Hiện nay, các chính sách pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện hơn nhằm phù hợp với thực tiễn, trong đó phải nói đến các quy định về quyền của người sử dụng đất, quy định cụ thể quyền cho từng đối tượng sử dụng đất đối với từng loại đất và hình thức sử dụng khác nhau. Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹđất để thực hiện các dự án đầu tư.
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn tồn tại một số quy định chưa đồng bộ hoặc chồng chéo, chưa phù hợp với thực tế dẫn đến vướng mắc trong việc thực hiện các quyền, việc xác định giá đất để chuyển nhượng, thế chấp vẫn còn hạn chế làm cho các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi, tác động xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng, kết quả thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân gồm: Quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Địa điểm nghiên cứu: Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Thời gian nghiên cứu:
+ Nghiên cứu thực trạng, kết quả thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân gồm: Quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy trong giai đoạn 2017 – 2019.
+ Thời gian thực hiện đề tài: Từ năm 2019 - 2021
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội sử dụng đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
- Điều kiện tự nhiên.
- Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội.
- Tình hình quản lý đất đai của quận Cầu Giấy giai đoạn 2017 - 2019. - Hiện trạng sử dụng đất đai của quận Cầu Giấy năm 2019.
2.2.2.Thực trạng thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017– 2019
- Thực trạng thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thực trạng thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
- Thực trạng thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất
2.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân - Tổng hợp ý kiến cán bộ quản lý đất đai
2.2.4. Đề xuất các giải pháp
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp + Giải pháp về cơ chế, chính sách + Giải pháp về tổ chức, cán bộ + Giải pháp về tăng cường, phổ biến pháp luật + Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu về địa bàn nghiên cứu như: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.
- Thu thập số liệu về tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Số liệu về tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp) trên địa bàn quận Cầu Giấy tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy, Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hà Nội.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
2.3.2.1. Chọn điểm điều tra
Chọn điểm điều tra tại địa bàn 03 phường đại diện theo mức độ phát triển kinh tế xã hội cũng như mức độ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Phường Trung Hòa: Khu vực có nhiều dự án phát triển nhà ở, mức độ kinh doanh, dịch vụ và giao dịch, thực hiện các quyền của người sử dụng đất diễn ra nhiều.
- Phường Nghĩa Đô: Khu vực phát triển nhà ở, kinh doanh dịch vụ diễn ra ở mức trung bình, khả năng giao dịch các quyền của người sử dụng diễn ra ở mức độ trung bình.
- Phường Mai Dịch: Khu vực ít có các dự án phát triển nhà ở, chủ yếu là nhà đất thổ cư, mức độ giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra thấp.
Tiến hành điều tra theo mẫu phiếu điều tra (tại Phụ lục 01, phụ lục 02) nhằm thu thập tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại một số phường được chọn làm điểm điều tra.
2.3.2.2. Đối tượng điều tra, phương pháp điều tra
- Quyền sử dụng đất được chọn điều tra bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp. Theo kết quả điều tra khảo sát tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy cho thấy 04 quyền được chọn điều tra là những quyền của người sử dụng đất tại đây thực hiện phổ biến và chủ yếu nhiều nhất, còn các quyền còn lại như cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, góp vốn thường không diễn ra hoặc diễn ra rất ít, chiếm tỉ trọng nhỏ.
- Điều tra hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại một số phường được chọn làm điểm điều tra giai đoạn 2017 - 2019.
- Điều tra cán bộ quản lý đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy, cán bộđịa chính phường.
* Phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân: - Số lượng mẫu điều tra:
Trên cơ sở số liệu điều tra tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh văn phòng đăng ký quận Cầu Giấy về các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp đã thực hiện tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội giai đoạn 2017 – 2019, với tổng 19.856 giao dịch (trong đó chuyển nhượng: 4620 giao dịch, Tặng cho: 3.365 giao dịch, Thừa kế: 1.683 giao dịch, Thế chấp: 10188 giao dịch). Với độ tin cậy 90%, sai số là 10%, Số lượng phiếu điều tra được tính theo công thức Slovin (1984) như sau:
N n =
1 + N.e2 Trong đó:
N: Tổng số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất n: Số lượng giao dịch cần phỏng vấn
e: Sai số cho phép (10%)
19.856
n = = 99 1 + 19.856* (0,1)2
Như vậy, số lượng phiếu điều tra cần ít nhất 99 phiếu, trên thực tế số lượng giao dịch về các quyền sử dụng đất nêu trên nhiều hơn số liệu thống kê do còn nhiều giao dịch chưa thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Vì vậy học viên lựa chọn số lượng phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân là 150 phiếu.
- Tiêu chí điều tra: Điều tra 150 hộ gia đình cá nhân đã thực hiện giao dịch về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp đối với nhà đất tại 03 phường Trung Hòa, Nghĩa Đô, Mai Dịch thuộc quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 – 2019 (mỗi phường 50 phiếu).
- Cách thức điều tra: Tiến hành điều tra ngẫu nhiên phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp tới người sử dụng đất, mỗi phường 50 trường hợp hộ gia đình cá nhân đã thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp trong giai đoạn 2017 – 2019. Điều tra khi nào đủ 50 trường hợp thì dừng lại, sau đó sẽ tiến hành tổng hợp, phân loại số lượng cho từng loại chuyển quyền nghiên cứu.
* Phỏng vấn cán bộ quản lý đất đai:
- Cách thức điều tra là phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp.
- Các thông tin điều tra: tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền cho người sử dụng đất. Điều tra tìm hiểu về các yếu tốảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội
- Số lượng phiếu điều tra: 20 phiếu.
- Thời gian điều tra phỏng vấn: từ tháng 7 - 8/2020
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu
Trên cơ sở kết quả điều tra số liệu thứ cấp và số liệu sơ cấp, tiến hành xử lý các số liệu bằng phần mềm Microsoft Excel, phân tích, so sánh, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1.Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội sử dụng đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1.Vị trí địa lý
Quận Cầu Giấy nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội, tổng diện tích đất tự nhiên là 1.226,0 ha. Địa giới hành chính tiếp giáp như sau:
- Bắc giáp: quận Tây Hồ và quận Bắc Từ Liêm. - Nam giáp: quận Thanh Xuân.
- Tây giáp: quận Bắc Từ Liêm và quận Nam Từ Liêm. - Đông giáp: quận Đống Đa, quận Ba Đình và quận Tây Hồ.
Về địa giới hành chính: Quận Cầu Giấy bao gồm 08 đơn vị hành chính phường: Nghĩa Đô, Dịch Vọng Hậu, Nghĩa Tân, Dịch Vọng, Mai Dịch, Yên Hòa, Trung Hòa, Quan Hoa.
Với vị trí nằm tiếp giáp với Trung tâm chính trị Ba Đình, có hệ thống giao thông đối ngoại thuận lợi, có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển nhanh nền kinh tế - xã hội. Quận Cầu Giấy có điều kiện môi trường thiên nhiên ưu đãi. Quận Cầu Giấy thuộc khu vực phát triển của Thành phố trung tâm, có điều kiện đặc biệt thuận lợi thu hút các nguồn lực vốn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học công nghệ để thúc đẩy nhanh sự phát triển kinh tế - xã hội của quận nói riêng và của Hà Nội nói chung.
3.1.1.2. Khí hậu
Khí hậu Cầu Giấy nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm mưa nhiều, với 2 mùa rõ rệt, nhiệt độ trung bình hàng năm vào khoảng 24 -250C. Số giờ nắng trung bình từ 1.645 -1670 giờ, tháng có giờ nắng cao nhất là tháng 7 và tháng 10. Bức xạ tổng cộng hàng năm khoảng130 kcal/cm2, tổng nhiệt độ hàng năm đạt 8.600-9.0000C.
Lượng mưa trung bình năm dao động từ 1.6=700 - 1.900 mm, lượng mưa năm ít nhất là 1.200 mm, năm nhiều nhất là 2.630mm, lượng mưa phân bố không đều trong năm tập trung vào các tháng 7,8,9 với lượng mưa chiếm 80-85% lượng mưa của cả năm. Nói chung khí hậu quận Cầu Giấy là khu vực ít chịu các đặc điểm khí hậu bất thường, do khí hậu ôn hòa nên dân cư tập trung đông, nhu cầu về đất đai tăng qua đó giá đất quận qua các năm có những biến động theo xu hướng tăng,….
3.1.1.3. Địa hình
Quận Cầu giấy có địa hình khá bằng phẳng, khu vực có địa hình cao nằm ở ven đê Bưởi, gồm các phường Nghĩa Đô, Nghĩa Tân và Quan Hoa. Các phường Mai Dịch, Dịch Vọng Hậu, Dịch Vọng, Yên Hòa và Trung Hòa có địa hình thấp hơn. Với điều kiện địa hình khá bằng phẳng do vậy thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xây dựng cơ sở hạ tầng và các khu dân cư, đô thị.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế
Kinh tế quận Cầu Giấy trong năm 2019 phát triển theo hướng tăng tỷ trọng ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp, xây dựng. Chú trọng nâng cao chất lượng, hiệu quả, năng lực cạnh tranh, nhiều chỉ tiêu đạt và vượt so với chỉ tiêu đề ra. Đầu tư xây dựng, phát triển và quản lý đô thị được tăng cường, diện mạo đô thị ngày một khang trang, sạch đẹp và hiện đại; An ninh chính trị được giữ vững, quốc phòng được tăng cường; Trật tự an toàn xã hội được đảm bảo; Công tác xây dựng Đảng, xây dựng hệ thống chính trịđạt nhiều kết quả quan trọng; Đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện. Cơ cấu kinh tếđược trình bày tại bảng 3.1.
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2019
Đơn vị: Tỷ đồng Ngành kinh tế Tổng giá trị Tỷ lệ % Nông – Lâm – TS 3.475,629 2,46 Công nghiệp – XD 53.557,042 37,93 Thương mại - DV 84.172,970 59,61 Tổng 141.205,641 100 (Nguồn: Phòng kinh tế quận Cầu Giấy)
Số liệu bảng 3.1 cho thấy cơ cấu kinh tế của quận đã chuyển dịch theo hướng tăng tỉ trọng các ngành công nghiệp (37,93%) và thương mại dịch vụ (59,61%), ngành nông nghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ (2,46%) trong tổng giá trị các ngành kinh tế trong toàn quận. Giá trị sản xuất trên địa bàn quận Cầu Giấy năm 2019 đạt hơn 141 tỷđồng.
Năm 2019, dân số của toàn quận là 292.536 người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 215.247, chiếm tới 73,58% tổng dân số toàn quận. Tỷ lệ tăng dân số 3,9 % trong đó tỉ lệ tăng dân số tự nhiên là 0,78%, tỉ lệ tăng dân số cơ học là 3,12%.
Với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phát triển, quận Cầu Giấy có mật độ dân số lớn, lên tới 23.861 người/km2, nguyên nhân là do quận Cầu Giấy là nơi tập trung nhiều các trường đại học, trung học chuyên nghiệp và các Viện nghiên cứu khoa học, nên số lượng sinh viên học sinh rất lớn đồng thời do kinh tế phát triển thu hút người lao động đến làm việc người dân di cư từ các vùng khác tới tạo nên sự gia tăng dân số nhanh (bảng 3.2).
Bảng 3.2. Tỷ lệ tăng dân số quận Cầu Giấy năm 2019
STT Năm
Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2019
1 Tổng dân số Người 292.536
2 Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên % 0,78
3 Tỷ lệ tăng dân số cơ học % 3,12
4 Tỷ lệ tăng dân số % 3,90
5 Mật độ dân số Người/km² 23.861
6 Số người trong độ tuổi lao động Người 215.247
(Nguồn: UBND quận Cầu Giấy)
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Cầu Giấy
3.1.3.1.Tình hình quản lý đất đai
a. Trước khi có Luật đất đai 2013
Đất đai, nhà ở quận Cầu Giấy được hình thành từ nhiều nguồn gốc khác nhau, tồn tại nhiều loại hình sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở: đất thổ cư lâu đời trong khu vực dân cư cũ; đất do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp làm nhà ở, kinh doanh nhà ở; đất do các cơ quan đơn vị tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ quỹ đất chuyên dùng phân cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở,... dẫn đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận gặp nhiều khó khăn như: Hồ sơ địa chính được lưu trữ ở các phường chưa được hệ thống đầy đủ và ít được cập nhật biến động thường xuyên; cán bộ làm công tác quản lý đất đai ở các phường chưa có chuyên môn và sự am hiểu cần thiết cho công tác quản lý đất đai ở địa phương; cư dân trên địa bàn quận phần lớn làm nông nghiệp và sản xuất tiểu thủ công do vậy việc am hiểu và chấp hành chính sách, pháp luật
của Nhà nước về đất đai còn hạn chế; hay cơ sở hạ tầng đô thị còn yếu và thiếu đồng bộ; công tác quy hoạch và sử dụng đất theo quy hoạch chưa được quan tâm thực hiện; còn tồn tại nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất như: tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất công; cấp đất, cho thuê đất