6. Kết cấu của luận văn
3.2.1. Đối với Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng thương mại cổ phần
3.2.2.1. Xây dựng chính sách khoanh và giãn nợ hợp lý
Trong tình hình khó khăn chung do ảnh hưởng tiêu cực của dịch COVID-19 như hiện nay, việc trả nợ và thu hồi vốn là một thách thức đối với các DN. Do đó, các ngân hàng cần áp dụng chiến lược khoanh nợ, giãn nợ đối với các khoản cho vay dự án BĐS cho đến khi lãi suất và thị trường tín dụng phục hồi trở lại. Các dự án BĐS thường được đầu tư dài hạn; trước khi có những nỗ lực thắt chặt tín dụng, quản lý lạm phát và cuộc khủng hoảng COVID-19, lĩnh vực BĐS đã phát triển mạnh với các sản phẩm tốt hướng đến người tiêu dùng. Do doanh số bán nhanh, một số dự án đã được ngân hàng cho vay ngắn hạn với hy vọng sản phẩm sẽ bán nhanh và thu hồi vốn gốc và lãi vay ngân hàng nhanh chóng. Kế hoạch kinh doanh và khả năng thu hồi vốn nhanh của các DN không còn được như trước do điều kiện kinh tế vĩ mô biến động, tâm lý khách hàng không ổn định, sức mua và niềm tin giảm sút. Tuy nhiên, những hạn chế nói trên chỉ là tạm thời, kéo dài không quá 1-2 năm. Nhìn chung, sản phẩm nhà ở còn ít; và tiềm năng của TTBĐS là rất lớn, hấp dẫn các NĐT. Do đó, một khi tình hình kinh tế vĩ mô ổn định thì khả năng tiêu thụ sẽ rất dễ dàng và các DN có khả năng hoàn trả đầy đủ nợ gốc và lãi vay cho ngân hàng.
Tuy nhiên, việc khoanh nợ, giãn nợ chỉ áp dụng đối với các dự án đang triển khai xây dựng; các khoản nợ đang được hoàn trả. Còn lại các dự án mà chủ đầu tư đã huy động vốn từ khách hàng nhưng sử dụng không đúng mục đích thì không được khoanh, hoãn nợ. Chỉ khi đó, việc khoanh nợ và giãn nợ mới có khả năng khôi phục niềm tin thị trường và giảm thiểu rủi ro cho các khoản vay ngân hàng.
3.2.2.2. Xem xét lại tiêu chuẩn về nợ xấu và trích lập tỷ lệ dự phòng rủi ro nợ xấu
Các ngân hàng phải điều chỉnh các quy định về nợ xấu, cũng như tỷ lệ trích lập dự phòng. Khi một khoản nợ đến hạn trả mà người vay không trả được nợ chính và lãi thì được coi là nợ khó đòi. Nợ đến hạn trả theo quy định này, người vay phải tìm cách đảo nợ, tìm nguồn khác để trả đúng nguyên tắc và lãi khi đáo hạn rồi mới được vay tiếp. Việc này không giải quyết triệt để được nguyên nhân gây ra vấn đề.
Trên thực tế, do không có nguồn vốn dài hạn cho BĐS nên các DN và cá nhân buộc phải vay ngắn hạn sau đó tìm cách đảo nợ để khoản vay dài hạn hơn. Để xử lý vấn đề này, việc thay đổi quy định về nợ xấu bằng nghĩa vụ thế chấp sẽ phù hợp hơn. Sẽ thực tế hơn nếu nợ xấu được định nghĩa là một khoản cho vay đến hạn trả nhưng người vay không trả được lãi đồng thời còn nợ gốc khi đáo hạn. Các ngân hàng sẽ định giá lại tài sản thế chấp hàng quý hoặc hàng năm theo luật này, và nếu tiền gốc vượt quá giá thị trường của tài sản thế chấp tại thời điểm định giá, khoản chênh lệch đó sẽ được coi là nợ xấu và ngân hàng sẽ phải trích lập một khoản dự phòng tương đương với toàn bộ chênh lệch.
3.2.2.3. Xây dựng thị trường xử lý nợ, mua bán nợ quá hạn
Mỗi ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng hiện đang quản lý nợ trễ hạn theo cách riêng của mình. Việc hình thành thị trường xử lý nợ quá hạn tập trung sẽ hỗ trợ việc bán nợ, thanh khoản nhanh cho các ngân hàng và bảo vệ quyền lợi của người đi vay, những người có thể bán TS một cách minh bạch, rõ ràng và được giá, vì thị trường này sẽ thu hút một số lượng lớn các NĐT sẵn sàng trả giá cạnh tranh cho các TS quá hạn. Đồng thời, thị trường này sẽ thu hút một lượng lớn NĐT và huy động vốn nhàn rỗi giúp tài trợ cho thị trường BĐS và các đầu mối BĐS vốn đang khan hiếm vốn.
3.2.2.4. Thành lập quỹ tín thác và các thị trường phái sinh của tín dụng bất động sản
Diễn biến TTBĐS thời gian gần đây đã cho thấy rõ lỗ hổng ở chỗ nguồn vốn của thị trường hoàn toàn dựa vào vốn vay ngân hàng thương mại mà bản chất vốn vay ngân hàng là vốn huy động ngắn hạn. Khó có thể thỏa mãn tính lâu dài của TTBĐS từ khu vực nhà ở. Trên thực tế, nhiều quỹ đầu tư đã được thành lập và tham gia vào TTCK, tài chính và đầu tư kinh doanh, nhưng chưa có quỹ nào được huy động tích cực để đầu tư vào BĐS. Bởi vì quản lý quỹ đầu tư là một hoạt động tài chính, nó đòi hỏi một khuôn khổ pháp lý rõ ràng và minh bạch quản lý các TS đầu tư và các quyền như quyền sở hữu, khả năng chuyển nhượng và bán nhanh chóng mà không bị chậm lại bởi các thủ tục hành chính rườm rà hoặc các ràng buộc pháp lý. Do TTBĐS không đáp ứng được các điều kiện này nên không thể hình thành các quỹ BĐS. Điều quan trọng là phải thiết lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của các quỹ để huy động vốn đầu tư BĐS, cũng như thay đổi quản lý và luật đất đai để BĐS có thể trở thành hàng hóa có thể mua bán một cách dễ dàng. Sẽ không bao giờ có đủ vốn để xây dựng
các dự án hoặc vay để mua nhà nếu không có DN và người dân địa phương, và chúng ta sẽ chỉ thấy các NĐT nước ngoài nhộn nhịp tham gia vào TTBĐS của chúng ta vì họ có phương thức huy động tiền để đầu tư và phát triển ra bên ngoài một cách hiệu quả.