Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 đã quy định về một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ.
Từ khi có Luật đất đai năm 1993, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã kịp thời khắc phục những thiếu sót, yếu kém, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụđất đai theo định hướng của Nhà nước.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai ở Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Năm 2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật có hiệu lực kể từ 01/7/2014 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan đUểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Luật đã mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp. Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: ngoài các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đây: “Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ”. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng QSDĐđối với người sử dụng đất.
Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn. Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản.
Bên cạnh những mặt đạt được, việc chuyển QSDĐ cũng còn tồn tại một số hạn chế sau:
- Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại một sốđịa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này.
- Quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản.
- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản.
- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2016-2020, tổng số lượng căn hộ mở bán trên địa bàn là 142.052 căn từ 301 dự án. Trong đó, căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 47.837 căn (tỷ lệ 33,6%). Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 65.920 căn (tỷ lệ 46,4%). Căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn (tỷ lệ 19,9%) trong tổng số căn nhà ở tại các dự án (Linh Lan, 2021).
Tại Hà Nội, Giai đoạn 2015-2020, thị trường nhà ở ghi nhận sự bùng nổ về nguồn cung tại tất cả các khu vực của Hà Nội. Khu vực phía Tây Hà Nội thường chiếm tỉ lệ khoảng 60 - 70% toàn nguồn cung thị trường. Phía Đông cũng ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ trong năm 2019 và 2020 khi thị trường đón nhận một số dự án lớn. Khu vực trung tâm với quỹđất đã cạn kiệt, chiếm tỷ trọng không đáng kể trong nguồn cung. Giai đoạn đầu tiên kéo dài từ năm 2015 đến cuối 2018, thị trường đã có sự phục hồi mạnh mẽ trên tất cả các phân khúc và các loại hình sản phẩm nhà ở. Sức hấp thụ trong giai đoạn này rất khả quan về cả giao dịch của khách Việt Nam và khách nước ngoài. Giai đoạn hai từ 2019 - 2020, thị trường bắt đầu trầm lắng, nguồn cung hạn chế, chính sách tài chính thắt chặt và đặc biệt là sự tác động của dịch Covid- 19 vào đầu năm 2020 đã gặp rất nhiều khó khăn và thách thức.