gần bệnh viện thì phù hợp kinh doanh hiệu thuốc, thiết bị y tế, phòng khám đa khoa, thực phẩm cho người bệnh....
Ta thấy cùng một nhóm đường phố trung tâm nhưng Đường Hùng Vương có giá cao hơn đường Quang Trung do cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh, đường giao thông rộng rãi, doanh nghiệp đầu tư khá nhiều vào xây dựng các công trình lớn như: Trung tâm thương mại Vincom, khách sạn Mường Thanh Luxury Phú Thọ, các nhà hàng cao cấp,…đã đẩy giá đất lên cao so với trước đây.
Còn đường Quang Trung cũng thuộc đường trung tâm của TP chiều rộng con đường rộng rãi nhưng ít các công trình lớn hơn, tập trung nhiều nhà hàng ăn uống quy mô vừa và nhỏ, năm 2017 TP đang bắt đầu thực hiện dự án xây dựng trung tâm thương mại trên con đường này, giá đất trong vài năm tới sẽ có sự thay đổi đáng kể.
Các công trình lớn hầu hết đều nằm ở VT1 trên các tuyến đường cho nên các lô đất ở VT1 có giá cao hơn VT2, các lô đất VT2 có giá cao hơn VT3. Như vậy, khi so sánh các vị trí trên cùng một đoạn đường và các tuyến đường với nhau chúng ta thấy mức độ thuận tiện trong sinh hoạt có ảnh hưởng lớn đến giá đất, đối với các mẫu điều tra khác trên thị trường cũng phản ánh quy luật giảm về giá đất tương ứng với khoảng cách đến các công trình công cộng nằm trên đoạn đường phố đó, đây là yếu tố quyết định đến chất lượng cuộc sống của người dân trong khu vực của đường, phố.
3.3.6. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất
Qua thu thập số liệu điều tra phỏng vấn về mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất tại TP Việt Trì. Căn cứ vào việc yếu tố nào tác động đến lô đất khiến giá đất biến động nhiều nhất sẽ có ảnh hướng đến giá đất nhất.
Sau khi xử lý số liệu, ta được kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố thông qua hình 3.6 với tỷ lệ khá chênh lệch giữa các yếu tố:
13% 29% 15% 19% 24% Dân số GPD/đầu người Vị Trí Chiều rộng mặt tiền Dự án quy hoạch Cơ sở hạ tầng
Hình 3.5: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất
(Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra phỏng vấn)
Qua biểu đồ hình 3.6 ta thấy yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất là yếu tố vị trí, chiếm 29% mức độ ảnh hưởng đến giá đất. Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong TP. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại rất cao dẫn đến giá trị của đất lớn hơn so với các yếu tố còn lại.
Sau đó là tới yếu tố cơ sở hạ tầng, chiếm 24% mức độ ảnh hưởng đến giá đất. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính
chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao, nhu cầu về điều kiện sống, an sinh xã hội cũng đa dạng hơn, vì thế khả năng sinh lợi của lô đất cũng được tăng cao.
Cuối cùng là yếu tố dân số và GDP/đầu người ảnh hưởng ít hơn so với bốn yếu tố còn lại, chiếm 13%. Đây là yếu tố tác động chung lên tất cả các lô đất, tuyến đường trên địa bàn TP Việt Trì. Yếu tố dân số phản ảnh nhu cầu cần mua đất của thị trường. Nhu cầu mà tăng lên, cung không đủ cầu sẽ dẫn đến giá đất cũng tăng lên.
3.3.7. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ở trên các tuyến đường thuộc địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ ta thấy có 5 yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất ở: yếu tố dân số và GDP/đầu người, yếu tố vị trí, yếu tố chiều rộng mặt tiền, yếu tố dự án quy hoạch, yếu tố cơ sở hạ tầng.
Trong đó, yếu tố dân số và GPD/đầu người là ảnh hưởng đầu tiên đến giá đất của TP. Việt Trì, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, cung không đủ cầu dẫn đến giá đất tăng lên. Tiếp đến là tùy theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là yếu tố vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của ô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư.
Các yếu tố trên đã ảnh hưởng rất lớn đến giá đất ở, khiến cho giá đất ở trên thực tế chênh lệch khá nhiều so với giá đất ở do Nhà nước quy định. Sự
chênh lệch lớn này đã gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và trong việc thực hiện các chính sách liên quan như: công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản về nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, ...
3.3.8. Giải pháp
Từ kết quả phân tích số liệu của đề tài, chúng ta thấy được 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và mức chênh lệch giữa giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường chuyển nhượng là rất lớn. Qua đó, đưa ra những giải pháp thiết thực hơn, đồng bộ hơn nữa trong công tác định giá đất nhằm đáp ứng được yêu cầu về quản lý định giá đất theo quy định phải đảm bảo tỷ lệ chênh lệch là nhỏ nhất so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng gồm:
- Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến từng thửa và phù hợp với giá đất trên thị trường chuyển nhượng. Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
- Nâng cao năng lực về nhận thức về tin học hóa đối với các tổ chức quản lý và định giá đất. Cần phải thành lập các tổ chức chuyên trách về công tác định giá đất, đầu tư trang thiết bị đầy đủ nhằm đáp ứng được nhu cầu nghiên cứu và ứng dụng các phương pháp thực hành về việc định giá đất của các tổ chức có thẩm quyền.
- Xóa bỏ, thu hồi những quy hoạch không thực hiện đúng tiến độ theo quy định sau khi được giao đất, cho thuê đất, cấp GCN quyển sử dụng đất, tránh gây lãng phí quỹ đất qua đó hạn chế tối đa lợi ích nhóm đầu cơ vào bất động sản.
- Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua việc đâu giá quyền sử dụng đất một cách công khai để khắc phục những hạn chế về giá đất chênh lệch giữa khung giá nhà nước quy định và giá đất trên thị trường.
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 1. Kết luận
1. Trong giai đoạn 2013 – 2017 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ nói chung và TP. Việt Trì nói riêng tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh và giá đất có sự biến động tương đối lớn. Trên thị trường đất đai hiện nay, giá đất ở được xác định theo khung Nhà nước không phù hợp và có sự chênh lệch lớn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, gây thất thoát cho nhà nước trong việc nộp thuế chuyển nhượng khi thực hiện giao dịch mua bán.
Đây cũng là vấn đề khá phức tạp khi nhà nước thực hiện quy hoạch và ảnh hưởng đến một phần diện tích của các hộ gia đình, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn vì các hộ dân không chấp nhận mất đất (bị thu hồi) và nhận đền bù với giá không được như mong muốn (giá thị trường). Việc định giá theo quy định và trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu đang còn bất cập. Giá đất trên địa bàn, có sự chênh lệch rõ và khác biệt nhau thể hiện qua các khu vực, tuyến đường, phân khúc khá rõ về giá đất của những khu kinh doanh, trung tâm, so với các khu đất ở xa trung tâm.
Giá đất ở theo quy định của nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường, thể hiện qua số liệu điều tra, mức chênh lệch từ 1,1 – 4,1 lần. Đây là mức chênh lệch khá lớn, nhất là đối với những vị trí khu đất trung tâm, khu kinh doanh lớn trên địa bàn.
2. Qua nghiên cứu 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Việt Trì giai đoạn 2013 – 2017. Cho thấy:
- Vị trí thửa đất khác nhau ảnh hưởng đến giá đất ở khác nhau: VT1 có giá đất cao hơn VT2, VT2 có giá đất cao hơn VT3. Vị trí ô đất trên các tuyến đường trung tâm có giá trị cao hơn ô đất ở trên tuyến đường cận trung tâm và vị trị ô đất ở trên tuyến đường cận trung tâm có giá trị cao hơn ô đất ở vị trí xa trung tâm.
- Chiều rộng mặt tiền khác nhau ảnh hưởng đến giá đất ở khác nhau: chiều rộng mặt tiền càng lớn thì giá đất càng cao, dễ nhận thấy nhất là ở VT1 của đường giao thông.
- Cơ sở hạ tầng khác nhau ảnh hưởng đến giá đất ở khác nhau, tuyến đường nào có cơ sở hạ tầng tốt hơn thì giá đất ở trên tuyến đường đó cao hơn.
- Dự án quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất ở trên các tuyến đường, trước khi có dự án quy hoạch giá đất ở tăng ít không đáng kể nhưng sau khi có dự án quy hoạch giá đất ở tăng lên từ 2,0 – 3,0 lần.
- Dân số và GDP/đầu người ảnh hưởng đến giá đất ở, dân số tăng, thu nhập bình quân trên đầu người tăng dẫn đến giá đất ở tăng lên.