1.3.1. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới
1.3.1.1. Thụy Điển
Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật đất đai từ năm 1970. Trong bộ luật này, đất đai tại Thụy Điển được chia thành những đơn vị bất động sản và được ghi trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền của người chủ sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định là quyền chiếm hữu và sử dụng đối với từng thửa đất theo không gian ba chiều bao gồm mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không, dưới lòng đất. Quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân; Quyền cho thuê; Thuê không gian của tòa nhà; Quyền thông hành địa dịch (quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu); Quyền thế chấp.
Các thửa đất với tư cách đối tượng của những quyền của chủ sở hữu có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định. Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác. Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đích công.
Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ thửa đất và giá chuyển nhượng. Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán. Hợp đồng hợp pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên.
Hệ thống đăng ký đất đai: Thụy Điển thiết lập được hệ thống đăng ký đất đai hoàn chỉnh. Theo hệ thống này, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác định cụ thể trong sổ đăng ký bất động sản. Trong hệ thống này, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép chứng nhận quyền sở hữu đất cho chủ sở hữu đất, giấy phép này sẽ là bằng chứng chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất.. Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào. Công chứng viên không liên quan đến các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất ở Thụy Điển. Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và ít tốn kém hơn. (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Hệ thống thế chấp: bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế. Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá trị của nó. Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, trong việc đảm bảo cho đầu tư. Hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa. Ngân hàng thế chấp cung cấp tài chính trên tất cả các thị trường tài chính trên thế giới. Thị trường tài chính thường năng động và phức tạp. Cơ sở cho thị trường này chính là hệ thống thế chấp trong việc đăng ký đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất đai và phát triển bất động sản: Việc quy hoạch sử dụng đất đai ở Thụy Điển chính là trách nhiệm của chính quyền địa phương nơi có trách nhiệm phát triển các kế hoạch sử dụng đất trong lãnh thổ và các kế hoạch phát triển chi tiết khác. Chính quyền địa phương cần phải lồng ghép lợi ích quốc gia vào công tác quy hoạch của mình. Lợi ích quốc gia bao gồm việc bảo đảm sử dụng đất cho những mục đích quan trọng như nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, bảo tồn thiên nhiên, đồng thời cũng bao gồm việc cho phép sử dụng đất đầu tư xây dựng đường bộ, đường tàu, khai thác mỏ, quốc phòng... Những khu vực đặc biệt quan trọng với môi trường như
vùng duyên hải, vùng chưa phát triển và sông ngòi luôn được bảo vệ khỏi sự khai thác tràn lan. Công tác quản lý theo vùng, hạt phải đảm bảo lợi ích của quốc gia luôn được bảo vệ trong quá trình quy hoạch.
Việc bố trí đất đai chính là công cụ cho việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, tạo nên những mảnh, thửa đất hợp lý và tạo ra những thay đổi, điều chỉnh những quyền hạn hiện hành. Nó bao gồm việc bố trí các thửa đất, mảnh đất hoặc không gian 3 chiều, thay đổi ranh giới các thửa đất cũ, chuyển đổi. Việc bố trí, phân bổđất đai cũng bao gồm việc thiết lập các quyền đối với hệ thống đường dây điện, tàu điện ngầm và việc thành lập các tổ chức quản lý đất hoặc các tiện nghi có chung sở hữu. Dồn điền đổi thửa các thửa đất manh mún được thực hiện chủ yếu ở nhiều cánh rừng nằm rải rác ở Thụy Điển.
Định giá bất động sản: Phương pháp luận định giá tài sản phổ biến là dựa vào giá cả thị trường, tức là giá hợp lý có thể được trả nếu như tài sản đó được bán trên thị trường mở. Phương pháp này đôi khi được đền bù giá và các phương pháp chi phí nếu như việc tiếp cận thông tin thị trường thiếu hụt hoặc khan hiếm. (Nguyễn Đình Bồng, 2012).
1.3.1.2. Australia
Pháp luật đất đai Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common law). Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Đất đai được phân bổ để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold).
Xét về hình thức sở hữu thì có đất tư, đất thuê, đất công, đất vương quyền... Sở hữu đất đai được hiểu là các hình thức sở hữu quyền tài sản được phân bậc theo số lượng quyền tài sản. Các chủ sở hữu quyền vềđất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về đất được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn
giá đất tư.
Đối với thị trường đất đai thứ cấp thì việc hình thành khung pháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần, nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán, trắc địa tư... được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường. Những tổ chức như vậy được thành lập rất phổ biến và hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao (Ví dụ: Công ty luật Maddocks, Mallensons Stephen Jacques...). (Trần Thị Minh Châu, 2013).
Phần lớn bất động sản được bán qua đại lý (môi giới), thanh toán qua tài khoản ủy thác. Các đại lý thực hiện các dịch vụ và hưởng hoa hồng. Các đại lý chỉ được thực hiện theo chức năng, thực hiện việc đàm phán thuyết phục khách hàng, lập hợp đồng dịch vụ; được phép thu tiền cho thuê, thu tiền thế chấp đất hoặc tiền phải thu theo các điều khoản hợp đồng. Tất cả các loại đại lý đều phải được cấp phép, nếu chưa được cấp phép sẽ không được nhận thu lao hoa hồng và mức phạt vi phạm tối đa là 100 đơn vị phạt.
1.3.1.3. Trung Quốc
Trung Quốc duy trì chế độ công hữu đất đai dưới hai hình thức: toàn dân và tập thể, theo đó đất đai nội thành thuộc quyền sở hữu của nhà nước, còn đất đai ở nông thôn và vùng ngoại ô đô thị, ngoài những khu đất do nhà nước quy định thuộc quyền sở hữu của nhà nước, thì thuộc về sở hữu tập thể của nông dân; đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc về quyền sở hữu của tập thể nông dân (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và của tập thể đều có thể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật. Cá nhân hoặc đơn vị này có nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lý. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiện nay, việc chuyển nhượng QSDĐ ở Trung Quốc được chia thành hai tầng cấp. Tầng cấp thứ nhất (Class I) là việc chuyển
QSDĐ từ Nhà nước sang một chủ thể tư (privare party). Tầng cấp thứ II (Class II) là việc chuyển nhượng giữa các thủ thể tư với nhau.
Bắt đầu từ năm 1987, trên cơ sở tách quyền sở hữu và quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng mới “có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển dịch theo pháp luật” làm cho đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu thông thị trường; mục tiêu là thay đổi về cơ bản trạng thái giao đất đơn thuần theo các biện pháp hành chính bằng việc cung ứng đất đai chủ yếu theo cơ chế thị trường, xây dựng và phát triển thị trường đất đai xã hội chủ nghĩa, tiến hành sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả.
Trung Quốc quản lý khá tốt giá đất dựa vào 5 biện pháp: Tiền chuyển nhượng QSDĐ theo phương thức thỏa thuận không được thấp hơn mức giá thấp nhất được xác định theo quy định của Nhà nước; Chính phủ có thể thu hồi trước thời hạn QSDĐ của tổ chức, cá nhân; Trường hợp giá chuyển nhượng QSDĐ rõ ràng thấp hơn giá cả thị trường thì Chính phủ có quyền mua ưu tiên; Chính phủ can thiệp vào giá đất; Xây dựng chế độ quản lý giá lành mạnh.
Việc xác định mức thu chủ yếu được thực hiện thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; Mức thu tiền sử dụng đất do nhà nước quy định, tùy theo yêu cầu phục vụ lợi ích dân sinh hoặc mục tiêu thực hiện để quyết định mức thu cụ thể. Trong một số trường hợp xây dựng nhà ở hoặc cơ sở sản xuất, kinh doanh được xác định để phục vụ lợi ích dân sinh hoặc phục vụ hỗ trợ cho mục tiêu phát triển xã hội nhất định thì nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010).
Từ năm 1984, Chính phủ Trung Quốc đã cho phép người nước ngoài cư trú tại Trung Quốc được mua nhà ở. Đến năm 2006 và 2007, để hạn chế
việc mua nhà ở của người nước ngoài, Chính phủ Trung Quốc đã quy định chỉ
cho phép mỗi người nước ngoài được phép cư trú tại Trung Quốc từ 1 năm trở
lên được mua 1 nhà thương mại đểở và nghiêm cấm việc mua nhà không phải
để ở. Việc tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn mua bất động sản với mục đích không phải để sử dụng riêng phải thông qua công ty có vốn đầu tư nước ngoài
(công ty liên doanh hoặc công ty 100% vốn nước ngoài).
Năm 2010, Trung Quốc có ban hành Nguyên tắc quy định việc quản lý mua bất động sản của cá nhân và đơn vị nước ngoài, theo đó, mỗi cá nhân nước ngoài chỉ có thể mua 01 căn nhà để sử dụng riêng và có cam kết bằng văn bản với cơ quan có thẩm quyền về việc ngoài căn nhà được mua thì họ
không sở hữu căn nhà nào khác tại Trung Quốc.
1.3.1.4 Malaisia
Hình thức sở hữu đất đai ở Malaisia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp, pháp luật Malaixia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất khả xâm phạm của công dân. Nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật về đất đai của Malaixia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai. Đồng thời, các điều luật này cũng cho phép đất đai được chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố....Luật đất đai quốc gia dựa trên hệ thống Torrens (mọi thứ đều phải đăng ký). Quyền sở hữu được chứng minh bằng việc có tên của một người nào đó trong giấy đăng ký. Giấy đăng ký là bằng chứng kết luận một người có tên trên đó như là chủ sở hữu lợi ích về đất đai và là người chủ sở hữu hợp pháp lợi ích trên đó (Trần Tú Cường và cộng sự, 2012).
Quyền sở hữu đất đai có thểđược thông qua ba phương thức: thông qua giao dịch như mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên và thông qua chuyển giao từ cơ quan quyền lực nhà nước. Luật Đất đai quốc gia công nhận hai loại QSH đất đai: loại thứ nhất là đất đai được sở hữu vĩnh viễn, thường được xem nhưđất đai được toàn quyền sử dụng và loại thứ hai là đất được nắm giữ theo thời hạn năm, thương để nói đến loại đất thuê theo hợp đồng, thời hạn tối đa là 99 năm (Trần Tú Cường và cộng sự, 2012).