a) Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này. Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính (Đặng Anh Quân, 2011).
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó, rà soát khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ tục mới hầu như chưa được thực hiện. Hơn nữa do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện trạn, còn nhiều sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất, đồng thời, do chính sách đất đai có nhiều biến động nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế (Đặng Anh Quân, 2011).
b) Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên bức bách. Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
- Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do
đó một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001). Luật này tiếp tục hoàn thiện và phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993. Công tác đăng ký đất đai bắt đầu có chuyển biến tốt hơn, chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được rõ hơn vai trò và tầm quan trọng của nhiệm vụ đăng ký đất đai trong công tác quản lý đất đai, từ đó tìm các giải pháp khắc phục khó khăn và chỉ đạo thực hiện ở địa phương mình.
Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, cơ cấu kinh tế nước ta chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ; kéo theo nó là sự chuyển đổi trong việc sử dụng các nguồn lực lao động, công nghệ, đất đai, tài nguyên thiên nhiên…v.v và sự tác động đến môi trường. Một lần nữa, ngành địa chính và hệ thống đăng ký đất đai được tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ngoài ra, vấn đề số hóa hồ sơ địa chính, dữ liệu thông tin đất đai và cung cấp thông tin điện tử cũng chính thức được quy định đã đặt ra nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai và công khai thông tin. Mặc dù nội dung các quy định này chủ yếu vẫn hướng về khía cạnh quản lý hành chính đối với đất đai và có thể chưa thể triển khai đồng loạt tại các địa phương trong điều kiện hiện nay của Việt Nam, khi mà tư duy, quan điểm của các nhà quản lý vẫn chưa có nhiều thay đổi, nhưng sự chuyển biến được ghi nhận này sẽ là cơ sở cho những cải cách tiến bộ trong hệ thống đăng ký đất đai.
c) Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến 2013
Luật Đất đai 1993 (gồm cả Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001) là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta. Những kết quả đã đạt được trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 là rất nhiều và đã thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai mà nòng cốt là Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ rõ những hạn chế. Để khắc phục những thiếu sót trên, thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QH11 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XI (2002-2007), Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993. Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003. Hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai 2003
quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường; kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng theo một mẫu chung cấp cho mọi loại đất và tài sản gắn liền trên đất. Theo đó, Chính phủ sẽ quy định theo hướng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa".
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động: Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp...), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Cụ thể Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,...
Như vậy, trong các vấn đề đổi mới của Luật Đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993 vấn đề đổi mới về nội dung quản lý nhà nước về đất đai là lớn nhất. Luật đất đai lần này đã sửa đổi, bổ sung các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cho đầy đủ và hoàn thiện hơn, khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai trong thời kỳ bắt đầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
d) Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19- NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luật Đất đai 2013 có những đổi mới như sau:
- Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu không được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý. Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trực tiếp đăng ký.
- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95 - Luật Đất đai năm 2013);
- Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
- Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.
- Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất đai năm 2013 đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn.