địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
3.4.1. Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
3.4.1.1. Thuận lợi
UBND thành phố Hà Nội đã căn cứ vào các quy định của Luật, Nghị định, Thông tư không ngừng sửa đổi, bổ sung, đổi mới cơ chế, quy định về trình tự, thực hiện các thủ tục hành chính cho phù hợp với thực tế trong đó có
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền.
Cán bộ quản lý đất đai ngày càng được nâng cao chất lượng về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, thái độ làm việc, tác phong nghề nghiệp.
Thực hiện cơ chế một cửa, liên thông giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, thành phần hồ sơ cũng được tinh giảm rút gọn hơn. Thực hiện các dịch vụ công trực tuyến.
Hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai (dự án hồ sơ địa chính tổng thể) là cơ sở để xác lập tính pháp lý của từng thửa đất, đo đạc, quản lý đến từng thửa đất tạo điều kiện cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất công khai, minh bạch.
Trình tự, thủ tục, các văn bản hướng dẫn đã được niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan và tại trang Web của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin.
3.4.1.2. Khó khăn
Thực tế vẫn còn tồn tại nhiều trường hợp có vướng mắc, chưa có quy định cụ thểđể giải quyết, dẫn đến nhiều hồ sơ bị tồn đọng trong thời gian dài.
Nhiều thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc chưa đủđiều kiện được cấp Giấy chứng nhận dẫn đến việc thực hiện các quyền phi chính thức, không đúng quy định của pháp luật.
Vẫn còn tồn tại tranh chấp đất đai do sự chuyển nhượng chồng chéo (một thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người) do người dân không tiếp cận đầy đủ thông tin liên quan đến thửa đất.
Hiện nay, đăng ký các giao dịch bảo đảm này mới chỉ dừng lại ở việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, còn các giao dịch bảo đảm khác như: cầm cố, đặt cọc… dường như nằm ngoài sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do không có đầy đủ thông tin.
Vẫn còn diễn ra các hình thức vay vốn, bảo lãnh, cầm cố đất đai tại các cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức tín dụng, không có quy định pháp luật.
Chưa có cơ chế kiểm soát giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giá chuyển nhượng do 2 bên tự thỏa thuận với nhau) gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Cơ sở vật chất, trang thiết bị tạm thời đáp ứng được với nhu cầu hiện tại, diện tích nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ còn quá chật hẹp chưa đáp ứng được yêu cầu công việc.
Số lượng cán bộ biên chế làm việc tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy còn khá ít so với lượng công việc cần phải giải quyết tương đối lớn, tạo nên áp lực, căng thẳng trong quá trình làm việc.
Do nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế, chưa hiểu biết hết về quy trình, trình tự, thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nên vẫn còn phát sinh tranh chấp hợp đồng, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, quyền lợi không được bảo vệ.
Trong quy trình giải quyết các thủ tục hành chính về thực hiện quyền của người sử dụng đất, cần cung cấp thông tin liên quan đến thửa đất xem có tranh chấp, khiếu kiện, kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án không? Trải qua các thời kỳ, dữ liệu thông tin thửa đất mới chỉ được lưu trữ bản giấy tại các kho lưu trữ, phòng ban quản lý khác nhau, chưa được đồng bộ, số hóa để có thể tự động tra cứu, vì vậy khâu kiểm tra thông tin thửa đất có đủđiều kiện thực hiện đăng ký chuyển quyền rất mất nhiều thời gian dẫn đến tình trạng chậm, muộn hồ sơ.
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất
3.4.2.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách
Quy định cụ thể, rõ ràng các văn bản pháp luật của các quyền sử dụng đất, tránh dùng những từ ngữ khó hiểu hoặc chỉ hiểu mập mờ gây khó khăn
cho việc thực thi
Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ đểđầu tư phát triển sản xuất.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất, kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý những sai phạm trong quản lý và sử dụng đất. Chú trọng công tác tiếp dân, quan tâm giải quyết dứt điểm các đơn thư khiếu nại tố cáo, tranh chấp về đất đai.
Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân là điều kiện quan trọng thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đúng quy định pháp luật.
Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản một cách đầy đủ nhằm hạn chế những rủi ro cho những người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
3.4.2.2. Giải pháp về tổ chức, cán bộ
Tạo điều kiện, khuyến khích cán bộ trao dồi nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, bổ sung thêm đội ngũ cán bộ làm công tác chuyên môn về chuyển quyền sử dụng đất để đảm bảo công tác đăng ký đất đai được thực hiện hiệu quả, đúng thời gian và quy định của pháp luật.
Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm tăng cường hơn nữa hiệu quả của việc tổ chức và thực hiện công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy.
Phát hiện, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, đặc biệt là của các cơ quan đăng ký, cán bộđăng ký, đồng thời phát huy tính dân chủ, minh bạch và công khai trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy.
Đầu tư trang thiết bị, cơ sở vật chất đầy đủ để tạo điều kiện cho cán bộ phát huy năng lực làm việc và hoàn thành tốt nhiệm vụđược giao.
Nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước vềđất đai, đẩy mạnh công tác kiểm tra, giám sát để phát hiện những trường hợp giao dịch không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước.
3.4.2.3. Giải pháp về tăng cường, phổ biến pháp luật
Tăng cường vận động, tuyên truyền, giải thích các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước để người dân nắm được các quy định pháp luật khi tham gia các giao dịch về quyền sử dụng đất, đồng thời giúp họ nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa của công ty đăng ký đất đai để tranh những rủi ro phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Cần phải đa dạng hóa việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật, bằng cách phối hợp nhiều hình thức khác nhau, như: qua các phương tiện thông tin đại chúng (đài phát thanh tổ dân phố, phường, báo chí, truyền hình…), qua các buổi gặp mặt cán bộ địa chính đối với người dân để tránh sự nhàm chán, đơn điệu. Cũng cần tổ chức có hiệu quả công tác tiếp dân, qua đó có thể hướng dẫn tận tình đối với người sử dụng đất khi họ gặp khó khăn trong việc thực hiện các quyền năng của mình; đồng thời, có thể tiếp nhận và phải giải quyết một cách đúng đắn, công khai những yêu cầu đó. Như vậy, vừa góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức, vừa tạo ra sự yên tâm về tư tưởng cho nhân dân nói chung, những người có QSDĐ nói riêng về chính sách đất đai của Nhà nước.
3.4.2.4. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính
Rà soát các quy định về thủ tục hành chính nhằm rút ngắn quy trình xử lý, giảm số lượng và đơn giản hóa thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết thủ
tục hành chính.
Ban hành kế hoạch kiểm soát thủ tục hành chính và triển khai thực hiện nghiêm quy trình kiểm soát thủ tục hành chính, quy chế phối hợp công bố, công khai thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết, thường xuyên rà soát, đơn giản hóa, giảm thời gian thực hiện các thủ tục hành chính.
Chủ động triển khai thực hiện cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” với nhiều mô hình, sáng kiến, cách làm hay.
Tập trung cải cách thủ tục hành chính trong nội bộ các cơ quan hành chính nhà nước, xây dựng quy trình, quy chế phối hợp liên thông trong giải quyết công việc liên quan đến trách nhiệm của các sở, ngành, các cấp.
Đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu dùng chung; các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu cốt lõi và chuyên ngành.
Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành, thực thi công vụ, kiểm soát thủ tục hành chính, tăng tỷ lệ giải quyết thủ tục hành chính qua mạng; áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2005 trong xây dựng quy trình giải quyết thủ tục hành chính đối với tổ chức, cá nhân.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Quận Cầu Giấy có vị trí nằm ở phía tây Hà Nội, là khu vực có tốc độđô thị hóa phát triển nhanh gồm có 8 phường: Quan Hoa, Dịch Vọng, Trung Hòa, Yên Hòa, Dịch Vọng Hậu, Mai Dịch, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, có nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, được xem là một trong những khu vực phát triển chính của Hà Nội. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng tỉ trọng các ngành công nghiệp (37,93%) và thương mại dịch vụ (59,61%), ngành nông nghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ (2,46%) trong tổng giá trị các ngành kinh tế trong toàn quận. Dân số của toàn quận là 292.536 người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 215.247, chiếm tới 73,58% tổng dân số toàn quận.
Công tác quản lý đất đai của quận Cầu Giấy trong những năm qua đạt được những kết quả tốt, về cơ bản đã hình thành hệ thống quản lý và thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai. Tính đến thời điểm 31/12/2019, quận Cầu Giấy có tổng diện tích đất tự nhiên là 1.226,0 ha, trong đó đất phi nông nghiệp chiếm 95,8% tổng diện tích. Việc sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, khai thác tối đa phần diện tích chưa sử dụng. Về tình hình biến động đất đai tại quận Cầu Giấy diễn ra theo chiều hướng tăng diện tích đất phi nông nghiệp nhằm phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của quận.
Kết quả đánh giá hiệu quả thực hiện một số quyền sử dụng đất gồm Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp trên địa bàn quận Cầu Giấy cho thấy: Trong giai đoạn 2017 -2019, đã có 10.188 trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất, 4.620 trường hợp chuyển nhượng, 3.365 trường hợp tặng cho, 1683 trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện các quyền diễn ra khá sôi động do nhu cầu để ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số bất cập, hạn chế trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cơ quan quản lý khó kiểm
soát, tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiếu kiện, tranh chấp đất đai do là những giao dịch “ngầm”, phi chính thức.
Kết quả đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất thông qua việc tổng hợp ý kiến của người dân cho thấy quá trình thực hiện việc chuyển quyền ngày càng được đơn giản hóa, thủ tục nhanh chóng, dễ hiểu, mọi người dân có thể tiếp cận được, tuy nhiên vẫn còn một số trường hợp còn kéo dài thời gian giải quyết, tồn tại một số rủi ro do thông tin chưa được công khai, minh bạch, cụ thể: Đánh giá về thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất có đến 28,0% cho rằng là đơn giản, 72,0% là bình thường; về thời gian hoàn thành thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất thì có 51,33% trả lời là nhanh chóng, 47,33 % số hộđã trả lời là đúng quy định, chỉ 1,33 % số hộ đã phàn nàn thời gian hoàn thành thủ tục vẫn còn chậm; Các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 30,00 % trả lời là dễ hiểu; 62,00 % trả lời là có thể hiểu được và 8,00 % số hộ trả lời là khó hiểu; về thái độ của thực thi, tiếp nhận thủ tục đăng ký biến động: có 12,00 % số hộ được điều tra cho là nhiệt tình, 84,67% số hộ được điều tra đã phản ánh là đúng mực; khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong vấn đề chuyển QSDĐ: 34,67% số hộ trả lời là dễ dàng; 59,33% trả lời là tìm được; 6,00% trả lời là khó tìm. Theo kết quả điều tra từ các cán bộ quản lý đất đai thì có 04 yếu tốảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất bao gồm tính pháp lý của thửa đất, khả năng tiếp cận thông tin của các bên tham gia giao dịch, trình độ dân trí, trình tự, thủ tục, cách thức thực hiện các giao dịch. Trong đó yếu tố tính pháp lý của thửa đất được các cán bộ cho rằng có ảnh hưởng nhiều nhất.
Để hạn chế những bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội cần thực hiện đồng bộ 04 nhóm giải pháp gồm: Giải pháp về cơ chế, chính sách; giải pháp về tổ chức, cán bộ; giải pháp về tăng cường, phổ biến pháp luật, biện pháp cải cách thủ tục hành chính.
2. Kiến nghị
Với thời gian nghiên cứu có hạn, đề tài mới chỉ tập trung nghiệp cứu một số quyền của người sử dụng đất tại Quận Cầu Giấy, do đó chưa đánh giá hết được một cách toàn diện việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên quy mô lớn.
Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện về thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đồng thời để có được những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi được mở rộng hơn, cụ thể như sau:
- Triển khai nghiên cứu trên quy mô toàn thành phố Hà Nội.
- Nghiên cứu thêm các quyền: Chuyển đổi, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Bộ tài chính (2015). Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2015 hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh, hướng dẫn thực hiện một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ.
2.Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 3.Nguyễn Đình Bồng (2012). Quản lý đất đai ở Việt Nam. NXB Chính trị
quốc gia – Sự thật, Hà Nội.
4.Nguyễn Đình Bồng và Nguyễn Thanh Trà (2005). Giáo trình Thị trường bất động sản. NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr. 26 - 27; tr.33 – 34.
5.Trần Thị Minh Châu (2013). Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường