(Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra phỏng vấn)
Qua biểu đồ hình 3.6 ta thấy yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất là yếu tố vị trí, chiếm 29% mức độ ảnh hưởng đến giá đất. Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong TP. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại rất cao dẫn đến giá trị của đất lớn hơn so với các yếu tố còn lại.
Sau đó là tới yếu tố cơ sở hạ tầng, chiếm 24% mức độ ảnh hưởng đến giá đất. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính
chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao, nhu cầu về điều kiện sống, an sinh xã hội cũng đa dạng hơn, vì thế khả năng sinh lợi của lô đất cũng được tăng cao.
Cuối cùng là yếu tố dân số và GDP/đầu người ảnh hưởng ít hơn so với bốn yếu tố còn lại, chiếm 13%. Đây là yếu tố tác động chung lên tất cả các lô đất, tuyến đường trên địa bàn TP Việt Trì. Yếu tố dân số phản ảnh nhu cầu cần mua đất của thị trường. Nhu cầu mà tăng lên, cung không đủ cầu sẽ dẫn đến giá đất cũng tăng lên.
3.3.7. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ở trên các tuyến đường thuộc địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ ta thấy có 5 yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất ở: yếu tố dân số và GDP/đầu người, yếu tố vị trí, yếu tố chiều rộng mặt tiền, yếu tố dự án quy hoạch, yếu tố cơ sở hạ tầng.
Trong đó, yếu tố dân số và GPD/đầu người là ảnh hưởng đầu tiên đến giá đất của TP. Việt Trì, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, cung không đủ cầu dẫn đến giá đất tăng lên. Tiếp đến là tùy theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là yếu tố vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của ô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư.
Các yếu tố trên đã ảnh hưởng rất lớn đến giá đất ở, khiến cho giá đất ở trên thực tế chênh lệch khá nhiều so với giá đất ở do Nhà nước quy định. Sự
chênh lệch lớn này đã gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và trong việc thực hiện các chính sách liên quan như: công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản về nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, ...
3.3.8. Giải pháp
Từ kết quả phân tích số liệu của đề tài, chúng ta thấy được 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và mức chênh lệch giữa giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường chuyển nhượng là rất lớn. Qua đó, đưa ra những giải pháp thiết thực hơn, đồng bộ hơn nữa trong công tác định giá đất nhằm đáp ứng được yêu cầu về quản lý định giá đất theo quy định phải đảm bảo tỷ lệ chênh lệch là nhỏ nhất so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng gồm:
- Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến từng thửa và phù hợp với giá đất trên thị trường chuyển nhượng. Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
- Nâng cao năng lực về nhận thức về tin học hóa đối với các tổ chức quản lý và định giá đất. Cần phải thành lập các tổ chức chuyên trách về công tác định giá đất, đầu tư trang thiết bị đầy đủ nhằm đáp ứng được nhu cầu nghiên cứu và ứng dụng các phương pháp thực hành về việc định giá đất của các tổ chức có thẩm quyền.
- Xóa bỏ, thu hồi những quy hoạch không thực hiện đúng tiến độ theo quy định sau khi được giao đất, cho thuê đất, cấp GCN quyển sử dụng đất, tránh gây lãng phí quỹ đất qua đó hạn chế tối đa lợi ích nhóm đầu cơ vào bất động sản.
- Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua việc đâu giá quyền sử dụng đất một cách công khai để khắc phục những hạn chế về giá đất chênh lệch giữa khung giá nhà nước quy định và giá đất trên thị trường.
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 1. Kết luận
1. Trong giai đoạn 2013 – 2017 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ nói chung và TP. Việt Trì nói riêng tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh và giá đất có sự biến động tương đối lớn. Trên thị trường đất đai hiện nay, giá đất ở được xác định theo khung Nhà nước không phù hợp và có sự chênh lệch lớn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, gây thất thoát cho nhà nước trong việc nộp thuế chuyển nhượng khi thực hiện giao dịch mua bán.
Đây cũng là vấn đề khá phức tạp khi nhà nước thực hiện quy hoạch và ảnh hưởng đến một phần diện tích của các hộ gia đình, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn vì các hộ dân không chấp nhận mất đất (bị thu hồi) và nhận đền bù với giá không được như mong muốn (giá thị trường). Việc định giá theo quy định và trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu đang còn bất cập. Giá đất trên địa bàn, có sự chênh lệch rõ và khác biệt nhau thể hiện qua các khu vực, tuyến đường, phân khúc khá rõ về giá đất của những khu kinh doanh, trung tâm, so với các khu đất ở xa trung tâm.
Giá đất ở theo quy định của nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường, thể hiện qua số liệu điều tra, mức chênh lệch từ 1,1 – 4,1 lần. Đây là mức chênh lệch khá lớn, nhất là đối với những vị trí khu đất trung tâm, khu kinh doanh lớn trên địa bàn.
2. Qua nghiên cứu 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Việt Trì giai đoạn 2013 – 2017. Cho thấy:
- Vị trí thửa đất khác nhau ảnh hưởng đến giá đất ở khác nhau: VT1 có giá đất cao hơn VT2, VT2 có giá đất cao hơn VT3. Vị trí ô đất trên các tuyến đường trung tâm có giá trị cao hơn ô đất ở trên tuyến đường cận trung tâm và vị trị ô đất ở trên tuyến đường cận trung tâm có giá trị cao hơn ô đất ở vị trí xa trung tâm.
- Chiều rộng mặt tiền khác nhau ảnh hưởng đến giá đất ở khác nhau: chiều rộng mặt tiền càng lớn thì giá đất càng cao, dễ nhận thấy nhất là ở VT1 của đường giao thông.
- Cơ sở hạ tầng khác nhau ảnh hưởng đến giá đất ở khác nhau, tuyến đường nào có cơ sở hạ tầng tốt hơn thì giá đất ở trên tuyến đường đó cao hơn.
- Dự án quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất ở trên các tuyến đường, trước khi có dự án quy hoạch giá đất ở tăng ít không đáng kể nhưng sau khi có dự án quy hoạch giá đất ở tăng lên từ 2,0 – 3,0 lần.
- Dân số và GDP/đầu người ảnh hưởng đến giá đất ở, dân số tăng, thu nhập bình quân trên đầu người tăng dẫn đến giá đất ở tăng lên.
- Mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất là: yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất ở là yếu tố vị trí thửa đất và yếu tố ít ảnh hưởng đến giá đất ở là yếu tố dân số, GPD/đầu người.
2. Đề nghị
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP. Việt Trì, xuất phát từ thực trạng công tác quản đất đai về giá đất tôi xin đưa ra một số kiến nghị như sau:
(1) Đào tạo có định hướng chuyên nghiệp cho đội ngũ định giá, nâng cao trình độ tin học cũng như đầu tư cơ sở vật chất nhằm đảm bảo thực hiện tốt công tác định giá;
(2) Cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm xây dựng bảng giá đất phù hợp hơn với giá thị trường. Quan tâm đến hơn nữa đến công tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng giá đất theo quy định sát hơn so với giá đất trên thị trường.
(3) Có giải pháp về xây dựng quy trình áp dụng định giá đất hàng loạt, phục vụ việc xây dựng giá được nhanh chóng và hiệu quả hơn
(4) Cần phải phân tích lấy mẫu cụ thể và nhiều hơn trong quá trình nghiên cứu, cập nhật thông tin từ giá đất trên thị trường. Qua đó xây dựng
khung giá đất phù hợp và mức độ chênh lệch giá đất ban hành và giá đất trên thị trường là nhỏ nhất. Đặc biệt là khu vực trung tâm TP thuộc tuyến đường Hùng Vương.
(5) Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến từng thửa và phù hợp với giá đất trên thị trường chuyển nhượng. Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
3. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
4. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. 5. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. 6. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất
7. Theo Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sĩ, trường đại học Nông Nghiệp, Hà Nội.
8. Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009), Giáo trình định giá đất và bất động sản khác. NXB Nông nghiệp.
9. Theo Đoàn Quang Huy và đồng tác giả (2013), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012-2013, Tạp chí khoa học & công nghệ. 10.Theo Chu Hoài Hương (2013), Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012, Luận văn Thạc sĩ, trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
11.Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
12.Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng và định giá đất, Bộ môn khoa học đất và quản lý đất đai - Đại học Cần Thơ, Cần Thơ.
13.Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất. NXB Nông nghiệp.
14.Theo Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, giai đoạn 2009- 2013, Luận văn thạc sĩ, trường trường đại học Nông Lâm, Thái Nguyên.
15.Quốc hội 2003. Luật đất đai 2003 16.Quốc hội 2013. Luật đất đai 2013.
17.Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình định giá đất. NXB Nông nghiệp.
18.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất động sản. NXB Nông nghiệp.
19.Theo Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên.
20.Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai (2005). Đề án Định giá bất động sản. 21.Uỷ ban nhân tỉnh Phú Thọ (2014), Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Phú Thọ về phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
22. Đặng Hùng Võ (2006). Tài liệu cho bài nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.
PHỤ LỤC 1 PHIẾU ĐIỀU TRA
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
Xin Ông/Bà vui lòng cho biết các thông tin về những vấn đề dưới đây (Hãy trả lời hoặc đánh dấu X vào các câu trả lời phù hợp với ý kiến của Ông/Bà)
I. Thông tin chủ sử dụng đất:
1.Tên chủ sử dụng đất:... Năm sinh... 2. Dân tộc:... Giới tính: Nam/Nữ
2. Địa chỉ: ………... 3. Nghề nghiệp
CB, công nhân viên chức Lao động tự do
Buôn bán Nghề khác:……..……… 4. Trình độ văn hóa: ………..………... 5. Thu nhập bình quân: ………...……… triệu đồng/năm
II. Thông tin thửa đất:
1. Địa chỉ thửa đất:... 2. Diện tích thửa đất: …....…………... m2
(Trong đó: Đất ở:... m2, đất vườn:...m2) 3. Kích thước: Độ rộng mặt tiền:..……... m.
Chiều sâu thửa đất:... m.
4. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất:
Khoảng cách đến đường phố điều tra Bám trục chính <=150m 150m – 300m 300m – 500m Sâu trong ngõ
5. Thông tin về tài sản gắn liền với đất
Nhà ở: loại nhà..., cấp nhà ..., năm xây dựng: ... Diện tích xây dựng: ... m2, số tầng: ...,
Tài sản khác: ...
Tỉnh: Phú Thọ Thành phố: Việt Trì
II. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của hộ
1. Thửa đất gần các công trình công cộng điển hình:
Đường giao thông Nhà hàng, khách sạn
Bệnh viện, trạm xá Trường học
Chợ, siêu thị, trung tâm thương mại Trung tâm xã/phường ………
2. Điều kiện môi trường, an ninh xã hội, hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực