Theo quan điểm của triết học duy vật: “Phát triển là một quá trình tiến lên từ thấp đến cao, không chỉ đơn thuần tăng lên hay giảm đi đơn thuần về mặt lượng mà còn có sự biến đổi về mặt chất của sự vật, hiện tượng. Phát triển được hiểu là khuynh hướng vận động tiến lên từ thấp đến cao, từ đơn giản đến phức tạp, từ kém hoàn thiện đến đến hoàn thiện do việc giải quyết mâu thuẫn, thực hiện bước nhảy về chất gây ra và hướng theo xu thế phủ định của phủ định.” (Bùi Tiến Hùng, 2015) Theo Từ điển Bách khoa toàn tập của Việt Nam định nghĩa: “Phát triển là quá trình lớn lên hay tăng tiến về mọi mặt của một sự vật, hiện tượng trong một thời kì nhất định. Trong đó bao gồm cả sự tăng thêm về quy mô và tiến bộ về cơ cấu, chất lượng”. Như vậy, phát triển là sự tăng lên về số lượng và chất lượng.
NH là ngành cung ứng dịch vụ tài chính đối với dân cư và nền kinh tế, sự tồn tại của nó gắn với sự tồn tại của các dịch vụ tài chính cung ứng, trong đó phải kể tới việc phát triển dịch vụ cho vay mua nhà. Trước thực trạng cạnh tranh gay gắt của kinh tế thị trường, các NHTM đều phải tập trung nguồn lực để hoàn thiện và đa dạng hóa các sản phẩm của mình nhằm thu hút KH. Các sản phẩm cho vay mua nhà không chỉ đem lại lợi ích về mặt kinh tế cho NHTM, các KH mà còn góp phần thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng và phát triển. Bởi khi bơm vốn kích thích mua nhà nhà ở sẽ góp phần đáng kể vào việc phát triển thị trường nhà ở đất ở, khiến các ngành sản xuất trực tiếp và gián tiếp trên thị trường này phát triển theo, giải phóng nhà ở tồn kho.. .từ đó khiến nền kinh tế tăng trưởng. Do vậy, phát triển cho vay mua nhà là hết sức cần thiết nhằm góp phần củng cố NH lớn mạnh, góp phần nâng cao vị thế của
ngành NH với nền kinh tế, khẳng định lòng tin trong dân chúng và tự tin trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Như vậy, phát triển cho vay mua nhà là một quá trình tất yếu khách quan. Khi kinh tế phát triển và thị trường BĐS nhà ở tăng trưởng, các hoạt động cho vay mua nhà sẽ có cơ hội tăng trưởng và phát triển cả về số lượng, chủng loại và quy mô. Phát triển cho vay mua nhà là sự gia tăng doanh số, dư nợ cho vay mua nhà với cơ cấu KH hợp lý trên cơ sở phát triển các SP tín dụng mua nhà ở, kênh phân phối, thị trường, đồng thời đảm bảo và không ngừng nâng cao chất lượng cho vay mua nhà.
Tức là phát triển cho vay mua nhà phải đảm bảo tăng cả về lượng và cả về chất đối với khoản cho vay này. Sự phát triển cho vay mua nhà còn được phân tích trên hai khía cạnh: Phát triển về chiều rộng và phát triển theo chiều sâu. Phát triển cho vay mua nhà theo chiều rộng đồng nghĩa với việc đa dạng hóa các sản phẩm, thị trường, loại hình cho vay mua nhà ...; không chỉ duy trì hoạt động cho vay truyền thống mà tiếp cận và phát triển các hoạt động cho vay mua nhà hiện đại, như bên cạnh các dịch vụ sử dụng vốn (cho vay, bảo lãnh...) kết hợp với các dịch vụ không cần vốn nhưng có được nhờ trung gian tài chính của NH (như thanh toán các chi phí liên quan đến tạo lập nhà ở, chuyển tiền, tư vấn mua nhà, nhà cung cấp.). Xét từ góc độ vi mô, đa dạng hóa các dịch vụ giúp cho NH đa dạng hóa cơ cấu thu nhập, giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh, củng cố thương hiệu và uy tín trên thị trường tín dụng nhà ở. Xét ở góc độ vĩ mô, đa dạng hóa các dịch vụ giúp NH về tài trợ phát triển nhà ở sẽ giúp cho nền kinh tế và dân cư có được một thị trường tín dụng mở rộng và thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước. Phát triển cho vay mua nhà theo chiều sâu đồng nghĩa với việc NH áp dụng các biện pháp quản trị nhằm đảm bảo tính an toàn, chất lượng tín dụng đối với hoạt động cho vay.
với KHCN, các NHTM cần quan tâm tới các vấn đề sau: (1) Phát triển cả chiều rộng và chiều sâu
Mỗi NH cần xác định ngay từ đầu kế hoạch phát triển hệ thống dịch vụ NHBL nói chung và cho vay mua nhà nói riêng. Đối với các nghiệp vụ cho vay mua nhà hiện có, NH cần hoàn thiện theo hướng áp dụng các chuẩn mực và thông lệ quốc tế, khai thác tối đa hiệu quả từ các dịch vụ này để củng cố lòng tin đối với KH và tối đa hóa hiệu quả đầu tư. Mặt khác, để mở rộng thị trường, NH cũng cần phải tiếp cận với công nghệ mới.
(2) Phát triển phù hợp với khả năng kiểm soát và nhu cầu thị trường
Việc phát triển cho vay mua nhà chỉ được coi là có hiệu quả khi NH kiểm soát được rủi ro phát sinh và đáp ứng được các nhu cầu có thể có từ các hoạt động cho vay mua nhà. Nếu phát triển ồ ạt, ngoài tầm kiểm soát sẽ gây ra tình trạng mất an toàn của nhóm dịch vụ NHBL và làm ảnh hưởng đến toàn bộ hoạt động của hệ thống.
(3) Cần coi trọng bước nghiên cứu nhu cầu thị trường tín dụng nhà ở trước khi triển khai một dịch vụ cho vay mua nhà mới, nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư.
1.2.2. Các phương thức phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại
1.2.2.1 Các phương thức tăng trưởng về quy mô
a/ Phát triển sản phẩm
Muốn thu hút khách hàng cá nhân và phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại thì mỗi ngân hàng cần phát triển sản phẩm theo hướng đa dạng hóa các dịch vụ này. Mức độ đa dạng của các sản phẩm, dịch vụ CVMN là công cụ cạnh tranh hiệu quả để nâng cao chất lượng dịch vụ cho vay mua nhà cho khách hàng cá nhân, tạo ra sự khác biệt với các ngân hàng khác.
Xu thế hiện nay, các khách hàng cá nhân thường có xu hướng sử dụng gói sản phẩm dịch vụ của ngân hàng thương mại, tức là ngoài dịch vụ cho vay mua nhà thì khách hàng còn có thể sử dụng các dịch vụ khác. Điển hình như khách hàng khi vay vốn mua căn hộ chung cư có thể sử dụng thêm dịch vụ bảo lãnh hoặc dịch vụ thanh toán qua ngân hàng thương mại,.... Chính vì vậy, các NHTM muốn phát triển dịch vụ cho vay mua nhà thì cần phải đa dạng hóa các dịch vụ của mình. Nhờ cung ứng đa dạng các dịch vụ, ngân hàng có khả năng thu hút khách hàng vay vốn, có thêm các khoản thu nhập từ bán chéo sản phẩm, tăng doanh thu.
Trong chính dịch vụ cho vay mua nhà, NHTM cũng cần đa dạng hóa các dịch vụ, sản phẩm này nhằm đáp ứng tất cả nhu cầu ngày càng đa dạng, phong phú của khách hàng, nâng cao cạnh tranh, tiếp cận được số lượng lớn khách hàng hơn.
Mỗi NHTM cần phải thường xuyên đánh giá danh mục dịch vụ cho vay mua nhà của mình, đồng thời khảo sát danh mục sản phẩm của các ngân hàng bạn, khảo sát nhu cầu của khách hàng để hoàn thiện hóa danh mục của mình. Dịch vụ cho vay mua nhà càng phong phú thì NHTM đáp ứng càng tốt hơn nhu câu của khách hàng về nhà ở, gia tăng thu nhập từ hoạt động cho vay này. Nhu cầu vay vốn mua nhà của khách hàng trong nền kinh tế sẽ tăng khi tình hình kinh tế, xã hội phát triển, dân số trẻ hóa và xu hướng nhà ở thay đổi theo hướng hiện đại,.. Đồng thời khách hàng có thu nhập ngày càng cao, trình độ dân trí ngày càng tăng và sự hiểu biết về công nghệ cũng được cải thiện đáng kể sẽ có xu hướng sử dụng các gói sản phẩm của ngân hàng nhằm đạt tới sự thuận tiện cao nhất. Nếu các NHTM tận dụng được lợi thế phát triển bán chéo sản phẩm sẽ tận dụng được kênh phân phối, tăng nguồn thu và giảm chi phí, rủi ro.
NHTM cần cân nhắc tới nguồn lực của mình. Trường hợp kinh doanh các sản
phẩm cho vay không hiệu quả sẽ làm dàn trải nguồn lực của ngân hàng, gia
tăng chi phí, không phát huy được thế mạnh cạnh tranh. b/ Phát triển thị trường
Thị trường, thị phần là mục tiêu hướng tới của bất kỳ ngân hàng thương mại nào để có thể nâng cao cạnh tranh cũng như gia tăng thu nhập, hiệu quả kinh doanh.
Với mỗi phân đoạn thị trường, kinh doanh dịch vụ cho vay mua nhà cũng có những đặc trưng nhất định nên cần có chiến lược phát triển cho vay mua nhà khác nhau phù hợp với thị trường đó. Các NHTM thường phân đoạn thị trường để có các chiến lược phát triển cho vay mua nhà phù hợp như sau: (1) Phát triển thị trường theo khu vực địa lý
Việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà sẽ được NH cân nhắc lựa chọn các địa bàn có nhu cầu vay vốn cao (nơi tập trung đông dân cư: các thành phố lớn, các đô thị).
(2) Phát triển theo các tập khách hàng
Theo đó NHTM thực hiện phát triển thị trường cho vay mua nhà trên những đặc tính sau:
- Đặc tính về thu nhập: NHTM sẽ thực hiện phân chia KHCN theo các mức thu nhập. Ở mỗi mức thu nhập, KHCN sẽ được hưởng những lợi ích khác nhau khi vay vốn về: quy mô vốn vay, thời gian sử dụng vốn vay, các hình thức đảm bảo tiền vay.
- Đặc tính về sự ổn định của nguồn thu nhập: NHTM sẽ phân KHCN theo các nhóm nghề nghiệp và mức độ ổn định về thu nhập trong tương lai để có các quyết định cho vay mua nhà phù hợp.
thường xuyên có nhu cầu vay vốn mua nhà để phát triển.
- Đặc tính thị hiếu: NHTM cần xem xét thị hiếu của số đông KHCN để ưu tiên khai thác và phát triển vào những món vay được đầu tư vào loại hình nhà ở đó.
c/ Phát triển kênh phân phối
(1) Kênh phân phối trực tiếp (hay còn gọi là kênh phân phối truyền thống): “Với tiếp cận KH trực tiếp tại quầy, kênh phân phối này được thể hiện qua số lượng CN, PGD và đơn vị trực thuộc, sự phân bố các CN theo lãnh thổ địa lý. Hiện nay các NHTM đã và đang mở rộng mạnh hệ thống CN tới mọi địa bàn, không phân biệt nông thôn hay thành thị. Hệ thống CN rộng lớn cho thấy tiềm lực đồng thời là một phương thức quảng bá hữu hiệu về thương hiệu và các dịch vụ cho vay mua nhà.” (Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016)
Cho vay mua nhà có đặc điểm quy mô vốn vay lớn, số lượng khách hàng có nhu cầu vay vốn nhiều nhưng dàn trải. Trong khi đó, khách hàng thường không muốn tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch nhiều lần với NHTM nên sẽ có xu hướng lựa chọn các ngân hàng có khoảng cách địa lý gần nhất nếu các điều kiện vay vốn khác không đổi. Chính vì vậy, các ngân hàng cần không ngừng mở rộng mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch để tiếp cận số lượng lớn hơn khách hàng tại các địa bàn khác nhau.
Mặc dù vậy, kênh phân phối trực tiếp có hạn chế là phụ thuộc vào thời gian, không gian, chưa tạo ra sự thuận tiện cho khách hàng. Chính vì vậy, các NHTM hiện đại ngày nay có xu hướng mở thêm các kênh phân phối khác ngoài kênh phân phối truyền thống này.
(2) Kênh phân phối gián tiếp (thông qua công ty kinh doanh nhà ở): “NHTM thực hiện cấp tín dụng tới KHCN thông qua các công ty cung cấp nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở. Theo đó NH thực hiện liên kết với những chủ đầu tư có các dự án nhà ở chất lượng tốt và đáp ứng nhiều phân khúc KH.
Đây cũng là những chủ đầu tư có uy tín và tiềm lực mạnh, đầu tư vào chất lượng công trình, chú ý hạ tầng tiện ích, giá cả phù hợp với KH mục tiêu. Việc tham gia hợp tác của NHTM với chủ đầu tư không chỉ dừng lại về hợp tác trong tài trợ vốn với KH mua nhà theo dự án mà còn được phát triển sâu hơn về nguồn tài trợ, như hợp tác với NHTM ngay từ việc đầu tư xây dựng đến bán căn hộ nhằm quản lý nguồn vốn một cách minh bạch và chuyên nghiệp, phát huy hiệu quả cao trong triển khai. Kênh phân phối này đang chứng tỏ là một kênh dẫn vốn tốt, giúp NHTM phát triển hoạt động cho vay mua nhà, hỗ trợ bên cung giải phóng tồn kho và giúp cho KHCN được hưởng những ưu đãi tốt hơn (như được hỗ trợ về lãi suất, thời gian ân hạn và thời gian vay vốn dài, vốn đối ứng, rút ngắn thời gian ký hợp đồng và giải ngân).” (Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016)
(3) Kênh phân phối hiện đại: “Kênh phân phối này dựa trên nền tảng công nghệ tin học hiện đại thông qua các tiện ích hỗ trợ từ máy vi tính và điện thoại. Do nhu cầu của KHCN ngày càng được nâng cao, đơn giản về thủ tục và nhanh chóng, các NH đã nhận thấy nếu các thông tin và các giao dịch được cung cấp kịp thời và hoàn tất tại bất kì nơi thuận tiện cho KH, sẽ kích thích họ sử dụng vốn vay của NH nhiều hơn. Chính vì thế, việc triển khai ứng dụng các công nghệ tin học mới vào hoạt động NH ngày một phát triển như Internet Banking, Phone Banking, Home Banking... Chúng cho phép KH có thể thực hiện các chương trình vay trực tuyến, thực hiện các hoạt động e - banking dễ dàng. Điều này đã rút ngắn khoảng cách về không gian và tiết kiệm thời gian cho cả NH và KH, giúp NH giảm áp lực phát triển mạng lưới CN ở các địa bàn.” (Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016)
1.2.2.2 Các biện pháp kiểm soát đảm bảo chất lượng cho vay mua nhà
“Kiểm soát RRTD nhà ở là việc sử dụng các biện pháp, kỹ thuật, công cụ, chiến lược và các chương trình hoạt động ngăn ngừa, né tránh, giảm thiểu
RRTD nhà ở căn cứ vào mức độ rủi ro đã tính toán, các hệ số an toàn tài chính và khả năng chấp nhận rủi ro mà có biện pháp nhằm giảm mức độ thiệt hại.” (Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016) Nhà quản trị có thể lựa chọn:-
- Không phòng ngừa mà chấp nhận rủi ro: với những khoản vay nhỏ, chi phí cho việc phòng tránh đôi khi còn cao hơn việc chấp nhận mức thiệt hại. Hoặc khi xác suất rủi ro quá cao, NH né tránh rủi ro bằng cách hạn chế hoặc từ chối cấp tín dụng nhà ở.
- Với những khoản vay còn lại, khi đó các công cụ phòng chống rủi ro đặc biệt hữu hiệu để ngăn ngừa, né tránh, giảm thiểu khả năng gây ra rủi ro và tổn thất, gồm: ngăn ngừa rủi ro, bán nợ, phân tán rủi ro và quản trị rủi ro bằng công cụ phái sinh.
Tài trợ tổn thất rủi ro các NHTM phải dự trữ các quỹ dự phòng cần thiết, sẵn sàng bù đắp mọi tổn thất có thể xảy ra để đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh. Tùy theo tính chất mỗi loại tổn thất, NH được sử dụng những nguồn thích hợp để bù đắp.
- Đối với các tổn thất đã lường trước được rủi ro: NH có thể sử dụng nguồn từ quỹ dự phòng rủi ro để bù đắp. Mặc dù nguồn này được trích lập từ chi phí kinh doanh nhưng nếu trích lập nhiều sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và quyền lợi của cổ đông làm giảm uy tín của NH trên thị trường.
- Đối với các tổn thất không lường trước được rủi ro: NH phải dùng vốn tự có làm nguồn dự phòng để bù đắp. Nếu quản trị rủi ro yếu gây ra tổn thất cao, vốn tự có của NH sẽ suy giảm, quy mô tài chính và khả năng cạnh tranh của NH sẽ bị ảnh hưởng.
- Ngoài ra, áp dụng các biện pháp tài trợ rủi ro như: mua bảo hiểm tín