Tiêu chí phân tổ Tần số Phần trăm (%) Phần trăm hợp lệ (%) Phần trăm cộng dồn (%)
Không kinh doanh 25 52,1 58,1 58,1
Có kinh doanh 18 37,5 41,9 100,0
Tổng 43 89,6 100,0
Khuyết năm 5 10,4
Tổng số 48 100,0
Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả, 2020
Chúng tôi đã tiến hành phân tích hồi quy tuyến tính với các dữ liệu điều tra và nhận thất mối liện hệ chủ yếu giữa các biến với việc đánh giá
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đại trên địa bàn thị xã Phú thọ đƣợc trình bày kết quả ở phần dƣới đây với trình độ tin cậy lớn hơn 95%.
a. Đối với doanh nghiệp:
Phƣơng trình hồi quy tuyến tính đƣợc xác định nhƣ sau:
Y = 4,920 - 0,670 X1 + 0,280 X2
Trong đó:
- Y là biến thể hiện sự đánh giá việc quản lý nhà nƣớc về đất đai - X1 biến thể hiện các khiếu kiện kéo dài về đất đai do chƣa đƣợc chính quyền cơ sở giải quyết tốt
- X2 là biến thể hiện sự cần thiết của quy hoạch chi tiết đất đai phƣờng, xã
Kết quả phân tích thống kê đƣợc mô tả ở bảng dƣới đây.
Bảng 2.5. Mối quan hệ giữa các biến với biến quản lý nhà nƣớc về đất đai theo ý kiến của doanh nghiệp
Model Hệ số dự đoán không chuẩn hoá Hệ số dự đoán chuẩn hoá T Sig B độ lệch Beta
H32. Tranh chấp khiếu kiện chƣa đƣợc giải quyết tốt bởi chính quyền cơ sở 5,291 -0,382 1,025 0,161 -0,432 5,016 -2,199 0,000 0,031 H32. Tranh chấp khiếu kiện
chƣa đƣợc giải quyết tốt bởi chính quyền cơ sở
H11.Quy hoạch Sử dụng đấtchi tiết của phƣờng, xã, xã, xã, xã, xã, xã, xã, xã là rất cần thiết đối với đơn vị
4,920 -0,670 0,280 0,735 0,132 -0,432 0,665 5,018 -2,099 4,318 0,000 0,000 0,000
Kết quả phân tích trên cung cấp cho chúng ta một cơ sở cho việc nhận xét là nếu chính quyền cơ sở làm tốt công tác giải quyết khiếu nại tố cáo và làm tốt công tác quy hoạch chi tiết việc sử dụng đất của các phƣờng, xã trên địa bàn thị xã Phú Thọ thì sẽ cải thiện đƣợc chất lƣợng quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
b. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đai
Phƣơng trình hồi quy tuyến tính đƣợc xác định nhƣ sau:
Y` = 0,646 + 0,445 X3 + 0,362 X4
(2.2) Trong đó:
- Y là biến thể hiện sự đánh giá việc quản lý nhà nƣớc về đất đai - X3 là biến thể hiện tính hợp lý mức lệ phí trƣớc bạ và lệ phí khác - X4 là biến thể hiện tính phức tạp của hệ thống luật về đất đai Kết quả phân tích đƣợc thể hiện ở hình dƣới đây.
Bảng 2.6. Mối quan hệ giữa các biến và biến quản lý nhà nƣớc về đất đại theo ý kiến của hộ gia đình, cá nhân
Modal Hệ số dự đoán không chuẩn hoá Hệ số dự đoán chuẩn hoá T Sig B độ lệch Beta Q3.Mức phí trƣớc bạ và các lệ phí khác là hợp lý. 1,359 0,516 0,285 0,093 0,663 4,642 5,571 0,000 0,000 Q3.Mức phí trƣớc bạ và các lệ phí khác là hợp lý. Qc. Đánh giá mức độ phức tạp của hệ thống pháp luật đất đai hiện nay.
0,646 0,445 0,362 0,382 0,098 0,424 0,619 0,297 1,627 5,573 2,633 0,111 0,000 0,012
Kết quả phân tích trên cung cấp cho chúng ta một cơ sở khoa học cho việc đƣa ra nhận xét là nếu hệ thống pháp luật về đất đai đƣợc cải thiện theo hƣớng đơn giản hơn, mức lệ phí trƣớc bạ và các lệ phí khác hợp lý hơn thì chất lƣợng hoạt động quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn thị xã Phú Thọ sẽ đƣợc nâng cao.
2.3. Thực trạng hoạt động quản lý nhà nƣớc về đất đai của chính quyền thị xã Phú Thọ
2.3.1. Công cụ quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền thị xã Phú Thọ
Ở phần này, chúng tôi sẽ đánh giá việc sử dụng các yếu tố đầu vào của công cụ quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bạn thị xã Phú Thọ nhƣ công cụ pháp luật, quy hạch đô thị, chính sách tài chính, truyền thống văn hóa, bộ máy quản lý.
2.3.1.1. Công cụ pháp luật
Chúng ta có thể thấy rằng tuy luật đất đai hiện nay đang có hiệu lực đã đƣợc đổi mới nhƣng vẫn đƣợc xem là rất phức tạp. Qua phân tích kết quả khảo sát chúng tôi nhận thấy các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đai đánh giá mức độ phức tạp Luật đất đai hiện nay là: 2,12. Trong khi đó chỉ tiêu này theo ý kiến của Doanh nghiệp là 2,30. Tổng hợp kết quả phỏng vấn các cán bộ, công chức thực hiện quản lý nhà nƣớc cũng đánh giá hệ thống luật đất đai hiện này còn phức tạp vì nó liên quan đến nhiều lĩnh vực điều chỉnh. Trong nhiều trƣờng hợp thực tế chỉ có những cán bộ làm công tác quản lý địa chính có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao và có nhiều kinh nghiệm mới có thể lĩnh hội và vận dụng đúng tinh thần của luật. Sự bất cập trong quản lý về đất đại trên địa bàn thị xã còn đến từ sự thiếu đồng bộ khi ban hành văn bản pháp luật. Sau khi luật đƣợc ban hành còn cần chờ nghị định. Nghị định lại cần chờ văn bản hƣớng dẫn. Việc ban hành quá nhiều các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai của các cấp trên đang tạo ra nhiều khó khăn cho
hoạt động quản lý đất đai tại thị xa Phú Thọ. Luật đất đại hiện hành vốn đã phức tạp nhƣng lại thêm phúc tạp bởi các văn bản dƣới luật đƣợc ban hành quá nhều. Nhƣ một hệ quả của thực trạng trên là sự vi phạm pháp luận về đất đai tồn tại cả trong quản lý và sử dụng đất đai tại thị xã Phú Thọ.
2.3.1.2. Công tác quy hoạch đô thị
Công tác quy hoạch và phát triển đô thị của thị xã Phú Thọ đƣợc lập và đã đƣợc phê duyệt từ năm 2010, trên cơ sơ quy hoạch đô thị của tỉnh Phú Thọ do Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt. Đây là căn cứ quan trọng cho chính quyền thị xã trong việc quản lý đô thị và đất đai. Vì quy hoạch việc sử dụng đất đai là một bộ phận trong công tác quy hoạch và phát triển đô thị của chính quyền thị xã Phú Thọ. Quy hoạch đã tỷ lệ, cơ cấu xác định vị trí các khu vực hành chính, dân cƣ, văn hoá, thể thao, dịch vụ, giao thông, cũng nhƣ tỷ lệ, mật độ xây dựng trên địa bàn thị xã Phú Thọ. Song việc lập quy hoạch đô thị của chính quyền thị xã Phú Thọ còn nhiều bất cập khi mà nhiều nội dung quan trọng trong quy hoạch đô thị của đƣợc thể hiện nhƣ các khu vực dành cho cây xanh, việc phát triển các thiết chế văn hóa, thể thao. Việc tuân thủ cấp phép xây dựng, quy định về chiều cao, mật độ xây dựng còn rất kém. Thực tế nêu trên sự phá vỡ quy hoạch không gian đô thị và ảnh hƣởng xấu đến cảnh quan đô thị của thị xã Phú Thọ. Đối với việc quy hoạch phát triển khu công nghiệp cũng gặp một số khó khăn khi hầu hết các doanh nghiệp trên địa bàn thị xã Phú Thọ chƣa có hệ thống xử lý chất thải, nƣớc thải, khí thải công nghiệp đúng quy trình và quy định hiện hành. Việc tổ chức trong khu công nghiệp nên có định hƣớng tập trung vào việc tròng thềm cây xanh, tạo không gian phục vụ cho việc giải trí, thƣ giãn, nghỉ ngơi, cải tạo, nâng cấp, thay thế hệ thống xử lý chất thải, khí thải, nƣớc thải và ô nhiễm tiếng ồn, cách lý môi trƣờng công. Việc di dời, sắp xếp lại một số doanh nghiệp công nghiệp đƣợc thành lập lâu năm trên địa bàn thị xã gặp nhiều khó khăn bởi những lý do đƣợc chỉ ra dƣới sau đây. Thẩm quyền và khả năng kinh tế không đủ để chính
quyền thị xã Phú Thọ di chuyển các doanh nghiệp vào khu công nghiệp, trừ khi doanh nghiệ có nhu cầu và tiềm lực tài chính để di dời và mở rộng phát triển cở sở sản xuất trong khu công nghiệp tập trung. Ngoài ra, còn là vấn đề về công ăn việc làm và các vấn đề xã hội khác dẫn đến một thực tế không phải doanh nghiệp nào cũng chấp nhận di dời đến một vị trí mới trong khu công nghiệp một các rẽ dàng.
2.3.1.3. Văn hóa truyền thống
Yếu tố văn hoá truyền thống của ngƣời dân Thị xã Phú Thọ là một trong những yếu tố quan trọng, ảnh hƣởng đến hệ thống luật pháp và quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn. Công cụ này đƣợc Chính quyền thị xã sử dụng trong việc giải quyết các tranh chấp khiếu kiện về đất đai tại địa phƣơng. Nhìn chung, tại thị xã Phú Thọ dân cƣ chủ yếu là làng xóm, có quan hệ huyết thống, dòng tộc do vậy các tranh chấp thƣờng đƣợc giải quyết bằng hòa giải. Do phong tục tập quán của ngƣời dân Thị xã nên viêc quản lý nhà nƣớcvề đất đai và quản lý trật tự xây dựng của thị xã chịu ảnh hƣởng bởi các yếu tố động thổ, cất nóc, xem ngày, xem hƣớng, … Ngoài ra còn còn các yếu tố nhƣ: coi phép vua thua lệ làng, thừa kế đất đai chú trọng đến quyền lợi của con trai, con cả hơn con gái, con thứ hay phong cách lối sống của ngƣời làm nông nghiệp đƣợc mang vào đô thị... dẫn đến nhiều trƣờng hợp còn vi phạm Luật đất đai hiện hành. Vì vậy, Chính quyền thị xã cần nắm bắt các vấn đề trên để kịp thời điều chỉnh các trƣờng hợp vi phạm, đặc biệt là việc bố trí tái định cƣ cần xem xét kỹ lƣỡng hơn phù hợp với phong tục tập quán của địa phƣơng, đồng thời giải quyết công ăn việc làm cho ngƣời dân.
2.3.1.4. Chính sách tài chính
Các chuyên gia cảu các tổ chức quốc tế đã chỉ ra rằng hiện tồn tại ít nhất ba loại giá đất ở Việt Nam. Giá giao dịch gốc trong các giáo dịch đất đai Nhà nƣớc và bên nhận quyền sử dụng đất đai. Nó là cơ sở để tính thuế và phí trƣớc bạ trong giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Loại thứ hai là
giá giao dịch thực tế giữa các bên giao dịch chuyển nhƣợng cho nhau nhƣ các hộ gia đình, các doanh nghiệp. Đây là mức giá luôn cao hơn rất nhiều so với mức giá quy đinh của Nhà nƣớc và là mức giá sử dụng phổ biến trong các hoạt động giao dịch, trao đổi chuyển nhƣợng dân sự. Loại thứ ba là giá cho thuê bất động sản giữa bên có quyền sử dụng đất cho bên thuê đất thƣờng là các hộ gia đình hay doanh nghiệp. Loại giá này tồn tại trong khoảng thời gian ngắn so so với hai loại giá nêu trên.
Giá đất do các cơ quan nhà nƣớc quy định thƣờng đƣợc đƣa ra bằng khoảng 60% mức giá giao dịch trên thị trƣờng của khu vực tƣ nhân. Dù giá này thấp hơn giá giao dịch trên thị trƣờng những vẫn là quá cáo so với thu nhập từ lƣơng của những ngƣời lao động, công chức nên cơ hội cho họ tiếp cận với đất ở khu vục đô thị trên trên địa bàn thị xã là rất nhỏ. Thực tế này tồn tại là do khả năng sinh lợi từ việc sử dụng đất do có nhiều ngƣời có nhiều tiền đến từ các nguồn khác, thậm chí là bất hợp pháp mua nhà ở đô thị nhƣ một biện pháp lƣu chuyển nguồn tiền và giữ tiền, gây ra nhu cầu giả tạo về bất động sản. Bất động sản còn đƣợc xem là một kênh đầu tƣ khi mà giá trị đồng tiền của Việt Nam thiếu ổn định, lãi suất tiền gửi vào hệ thống ngân hàng thƣơng mại thấp, thị trƣờng chứng khoán phát triển thiếu ổn định để huy động tiết kiệm trong dân. Hơn nƣa hệ thống thuế và công tác quản lý đất đai còn yếu kém tạo ra hiện tƣợng đầu cơ đất đai; Cơ chế hỗ trợ ngƣời có thu nhập thấp, các đối tƣợng chính sách cần đƣợc ƣu tiên tiếp cận quy nhà ở còn thiếu, còn lẫn trong hoạt động xây dựng nhà ở vì mục đích thƣơng mai. Nên việc đƣa giá đất về đúng giá trị thực là một vấn đề đặt ra trong việc đổi mới hệ thống tài chính đất đai. Sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất giao dịch, trao đổi, mua bán thực tế là một nhƣợc điểm lớn của hệ thống tài chính đất đai cần sớm đƣợc giải quyết ở Việt Nam. Thực trạng đó tạo ra nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai của chính quyền thị xã Phú Thọ nói riêng và của nhiều đô thị khác trên phạm vi
cả nƣớc nói chung. Nó tạo ra những khó khăn trong việc bồi thƣờng quyền sử dụng đất đai và các tài sản trên đất đai để giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thực hiệ thu hồi đất. Nó chính già nguyên nhân gián tiếp làm trầm trọng hơn tình trạng khiếu kiện kéo dài và vƣợt cấp với tỉ lệ rất cao. Thực trạng này đã tạo ra cơ chế bao cấp, xin- cho gây phát sinh tiêu cực trong công tác quản lý đất đai khi Nhà nƣớc tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng đất. Vấn đề này cũng tạo thuận lợi cho việc đầu cơ đất đai, tạo ra lợi nhuận siêu ngạch từ việc giao dịch đất đai mà không cần đầu tƣ thêm trên mảnh đất đƣợc nhà nƣớc giáo cho với việc sử dụng đất với giá theo quy định của Nhà nƣớc.
Vấn đề đặt ra cho Thị xã Phú Thọ trong thời gian tới là phải điều chỉnh giá đất do Nhà nƣớc quy định hƣớng về giá đất thực tế trên thị trƣờng nhƣ là một sự đổi mới trong hệ thống tài chính đất đai. Các khoản thu về đất đai cần đƣợc tận thu bởi chính quyền thị xã Phú Thọ.Thị xã cũng cần nghiên cứu các chính sách tài chính để thu hút các nguồn lực tài chính khác cho phát triển trên địa bàn thị xã nhƣ đầu tƣ tạo ra giá trị gia tăng trên đất đai do thị xã quản lý sau đó tiến hành đấu giá cho thuê nhằm tằng nguồn thu ngân sách thị xã. Chính quyền thị xã cũng cần đƣa ra các sự hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tƣ vào lĩnh vực phát triển hạ tầng, các ngành nghề sản xuất mũ nhọn mà thị xã khuyến khích phát triển. Bên cạnh đó, chính quyền thị xã cũng cần ra cần quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả các khoản chi ngân sách, đặc biệt là chi ngân sách cho đầu tƣ đầu tƣ xây dựng cơ bản.
2.3.1.5. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền thị xã
a. Hội đồng Nhân dân và Uỷ ban Nhân dân
Chính quyền thị xã Phú Thọ thực hiện quản lý nhà nƣớc về đất đai theo phạm vi quản lý hành chính. HĐND thị xã là ’cơ quan thực hiện quyền giám sát việc thi hành Luật đất đai hiện hành, phê chuẩn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đại trên địa bàn thị xã Phú Thọ. UBND thị xã là cơ quan chịu trách nhiệm trƣớc Nhà nƣớc, tỉnh Phú Thọ, HĐND thị xã về công tác quản lý Nhà
nƣớc về đất đại. UBND thị xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc thị xã và các đoàn thể nhân dân cùng cấp kiểm tra chính quyền các phƣờng, xã trong tổ chức quản lý nhà nƣớc về đất đai tại thị xã Phú Thọ trên địa bàn. Chúng ta có thể đánh giá một cách khái quát sự phối hợp giữa các cơ quan nêu trên chƣa chặt chẻ dẫn đến nhiều sai phạm và hạn chế trong quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn thị xã Phú Thọ chƣa đƣợc khắc phục.
Việc giao quyền và phân quyền giữa tỉnh, thị xã và phƣờng, xã trong Quản lý nhà nƣớcvề đất đai hiện chƣa tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc quản lý. Phân công, hợp tác không rõ ràng, thể hiện là trong Quản lý nhà nƣớc về đất đai tại thị xã Phú Thọ là còn hiện tƣợng né tránh, đùn đẩy giữa các cấp chính quyền và thiếu kiểm tra kiểm soát của đơn vị cấp trên.