(Đơn vị tính: triệu đồng/m2)
Đường phố Gtt Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017
VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3
Đường Âu Cơ
Thấp nhất 3,5 2,0 1,0 4,0 2,5 1,0 5,5 3,0 2,0 8,0 3,0 2,0 10,2 3,0 2,0 Cao nhất 4,5 2,0 1,0 5,0 2,5 1,5 6,5 4,0 2,5 9,0 4,5 2,5 12,0 4,8 2,5 Gqđ 1,7 0,7 0,5 2,1 0,9 0,7 2,4 2,9 0,9 2,5 2,9 0,9 3,4 2,9 0,9 Hệ số so sánh TB (Gtt/Gqđ) 2,3 2,7 1,9 2,1 2,8 1,8 2,5 1,2 1,1 3,4 1,3 1,1 3,3 1,3 1,1 Đường Lạc Long Quân Thấp nhất 5,5 1,5 6,5 1,5 7,5 1,5 8,0 2,5 9,0 2,5 Cao nhất 8,0 2,0 8,5 2,3 9,0 2,3 10,0 4,0 10,8 4,0 Gqđ 2,5 0,6 2,9 0,8 3,3 0,8 3,3 1,2 3,5 1,2 Hệ số so sánh TB (Gtt/Gqđ) 2,7 2,9 2,6 2,4 2,5 2,4 2,7 2,7 2,8 2,7
Đường Văn Lang
Thấp nhất 5,0 2,0 1,0 5,5 2,0 1,0 7,8 2,5 2,0 9,0 3,0 2,0 12,0 3,0 2,0 Cao nhất 6,6 2,5 1,0 7,2 2,5 1,5 9,0 3,0 2,5 12,0 3,4 2,5 14,4 3,4 2,5 Gqđ 2,0 1,0 0,5 2,4 1,0 0,7 2,9 1,0 0,9 3,5 1,3 0,9 4,0 1,3 0,9 Hệ số so sánh TB (Gtt/Gqđ) 2,9 2,3 1,9 2,6 2,3 1,8 2,9 2,8 1,1 3,0 2,5 1,1 3,3 2,5 1,1 Đường Chử Đồng Tử Thấp nhất 3,5 2,0 6,2 2,2 7,0 2,2 7,5 2,5 10,2 2,5 Cao nhất 4,0 2,4 7,5 2,7 8,0 2,7 8,5 3,0 13,0 3,5 Gqđ 2,0 1,1 2,2 1,1 2,5 1,1 3,0 1,3 4,0 1,3 Hệ số so sánh TB (Gtt/Gqđ) 2,7 2,0 3,1 2,2 3,0 2,2 2,7 2,1 2,9 2,3
Giá đất 2013 của đường phố xa trung tâm, Đường Văn Lang có giá cao nhất trong 4 tuyến đường xa trung tâm do đoạn đường này chính là đoạn Quốc lộ 2 chạy qua xã Kim Đức và xã Hy Cương, khi mà đường Hùng Vương đến cổng biểu tượng đền Hùng rẽ quặt vào phía trong đền thì đoạn còn lại của Quốc lộ 2 chạy qua TP Việt Trì lấy tên là Văn Lang chiều dài 700m đến hết địa phận TP. Do gần cổng đền Hùng nên điều kiện cơ sở hạ tầng, giao thông ở đây được quan tâm đầu tư nâng cấp, người dân ở VT1 của con đường này kinh doanh các mặt hàng, dịch vụ ăn uống phục vụ khách tham quan du lịch lễ hội đền Hùng nên khả năng sinh lời cao hơn hẳn những tuyến đường phố xa trung tâm khác. Năm 2013 giá đất theo quy định của nhà nước của con đường này ở VT1 là 2 triệu đồng/m2 nhưng thực tế giá trung bình của đường này là 5,8 triệu/m2, hệ số so sánh là 2,9 lần. Đến năm 2017 giá đất theo quy định nhà nước là 4 triệu đồng/m2, giá thực tế trung bình là 13,2 triệu đồng/m2
hệ số so sánh là 3,3 lần.
Đường Lạc Long Quân có giá đất thấp nhất so với 3 tuyến đường còn lại và giá đất thay đổi ít qua các năm, chủ yếu người dân mua đất với mục đích để ở. Năm 2013 theo giá quy định của nhà nước ở VT1 là 1,8 triệu đồng/m2, giá thị trường trung bình là 3,9 triệu đồng/m2 hệ số so sánh là 2,2 lần. Đến năm 2017 theo giá quy định của nhà nước ở VT1 là 2,2 triệu đồng/m2, giá thị trường trung bình là 5,5 triệu đồng/m2 hệ số so sánh là 2,5 lần. Nguyên nhân giá con đường này giá thấp hơn so với các con đường còn lại trong nhóm xa trung tâm là do đường xá đã xuống cấp làm cho việc đi lại của người dân gặp nhiều khó khăn nhất là trong mùa mưa.
Năm 2014 giá đất ở của con đường Chử Đồng Tử tăng cao so với 4 tuyến đường cận trung tâm lý do tăng giá đất của con đường này là con đường này được đổ bê tông nên thuận lợi cho việc đi lại giá đất theo quy định của nhà nước ở VT1 là 2,2 triệu đồng/m2, giá đất thị trường trung bình là 6,9 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 3,1 lần. Đến năm 2017 giá đất theo quy định
của nhà nước ở VT1 là 4,0 triệu đồng/m2, giá đất thị trường trung bình là 11,8 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 3,1 lần
Năm 2016 giá đất của đường Âu Cơ cũng tăng cao so với năm 2013 giá đất ở VT1 đường này tăng lên rõ ràng, Năm 2016 theo giá quy định của nhà nước là 2,5 triệu đồng/m2, giá thị trường trung bình là 8,5 triệu/m2, hệ số so sánh là 3,4 lần. Đến năm 2017 ở VT1 theo giá quy định của nhà nước là 3,4 triệu đồng/m2, giá thị trường trung bình là 11,1 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 3,3 lần. Nguyên nhân giá tăng lên là trên con đường này có mấy doanh nghiệp vừa và nhỏ mọc lên làm cho giá đất tăng đột biến cao hơn các tuyến đường khác trong các tuyến đường xa trung tâm.
Nhìn chung các mẫu giao dịch của các tuyến đường phố xa trung tâm chủ yếu được dùng vào mục đích để ở, yếu tố được người dân quan tâm là hình thể thửa đất phù hợp với nhu cầu để ở (hình thể đẹp, diện tích 92 - 120m²).
Theo bảng tổng hợp thông tin chi tiết từ các phiếu điều tra, giá đất giảm dần từ VT1 đến VT3. Vì mức độ thuận tiện về đi lại, độ rộng của đường giao thông cũng giảm từ VT1 đến VT3. So sánh về hình thể thửa đất, các thửa đất quá lớn, hình thể xấu thì ngay cả gần đường điều tra hơn cũng có giá thị trường thấp hơn so với các thửa đất có đặc điểm phù hợp với nhu cầu của người dân.
Theo số liệu trình bày ở bảng trên, từ năm 2013 đến năm 2017 hệ số so sánh giữa giá đất trên thị trường và giá đất quy định chênh lệch nhỏ hơn so với nhóm trung tâm và cận trung tâm. Hệ số so sánh chỉ từ 1,1 – 3,4 lần. Tuy nhiên vẫn là một chênh lệch cao hơn so với giá nhà nước quy định nhiều.
Qua đây cho ta thấy vị trí có vai trò vô cùng quan trọng quyết định giá đất. Vị trí ở khu vực xa trung tâm là vị trí có giá thấp nhất trong 3 khu vực do điều kiện cơ sở hạ tầng thấp kém, giao thông đi lại khó khăn.
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017 Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017
Quá trình điều tra phỏng vấn trực tiếp cho thấy người dân quyết định giá đất trong quá trình chuyển nhượng dựa trên nhiều yếu tố. Trong đó các yếu tố cơ bản nhất được phân tích theo từng tuyến đường, phố điển hình như sau:
- Yếu tố dân số và GPD/đầu người - Yếu tố vị trí
- Yếu tố chiều rộng mặt tiền - Yếu tố quy hoạch
- Yếu tố cơ sở hạ tầng
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Dân số tăng về số lượng, kéo theo mật độ nhân khẩu cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nông nghiệp trong đó đất ở chiếm tỉ lệ gia tăng lớn nhất, nhu cầu đối với đất tăng. Vì thế giá đất không ngừng tăng lên, gây ra những ảnh hưởng đến sự biến động giá đất. Bảng 3.6 thể hiện rõ biến động dân số và GDP/đầu người của TP Việt Trì giai đoạn 2013-2017:
Bảng 3.6: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người giai đoạn 2013-2017
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2013 2014 2015 2016 2017 1 Dân số Người 283.995 292.137 305.221 316.653 331.251 2 GTGT theo giá thực tế Tỷ VNĐ 7.487,2 7.975,6 9.467,7 12.168,6 15.235,4 3 GTGT bình quân trên đầu người Triệu VNĐ 27,1 28,3 32,9 37,1 43,4
Qua bảng 3.6 ta thấy dân số TP Việt Trì tăng nhanh, tính từ năm 2013 đến năm 2017 dân số TP đã tăng lên 47.256 người. Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, GDP hàng năm trên đầu người cũng tăng nhanh chóng. Việc này cũng có ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường BĐS. Dân số lại phân bố không đồng đều trên địa bàn TP. Theo Báo cáo kết quả tổ chức, thực hiện cuộc tổng điều tra Dân số và Nhà ở từ năm 2013 đến năm 2017 trên địa bàn thành phố tỷ lệ tăng dân số bình quân hàng năm là 3,1%; Năm 2013 dân số TP Việt Trì đạt 283.995 người đến năm 2017 đạt 331.251 người. Dân số cư trú tại khu vực thành thị (các phường) là 261.688 người (chiếm 79%). Dân số cư trú tại khu vực nông thôn (các xã) là 69.563 người (chiếm 21%). Mật độ dân số năm 2017 là 3.114 người/km2. Trong đó khu vực thành thị là 5.841 người/km2, khu vực nông thôn là 1.285 người/km2. Như vậy, qua những số liệu trên cho thấy sự tập trung và sự phân bố dân cư không đồng đều giữa khu vực thành thị và nông thôn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa hai khu vực.
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất
Để thấy được ảnh hưởng của yếu tố vị trí lô đất đến giá đất ta chọn 3 tuyến đường thuộc 3 nhóm khác nhau: nhóm trung tâm, nhóm cận trung tâm, nhóm xa trung tâm, xét trên từng VT1, VT2, VT3 để thấy được sự khác nhau giữa các vị trí trên cùng một tuyến đường và giữa các tuyến đường có khoảng cách đến trung tâm khác nhau. Bảng 3.7 cho ta thấy rõ điều đó:
Bảng 3.7: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất Đơn vị tính: Triệu đồng/m2