1.2.4.1 Nhân tố khách quan
- Nhóm nhân tố thuộc về KH:
Nhu cầu của KH: Là yếu tố quyết định đến cầu nhà ở qua đó ảnh hưởng đến cầu tài trợ vốn mua nhà, đất. Đối với KH, khoản vay có hiệu quả là phải đáp ứng được mục đích sử dụng vốn vay của họ, với số lượng, kỳ hạn, lãi suất và lịch trả nợ hợp lý; thủ tục đơn giản, đảm bảo nguyên tắc tín dụng và tuân thủ pháp pháp luật.
Thu nhập: Là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay mua nhà, đất của KH và cũng là tiêu chí mà NH tập trung vào để đánh giá khả năng trả nợ của người vay. Mức thu nhập và tính ổn định của nó phải được xem xét kĩ lưỡng trong suốt thời hạn vay nhằm đảm bảo các nguyên tắc tín dụng và hạn chế rủi ro khoản vay.
- Môi trường kinh tế: Là một trong những yếu tố dẫn dắt cho hoạt động cho vay mua nhà, đất và ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động này. Kinh tế tăng trưởng ổn định sẽ dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong tổng thu nhập và
của cải, mức lãi suất cũng được duy trì ổn định và thấp, tính thanh khoản của NH được đảm bảo tạo điều kiện cho việc mở rộng và nâng cao hiệu quả hoạt động tài trợ nhà, đất. Ngược lại, các cú sốc kinh tế không chỉ đơn thuần tác động tiêu cực đến khả năng thanh toán của KH mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của NH, gia tăng lạm phát, lãi suất và các rủi ro, ảnh hưởng đến thị trường BĐS nói chung và nhà, đất nói riêng.
- Môi trường pháp lý. Là yếu tố điều chỉnh mọi mối quan hệ kinh tế - xã hội của các chủ thể tham gia, môi trường pháp lý sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt tín dụng. Một môi trường pháp lý đầy đủ, đồng bộ và ổn định sẽ tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế hoạt động theo khuôn khổ pháp luật, tạo sự công bằng về quyền lợi và trách nhiệm cho cả bên vay và cho vay, giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả cho vay. Trong khi hệ thống pháp luật yếu, bất cập, nhiều kẽ hở với các quy định chồng chéo nói chung, cơ sở hạ tầng pháp lý kém phát triển với riêng thị trường nhà, đất và thị trường tài trợ nhà, đất không chỉ làm hạn chế quy mô tài trợ cho hoạt động này mà còn có thể gây khó khăn cho các NHTM trong việc quản lý rủi ro đặc biệt là rủi ro liên quan đến TSBĐ.
- Đối thủ cạnh tranh: Đây luôn là nhân tố có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển hoạt động kinh doanh của mọi thành phần kinh tế. Do đó, trong lĩnh vực NH thì sự cạnh tranh về lãi suất, SP, chính sách tín dụng của các NH khác sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà đối với KHCN của một NHTM. Sự cạnh tranh giữa các NHTM là một cuộc đua trong đó yếu tố nội tại của bản thân mỗi NH là cơ sở. Ngoài ra để khẳng định vị thế của mình thì trên cơ sở đó, NH cần tạo ra được sự khác biệt vượt trội trong chính sách, SP, dịch vụ, KH mục tiêu so với các đối thủ khác. Chính sách khác biệt vượt trội này góp phần tích cực trong chiến lược phát triển cho vay mua nhà của NH.
1.2.4.2 Nhân tố chủ quan
- Định hướng cho vay và chính sách tín dụng NH: Định hướng cho vay và chính sách tín dụng NH là hệ thống các quy định của NH về điều kiện, tiêu chuẩn cấp tín dụng đối với KH vay; đặc điểm sản phẩm tín dụng; TSBĐ và tỷ lệ cấp tín dụng; quy trình tín dụng và cấp phê duyệt; tỷ lệ phân bổ tín dụng theo lĩnh vực, theo đối tượng KH; cách xác định lãi suất cho vay và các khoản phí... trong từng thời kì cụ thể, đảm bảo kiểm soát các rủi ro và mang lại hiệu quả tín dụng, từ đó giúp nâng cao uy tín và vị thế cạnh tranh cho NH
- Sự phù hợp về nguồn vốn của NH: Là khoản vay có giá trị lớn và thời gian vay dài, cho vay mua nhà ở, đất để ở luôn đòi hỏi ở NH cho vay sự ổn định của nguồn vốn. Do đó, quy mô và cơ cấu kì hạn nguồn vốn của các NHTM được xem là yếu tố quan trọng trong quyết định sẽ cung cấp cho KH hình thức cho vay nhà, đất nào và với khối lượng là bao nhiêu (Rose, 1999). Những NH nắm giữ một bộ phận lớn nguồn vốn dài hạn đến từ lượng tiền gửi ổn định và dài hạn, vốn chủ sở hữu hay vốn vay trung, dài hạn trong nước và ngoài nước sẽ dễ dàng trong việc triển khai và mở rộng hoạt động cho vay mua nhà ở, đất ở; trong khi các NH có nguồn vốn thiên về ngắn hạn thì không thể và cũng không nên mở rộng sản phẩm này khi phải đối mặt với nhiều rủi ro.
- Năng lực của các NHTM trong việc thẩm định KH: Một trong những tiêu chí để đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà ở, đất ở là nợ vay phải được thanh toán đầy đủ và đúng hạn, đảm bảo tính ổn định cho NH. Tuy nhiên, đặc điểm của khoản vay mua nhà ở, đất ở với giá trị lớn, thời hạn vay dài, rủi ro tín dụng cao.. .là lý do luôn khiến cho việc thẩm định của NH trở nên khó khăn hơn so với các hoạt động vay khác. Những khoản vay này luôn yêu cầu phía NH phải cân nhắc cẩn thận các khía cạnh: Mức thu nhập của KH vay và tính ổn định của nó, uy tín và vốn sẵn có của người đi vay, tính pháp lý của
nhà đất và ngay cả những tiêu chí mang tính vĩ mô hơn như triển vọng lãi suất hay triển vọng của thị trường BĐS địa phương.để làm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay. Độ chính xác là tối quan trọng, ảnh hưởng lớn đến chất lượng và hiệu quả tín dụng.
- Năng lực giám sát và xử lý các tình huống cho vay của NH: Cho vay mua nhà, đất là hoạt động có tốc độ phát triển nhanh chóng trong những năm gần đây, tuy nhiên, thật không may khi đây lại là một trong những sản phẩm rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng NH. Thật khó để đảm bảo các tiêu chuẩn đánh giá khoản vay trước, trong và sau khi cấp tín dụng là không đổi qua một thời gian dài. Do đó, công tác giám sát và xử lý các tình huống tín dụng sau khi cho vay là thực sự cần thiết. Hoạt động này cần tập trung vào các vấn đề như: Tính tuân thủ sử dụng vốn vay đúng mục đích, tính ổn định của thu nhập, lịch sử tín dụng và tiến độ trả nợ, triển vọng thị trường.Nếu làm tốt công tác này sẽ giúp cho NH đánh giá đúng thực trạng khoản vay, phát hiện và ngăn chặn kịp thời các biểu hiện tiêu cực như sử dụng vốn sai mục đích, lừa đảo. đồng thời có kế hoạch giúp đỡ, hỗ trợ cho KH vay khi gặp khó khăn về mặt tài chính, từ đó gia tăng khả năng thu hồi vốn vay, nâng cao hiệu quả tín dụng.
- Trình độ, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng : Đây là nhân tố tác động lớn tới sự phát triển CVMN của các ngân hàng. Thông thường thông tin về khách hàng cá nhân vay vốn thường không đầy đủ và có giá trị pháp lý cao như khách hàng doanh nghiệp nên cán bộ cho vay của ngân hàng cần có sự am hiểu, có kiến thức chuyên môn, có khả năng nhanh nhạy trong thu thập thông tin và phân tích tín dụng mới có thể xác định được khả năng trả nợ của khách hàng sát thực tiễn, từ đó có các quyết định cho vay mua nhà đúng đắn, đảm bảo khả năng thu hồi vốn trong tương lai.
danh lợi cá nhân mà bỏ qua hoặc xem nhẹ lợi ích của ngân hàng. Nhiều cán
bộ ngân hàng có thể thực hiện không đúng quy trình, nội dung thẩm định cũng như giám sát khách hàng khi giải ngân cũng làm ảnh hưởng tới chất lượng cho vay mua nhà.
Mặt khác, với ngành ngân hàng, các sản phẩm dịch vụ thường không có tính độc quyền nên chất lượng dịch vụ cho vay mua nhà của NHTM phụ thuộc lớn và thái độ, chất lượng phục vụ khách hàng của cán bộ ngân hàng. Khi cán bộ ngân hàng có chuyên môn tốt, có thái độ đúng mực, có đạo đức nghề nghiệp sẽ tư vấn cho khách hàng hiệu quả, phục vụ khách hàng chuyên nghiệp thì sẽ nâng cao sự hài lòng của khách hàng, nhờ đó, khách hàng sẽ sử dụng dịch vụ cho vay mua nhà của ngân hàng, thậm chí tiếp tục giới thiệu cho những khách hàng tiềm năng khác sử dụng dịch vụ.
- Trình độ khoa học công nghệ: việc ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại sẽ giúp quản lý thông tin khách hàng dễ dàng, thuận tiện hơn. Đồng thời khoa học công nghệ cũng trợ giúp nhiều cho việc phân tích khách hàng, xếp hạng tín nhiệm, theo dõi, giám sát khách hàng khi vay vốn,.... có hiệu quả cao hơn và tiết kiệm chi phí về nhân lực, vật lực, giảm rủi ro.