thế giới
Việc ứng dụng công nghệ vào xây dựng CSDL địa chính ở các nước trên thế giới đã được thực hiện và đưa vào thực tiễn thu được nhiều thành tựu khả quan. Đặc biệt, ở những nước phát triển việc ứng dụng công nghệ (ví dụ như GIS) trong xây dựng CSDL địa chính, tính toán giá trị đất đai đã trở nên phổ biến, phục vụ đắc lực cho công tác quản lý đất đai và phát triển của thị trường bất động sản. Hiện nay, quản lý đất đai tại các nước phát triển và các
nước có nền kinh tế mới nổi như Thụy Điển, Úc, Mỹ đã đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, là những mô hình quản lý mà Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế ở nước ta.
1.3.1.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển
Thụy Điển một nước đã phát triển thuộc vùng Bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa chính của Thụy Điển có những ưu điểm sau:
Do Thụy Điển công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai của người dân nên chỉ cần có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài sản gắn liền với đất). Điều này dẫn đến hệ quả: công tác đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản sẽ đơn giản hơn nhiều so với việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam.
Thuỵ Điển xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) vào năm 1995, trong ngân hàng này mỗi đơn vị tài sản có các thông tin sau:
- Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ địa chính, toạ độ của bất động sản và các công trình xây dựng.
-Diện tích.
-Giá trị tính thuế.
- Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thông tin về việc có bất động sản đó khi nào và như thế nào.
- Sơ đồ công trình xây dựng và quy định được áp dụng cho trường hợp cụ thể đó.
-Số lượng thế chấp.
-Thông tin về quyền thông hành địa dịch.
- Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác.
Đồng thời, LDBS được kết nối tới các CSDL địa lý của Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ. Các CSDL địa lý có chứa các thông tin về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,...
1.3.1.2. Hồ sơ địa chính của Úc
Hệ thống quản lý đất đai của Úc nhìn chung không có sự biến động nhiều trong suốt quá trình phát triển của đất nước, điều này tạo điều kiện thuận tiện cho việc kế thừa thành quả của thời kỳ trước và tiếp tục hoàn thiện vào thời kỳ sau.
Hệ thống địa chính của Úc có những ưu điểm sau:
- Công nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân và không tách biệt giữa nhà và đất
- Không quy định hạn điền tạo điều kiện cho người sử dụng đất tích tụ đất đai để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng công nghiệp. Ngay từ năm 1958 trên toàn liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống kê khai đăng ký Torren. Việc áp dụng sớm và thống nhất một hình thức kê khai đăng ký đã giúp cho hệ thống hồ sơ địa chính của Úc đến thời điểm hiện tại đảm bảo tính thống nhất và hoàn thiện. Khi đã được cấp giấy chứng nhận thì chủ sở hữu sẽ được nhà nước bảo hộ quyền sở hữu vĩnh viễn. Úc đã thiết lập được hệ thống thông tin đất đai tương đối hoàn chỉnh bằng hệ thống WALIS (West Australia Land Information System) – Hệ thống thông tin đất đai tây Úc. Trung bình trong một ngày hệ thống này đã giúp xử lý khoảng 4500 trường hợp tra cứu giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất.
1.3.1.3. Hồ sơ địa chính của Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả
năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.
Qua sự phân tích ở trên, có thể thấy rằng tất cả các quốc gia đều đang cố gắng xây dựng cho mình các cơ sở dữ liệu đất đai, tuy rằng mức độ thành công rất khác nhau. Kinh nghiệm của những nước đã thành công (Hà Lan, Úc, Mỹ) cho thấy các hệ thống thường được xây dựng dưới dạng cổng thông tin trên mạng Internet ngày càng trở nên phổ biến và với một khẩu hiệu một lần làm, sử dụng nhiều lần. Đây thực sự là bài học kinh nghiệm lớn cho Việt Nam cần học tập để xây dựng CSDL địa chính phục vụ quản lý đất đai ở nước ta hiệu quả hơn.
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam
1.3.2.1. Các quy định của pháp luật về công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính - Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp nhà quản lý thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai: ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; trợ giúp công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo;… Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp làm minh bạch hóa thị trường bất động sản, phát hiện sớm các trường hợp đầu cơ. Ý thức được tầm quan trọng của hệ thống hồ sơ Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản pháp luật (Thông tư số 29/2004/TT- BTNMT, thông tư số 09/2007/TT-BTNMT và thông tư số 24/2014/TT- BTNMT) hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính với mục tiêu hoàn thiện dần hệ thống hồ sơ Địa chính của Việt Nam:
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT quy định hồ sơ Địa chính gồm các loại tài liệu: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai. Trong sổ địa chính ngoài những thông tin về thửa đất và chủ sử dụng đất thì thông tư cũng quy định phải có thêm thông tin về các tài sản gắn liền với đất như: nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây v.v.
Để hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TT-BTNMT. Thông tư này quy định hồ sơ Địa chính gồm các loại tài liệu: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó thông tư cũng quy định về cơ sở dữ liệu địa chính như sau: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Như vậy hệ thống hồ sơ địa chính được quy định trong thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với hệ thống hồ sơ địa chính được quy định trong thông tư số 29/2004/TT-BTNMT có nhiều hơn một loại tài liệu đó là: bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên thông tư số 09/2007/TT- BTNMT so với tư số 29/2004/TT-BTNMT có nhiều điểm tiến bộ hơn, ví dụ như: đã có những quy định về cơ sở dữ liệu địa chính, đây là cơ sở pháp lý chính thức, đầu tiên về vấn đề tin học hóa hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam.
Trước nhu cầu về quản lý nhà nước về đất đai ngày càng cao thì nhu cầu về thông tin càng được yêu cầu cao hơn,để hoàn thiện hơn hệ thống hồ sơ địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 24/2014/TT- BTNMT. Thông tư này quy định về thành phần hồ sơ địa chính; hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
nội dung hồ sơ địa chính; việc lập hồ sơ địa chính và lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính từ dạng giấy sang dạng số; việc cập nhật, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. 1.3.2.2. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại một số địa phương trên cả nước
Qua tìm hiểu nghiên cứu các tỉnh đã và đang xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của một số địa phương kết quả như sau:
a) Tỉnh Đồng Nai
Tính đến cuối năm 2016, Đồng Nai cũng đã xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính cho 171/171 xã, phường, thị trấn, với 1.536.194 thửa đất tương ứng với diện tích 589.635,23 ha và 1.437.771 hồ sơ; đưa vào vận hành trên hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính toàn tỉnh cho 171/171 phường, xã, thị trấn và xuất sổ địa chính điện tử cho 110 phường, xã, thị trấn, thường xuyên chỉnh lý, cập nhật các biến động đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; tập trung xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, phấn đấu đến năm 2022 tỉnh cơ bản xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn tỉnh và quản lý thống nhất qua phần mềm thông qua internet từ cấp tỉnh đến xã, phường, thị trấn theo hướng hiện đại; tạo chuyển biến mạnh mẽ trong quản lý đất đai, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của tỉnh
b) Tỉnh Bình Dương
Tỉnh Bình Dương sử dụng phần mềm ViLIS với hơn 200 chức năng để các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục về đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... Đặc biệt, tỉnh Bình Dương là một trong những tỉnh, thành đầu tiên của cả nước tổ chức thực hiện, xây dựng đồng bộ cơ sở dữ liệu địa chính tập trung cho 91 xã, phường, thị trấn trong tỉnh. Thành phần, cấu trúc dữ liệu được tỉnh xây dựng đúng theo các quy định hiện hành của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó dữ liệu thuộc tính địa chính đã xây dựng được cho 448.601 thửa đất, nhập 11.235.827 trường chữ, 8.039.089
trường số. Dữ liệu không gian được xây dựng khép kín cho toàn tỉnh (khoảng 961.784 thửa đất), trong đó 779.893 thửa đất đã hoàn thiện theo quy định. Ngành chức năng của tỉnh cũng đã scan, biên tập, chỉnh sửa, hoàn thiện và cập nhật vào cơ sở dữ liệu được 284.333 hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên tổng số khoảng 437.435 hồ sơ của toàn tỉnh.
c) Tỉnh Vĩnh Long
Vĩnh Long là một tỉnh nằm trong dự án VLAP nên được đầu tư tương đối đồng bộ và hoàn thiện Sau hơn 4 năm thực hiện dự án, tỉnh Vĩnh Long đã hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu địa chính ở 4 huyện và 1 thị xã, tổng diện tích đã đo đạc được là 149.853ha, với 213 mảnh bản đồ và 22.771 thửa đất. Sở Tài nguyên và Môi trường đưa vào vận hành theo mô hình tập trung được đặt tại Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh, các Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện, thị xã hoặc cán bộ địa chính xã, thị trấn khi cần thông tin địa chính liên quan đến thửa đất, diện tích…sẽ truy cập vào máy chủ qua đường truyền cơ sở dữ liệu được Chính phủ đã đầu tư để phục vụ cho nhiệm vụ giải quyết tranh chấp, quy hoạch... cơ sở dữ liệu địa chính của tỉnh Vĩnh Long đã và đang được ứng dụng hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước và cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân, cụ thể như đã tin học hóa quy trình về tiếp nhận, xử lý và trả lời kết quả về tiếp nhận và giải quyết khiếu nại tố cáo theo quy định của pháp luật; hỗ trợ công tác thu hồi, bồi thường, giao, cho thuê đất; cung cấp thông tin đất đai cho người dân thông qua dịch vụ tin nhắn…
d) Tỉnh Lạng Sơn
Lạng Sơn là một trong số ít tỉnh sử dụng phần mềm hệ thống thông tin quản lý đất đai ELIS. Phần mềm này có nhiều phân hệ với những chức năng, mục tiêu hoạt động riêng nhưng đều chạy trên một nền tảng công nghệ và sử dụng một CSDL tập trung, thống nhất, mang lại nhiều tiện ích. Hệ thống được triển khai từ những năm 2015. Đến ngày 17/3/2021, toàn tỉnh đã cập nhật
thông tin của 2.301.929 thửa đất thuộc 164 xã, thị trấn vào hệ thống phần mềm này, hệ thống tạo lập 371 tài khoản cho cán bộ quản lý, vận hành từ cấp xã đến huyện, tỉnh và trang bị 2 máy chủ đặt tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thông qua hệ thống này đã giúp việc quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả hơn góp phần đẩy mạnh cải cách hành hành chính, phổ biến, chia sẻ rộng rãi thông tin đất đai cho người dân và doanh nghiệp theo quy định.
CHƯƠNG 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là hệ thống hồ sơ địa chính, sử dụng CNTT để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng hồ sơ địa chính và công tác xây dựng cơ sở dữ liệu trên địa bàn huyện Sơn Dương từ năm 2010 đến năm 2020; lựa chọn thị trấn Sơn Dương để nghiên cứu xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai. Trên cơ sở kết quả thực hiện, đề xuất giải pháp, kiến nghị để triển khai trên toàn địa bàn huyện Sơn dương, tỉnh Tuyên Quang.
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Sơn Dương, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Tuyên Quang.
- Thời gian thực hiện: 05/2020 - 05/2021
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện kinh tế - xã hội; - Nhận xét chung
2.3.2. Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Sơn Dương.
- Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thực trạng hồ sơ địa chính
- Thực trạng về cơ sở dữ liệu địa chính
2.3.3. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thị trấn
Sơn Dương, huyện Sơn Dương
- Trình tự các bước thực hiện - Đánh giá kết quả đạt được
2.3.4. Tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn huyện Sơn Dương và xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn huyện Sơn Dương