I. ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.Những thành tựu và nguyờn nhõn
FDI núi chung và FDI vào lĩnh vực BĐS núi riờng đó mang lại nhiều tỏc động tốt cho nền kinh tế cũng như sự phỏt triển của toàn quốc gia, gúp phần tăng khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với cỏc nước trong khu vực và trờn thế giới.
1.1Những thành tựu
Giải quyết khú khăn về nhà ở cho dõn cƣ: Một lợi ớch nhỡn thấy ngay
từ FDI vào lĩnh vực BĐS đú là do FDI đổ xụ vào thị trường nhà ở, chung cư
nờn đó phần nào giải quyết được những khú khăn về nhà cho dõn cư ở cỏc đụ thị lớn.
• Năm 1991, diện tớch trung bỡnh cho mỗi đầu người chỉ là 6,7 m2/người. • Đến năm 2000, con số này đó tăng lờn 7,5 m2/người
• Và cho đến năm 2006 đó là 10,8 m2/người.
Mục tiờu của Việt Nam là hết 2007, bỡnh quõn trờn đầu người sẽ khoảng 15 m2.24
Giải quyết vấn đề cụng ăn việc làm cho ngƣời lao động: một trong
những lợi ớch to lớn và FDI mang lại cho nước nhận đầu tư đú là việc tạo ra hàng loạt cơ hội việc làm cho người dõn, đặc biệt là đối với cỏc dự ỏn BĐS thỡ nhu cầu về lao động là rất lớn. Tớnh đến năm 2005, nguồn vốn FDI đó tạo cụng ăn việc làm cho hơn tỏm nghỡn lao động trực tiếp và hơn hai triệu lao động cú liờn quan. Những lao động này cũn được tiếp thu những cụng nghệ tiờn tiến, học hỏi kinh nghiệm chuyờn mụn từ khõu sản xuất đến khõu quản lý.
Ngoài ra, FDI vào lĩnh vực BĐS cũn đúng gúp một phần khỏ lớn vào
tổng vốn đầu tư của cả nước, tăng nguồn thu cho ngõn sỏch thu được từ đúng gúp thuế từ cỏc doanh nghiệp FDI và từ nguồn lợi thu được từ việc cho thuờ đất xõy dựng khu cụng nghiệp, khu chung cư, nhà ở, văn phũng làm việc cho cỏc nhà ĐTNN. Đồng thời, FDI vào lĩnh vực BĐS cũng thỳc đẩy thị trường tài chớnh ngõn hàng phỏt triển đồng thời cũng tạo nhiều cơ hội kinh doanh cho cỏc ngành, lĩnh vực cú liờn quan mật thiết như ngành vật liệu xõy dựng, mỏy múc thiết bị xõy dựng...FDI vào BĐS đó mang lại tỏc động tốt cho sự phỏt triển của toàn quốc gia, gúp phần tăng khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với cỏc nước trong khu vực và trờn thế giới.
1.2 Nguyờn nhõn
Để cú được những thành tựu như trờn là nhờ một số yếu tố sau:
Đầu tiờn đú là do nhu cầu rất lớn về BĐS của Việt Nam
Việt Nam là một quốc gia cú tốc độ phỏt triển kinh tế hàng đầu và ổn định ở Chõu Á, với quy mụ dõn số hơn 80 triệu người, phần đụng là tập trung ở thành thị. Quỏ trỡnh di dõn và tốc độ đụ thị húa diễn ra một cỏch nhanh chúng, hội nhập kinh tế quốc tế trở thành xu thế tất yếu của Việt Nam làm cho nhu cầu về BĐS từ cỏc doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng tăng với tốc độ chúng mặt. Tất cả những điều này làm cho BĐS trở thành một thị trường đầu tư hấp dẫn chưa từng cú.
Thứ hai là do lao động giỏ rẻ
Bảng 5: Giỏ nhõn cụng của một số thành phố lớn Chõu Á
Đơn vị:
USD/người/thỏng
Lƣơng cụng nhõn bỡnh thƣờng
Lƣơng kĩ sƣ Lƣơng quản lý cấp trung
Hà Nội 78-108 197-329 498-574
Hồ Chớ Minh 76-114 158-274 420-559
Singapore 442-594 1051-1944 1830-2511
Kuala Lumpur 341 649 1454
Jakarta 44-83 139-242 238-408
Manila 137-319 255-433 417-824
(Nguồn: Niờn giỏm thống kờ Việt Nam 2005)
Từ bảng trờn cú thể thấy, giỏ nhõn cụng tại Hà Nội và Hồ Chớ Minh gần thấp nhất so với cỏc nước khỏc (chỉ nhỉnh hơn một chỳt so với thành phố Jakarta-Indonexia). Cũn đối với Singapore hay Kuala Lumpur, giỏ nhõn cụng của chỳng ta cũn quỏ thấp. Hơn thế nữa, nhõn cụng Việt Nam lại rất cần cự và lao động với năng suất cao. Thời gian làm việc ở Việt Nam là 48 giờ/tuần và cỏc chương trỡnh xó hội do Nhà nước quản lý chỉ chiếm khoảng 25% chi phớ về lương. Trong khi đú, Trung Quốc cú tuần làm việc 40 giờ, chi phớ về xó hội chiếm đến 50-60% số lương. Lực lượng lao động Việt Nam cũng được giỏo dục tốt và ham học hỏi, tuổi thọ trung bỡnh của một thợ mỏy là 24, hiện nay tỷ lệ lao động biết Tiếng Anh cũng ngày một gia tăng. Thị trường BĐS là một thị trường đũi hỏi số vốn lớn, lượng nhõn cụng tham gia xõy dựng nhiều, và do vậy Việt Nam trở thành một địa điểm đầu tư hấp dẫn đối với giới đầu tư BĐS trờn thế giới.
Tốc độ phỏt triển và tăng trưởng kinh tế cao (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Kinh tế Việt Nam đang phỏt triển với tốc độ rất cao, thường từ 6-8%/ năm. Việt Nam được đỏnh giỏ là một nước cú tốc độ tăng trưởng vượt bậc trong khu vực, và cứ xu hướng này thỡ nú cú thể tăng lờn đến mức 2 con số trong vũng vài năm tới. Cỏc nhà ĐTNN luụn luụn theo dừi cỏc động thỏi phỏt triển của nền kinh tế núi chung để tớnh toỏn mức lợi nhuận cú thể thu được khi đầu tư vào cỏc thị trường. Với tốc độ phỏt triển và tăng trưởng kinh tế cao như những năm gần đõy, Việt Nam đó trở thành điểm đến lý tưởng cho dũng vốn FDI bởi nú hứa hẹn nhiều thành cụng cho cỏc nhà ĐTNN. Cũng nằm trong quỏ trỡnh phỏt triển đú, thị trường BĐS đang chứa đựng một tiềm năng phỏt triển to lớn, với triển vọng của việc tạo ra dũng lợi nhuận khổng lồ. Và vỡ thế, làn súng cỏc
nhà ĐTNN đổ xụ vào thị trường BĐS cũng là một điều dế hiểu.
Đường lối chớnh sỏch đỳng đắn kiờn trỡ của Nhà nước
Một nguyờn nhõn quan trọng nữa xuất phỏt từ chủ trương đường lối đối với việc thu hỳt FDI của nhà nước ta: với phương chõm đa dạng húa quan hệ kinh tế đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, mở cửa thu hỳt FDI, chỳng ta đó khụng ngừng nỗ lực trong việc hội nhập kinh tế toàn cầu. Chỳng ta đó tổ chức thành cụng Hội nghị APEC 14 vào năm 2006. Sau hơn 11 năm phấn đấu kiờn trỡ, cuối năm 2006, Việt Nam đó là một thành viờn chớnh thức
của tổ chức thương mại thế giới WTO. Việc gia nhập WTO là điều kiện quan trọng để phỏt triển kinh tế hơn nữa của Việt Nam. Khi gia nhập WTO, tức là đồng thời ta đó mở to cỏnh cửa đún khỏch quốc tế, hàng loạt cỏc cụng ty nước ngoài đó đang và sẽ thõm nhập vào Việt Nam, tạo nờn nhu cầu tất yếu về địa điểm kinh doanh, đặt trụ sở văn phũng… Đồng thời, nhà nước ta cũng thường xuyờn tổ chức cỏc chuyến thăm hỏi đến nhiều nước trờn thế giới của cỏc nhà ngoại giao, cỏc lónh đạo chớnh phủ nhằm mục đớch quảng bỏ hỡnh ảnh về đất nước và con người Việt Nam như một đất nước năng động, ổn định và là một địa bàn đầu tư an toàn nhất. Việt Nam hiện nay là nước cú mức độ ổn định an ninh chớnh trị thứ nhất trong khu vực Chõu Á. Đặc biệt khi so sỏnh với Thỏi Lan, cũng là một quốc gia thu hỳt FDI mạnh trong khu vực. Thỏi Lan cú cơ sở hạ tầng tốt hơn Việt Nam nhiều, và cỏc quy định, phỏp lý dành cho nhà ĐTNN cũng cú tớnh khuyến khớch rất cao. Tuy nhiờn, lượng FDI vào Thỏi Lan trong những năm gần đõy thua kộm so với Việt Nam bởi tỡnh hỡnh chớnh trị, xó hội của Thỏi Lan quỏ bất ổn. Hơn thế nữa, chớnh phủ cũn tăng cường tổ chức cỏc buổi thu hỳt đầu tư nhằm tạo cơ hội cho cỏc doanh nghiệp gặp gỡ, trao đổi thụng tin, tiến tới hợp tỏc như Diễn đàn hợp tỏc đầu tư và triển lóm FDI (Vietnam Forinvest 2005) vừa qua…Cú thể thấy, đường lối đỳng đắn của nhà nước cú tầm quan trọng rất lớn đối với việc thu hỳt FDI của bất cứ quốc gia nào trờn thế giới núi chung và trường hợp của Việt Nam núi riờng.
2. Những hạn chế và nguyờn nhõn
2.1 Những hạn chế
Tuy tỡnh hỡnh FDI vào lĩnh vực BĐS gần đõy cú vẻ khả quan, nhưng thực chất, vẫn cũn rất nhiều điều hạn chế trong lĩnh vực này. Thị trường BĐS giành cho nhà ĐTNN mới bắt đầu đi vào hoạt động được 6,7 năm, do vậy nú cũn chứa đựng nhiều bất cập và thiếu sút. Cỏc nhà đầu tư vẫn cũn e ngại nhất những vấn đề sau
Giỏ cả đất đai, căn hộ và văn phũng của Việt Nam đang đứng ở mức cao quỏ mức
Hiện nay là một vấn đề đỏng lo ngại đối với thị trường BĐS Việt Nam. Thị trường đất Hà Nội và Hồ Chớ Minh được đỏnh giỏ là thị trường cú giỏ đất cao trong khu vực Đụng Nam Á, chi phớ thuờ văn phũng tại Việt Nam cũng trong số cỏc nước ở mức cao nhất so với cỏc nước trong khu vực Chõu Á
Bảng 6: Chi phớ thuờ văn phũng cỏc thành phố lớn Chõu Á
(USD/m2/thỏng)
Năm NộiHà
Hồ Chớ Minh
Bangkok Jakarta Manila LumpurKuala DehiNew Singapore Hongkong
2002 21 21 10,1 17 7,5 16,3 19 45,8 28,3
2003 24 21 11,3 17 5,9 13,8 20,8 40,6 26,4
2004 27 20 10,9 22 6,2 13,8 19,7 32,6 31,8
(Nguồn: Thống kờ của tổ chức Jetro tại diễn đàn DNVN Hồ Chớ Minh 06/2005)
Cú thể thấy chi phớ thuờ văn phũng của Hà Nội và Hồ Chớ Minh thuộc hàng cao nhất khu vực, ngang ngửa với Hồng Kụng-một trung tõm mua sắm sầm uất của thế giới. Tớnh đến thời điểm này, giỏ thuờ văn phũng tại Hà Nội ở những khu nhà cao tầng, căn hộ cao cấp dựng làm văn phũng như tại Pacific Place đó lờn tới 48USD/m2/thỏng. Giỏ thuờ văn phũng hiện nay lại đang trở
thành một cơn sốt trờn thị trường BĐS Việt Nam. 25
Khụng chỉ vậy, giỏ đền bự, giỏ san lấp mặt bằng cũng rất lớn. Giỏ cả đất đai cỏc thành phố Việt Nam cao hơn so với nhiều nước trong khu vực, giỏ thuờ đất thành phố Hồ Chớ Minh gấp 4-6 lần Trung Quốc, 6 lần Thỏi Lan. Tỡnh hỡnh này ảnh hưởng khụng nhỏ tới thu hỳt FDI.
Hạn chế thứ hai là hạn chế về đối tỏc đầu tư
Thị trường BĐS mới chỉ là thị trường chủ yếu của cỏc nhà đầu tư trong 25 Hà nội khan hiếm văn phũng cho thuờ - Tựng Dương - Tạp chớ BĐS nhà đất Việt Nam số 42
khu vực như Đài Loan, Hồng Kụng… mà chưa hấp dẫn cỏc nhà đầu tư từ cỏc nước phỏt triển mạnh mẽ như Mỹ và Tõy Âu. Điều này xuất phỏt từ khõu Marketing yếu của thị trường BĐS Việt Nam. Chỳng ta mới chỉ giành được sự chỳ ý và quan tõm từ cỏc nước lỏng giềng, những nơi hiểu rừ phong tục tập quỏn của ta, những nơi cú lợi thế về mặt địa lý, do vậy họ sẵn sàng bỏ vốn đầu tư hàng loạt dự ỏn.
Hiện tượng đầu cơ vẫn chưa được kiểm soỏt
Cỏc nhà đầu tư vẫn đổ xụ vào thị trường đất, vốn là thị trường cú mức giỏ cao mà khụng đầu tư phỏt triển sản xuất. Một xu hướng đầu cơ hiện nay là việc tranh giành đăng ký mua căn hộ rồi bỏn lại cho người dõn, những người thực sự cú nhu cầu. Điều này làm cho giỏ đất, giỏ nhà tăng một cỏch kỉ lục. Hơn nữa, tớnh đến nay, vẫn cú hơn 70% cỏc giao dịch BĐS là khụng cú sự quản lý của nhà nước.
Cơ sở hạ tầng cũn nhiều yếu kộm
Cơ sở hạ tầng là một vấn đề cú ý nghĩa quan trọng trong việc thu hỳt FDI núi chung, và lĩnh vực BĐS núi riờng. Hiện nay, cơ sở hạ tầng của chỳng ta cũn kộm phỏt triển, hệ thống giao thụng xuống cấp trọng, trong khi đú, ngõn sỏch và nguồn vốn ODA đó cạn kiệt để đầu tư vào lĩnh vực này. Cú thể núi cơ sở hạ tầng của chỳng ta hiện nay là: vừa thiếu, vừa yếu, đặc biệt là về hệ thống cảng biển và nhà mỏy điện. Hiện nay,ngành điện của nước ta vẫn thuộc lĩnh vực độc quyền của nhà nước. Theo ước tớnh, trong giai đoạn năm 2006- 2010, nhu cầu vốn đầu tư cho hạ tầng giao thụng là khoảng 12,5 tỷ USD với hạ tầng giao thụng, và 3,8 tỷ USD với ngành điện. Từ trước đến nay, khụng cú một quốc gia nào cú đủ sức kham nổi việc xõy dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng, Việt Nam mới chỉ một hai năm trở lại đõy, mới khuyến khớch cỏc nhà đầu tư vào lĩnh vực xõy dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện dự ỏn dưới hỡnh thức BTO, BOT và BT. Và đến nay, triển vọng đầu tư vào lĩnh vực này cũng đó sỏng sủa hơn. Theo một bỏo cỏo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thỡ hiện cú khoảng 10 tỷ
USD vốn đầu tư cho hạ tầng, bao gồm cả điện và cảng biển đang chờ được cấp phộp. Mới đõy, hơn 50 nhà đầu tư, ngõn hàng và nhà thầu hàng đầu của Nhật Bản cũng đó cú cỏc cuộc tiếp xỳc để tỡm cơ hội đầu tư vào hạ tầng cơ sở Việt Nam. Hi vọng trong vài năm tới, cơ sở hạ tầng sẽ bắt kịp với tốc độ phỏt triển của nền kinh tế cũng như xu hướng thu hỳt FDI mạnh mẽ của Việt Nam. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.2 Nguyờn nhõn
Cơ sở phỏp lý cũn lỏng lẻo và nhiều bất cập
Như chỳng ta đó thấy, hệ thống phỏp luật quy định FDI tại Việt Nam hiện nay, tuy đó được cải thiện nhưng nhỡn chung vẫn cũn mang tớnh chất chồng chộo, khụng rừ ràng minh bạch. Điều này đó trực tiếp tạo ra nhiều kẽ hở cho giới đầu cơ hoạt động. Và điều này cũng là một trong cỏc nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng giỏ cả đất đai, nhà ở tăng lờn quỏ cao. Theo bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS của Jones Lang Lasalle, Việt Nam đứng cuối cựng trong số 56 quốc gia được khảo sỏt. Trong vài năm qua, cỏc nước khỏc đó một phần cải thiện được vị trớ của mỡnh thỡ Việt Nam vẫn… “giậm chõn tại chỗ”. Cho đến hiện nay, vẫn chưa cú một văn bản phỏp lý quy định hệ thống đăng kớ BĐS một cỏch thống nhất, điều nay gõy ra rắc rối cho cả chớnh quyền quản lý cũng như cỏc nhà đầu tư rút vốn vào thị trường BĐS. Hệ thống đăng kớ BĐS cú tỏc dụng quan trọng trong việc quản lý, minh bạch húa thị trường thỡ trước đõy, Thủ tướng chớnh phủ cú chỉ thị hoàn thành từ cuối năm 2005, nhưng cho đến tận bõy giờ vẫn chưa xong. Việc đưa ra nghị định NĐ/84/2007/NĐ-CP nhằm mục đớch mở rộng thờm cơ hội cho cỏc nhà đầu tư nước ngoài thỡ phải lựi tới cuối năm 2007, nhưng thực tế vẫn cũn đầy khú khăn. Hơn thế nữa, hoạt động kinh doanh BĐS vẫn phải chờ thụng tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung như về chớnh sỏch tài chớnh đất, chuyển nhượng dự ỏn cho nhà đầu tư nước ngoài. Ngay cả Luật Kinh Doanh BĐS, cú hiệu lực từ 1/1/2007 thỡ nay vẫn chưa cú bất kỡ một hướng dẫn nào. Điều này gõy thờm nhiều phức tạp và khú khăn trong việc đầu tư vốn vào thị trường BĐS của nước ta hiện nay.
Cỏc hoạt động xỳc tiến thu hỳt FDI vào lĩnh vực BĐS cũn kộm
Dự cú nhiều lợi thế về mặt lực lượng lao động, nhu cầu thị trường lớn mà chưa được đỏp ứng cũng như cỏc nguồn lực thiờn nhiờn dồi dào, nhưng giới đầu tư cũn chưa được biết đến thụng tin về BĐS Việt Nam một cỏch đầy đủ và chớnh xỏc nhất. Chỳng ta mới chỉ đúng vai trũ bị động trong việc nhận vốn FDI vào lĩnh vực này, chứ chưa thực sự chủ động giới thiệu, kờu gọi đầu tư một cỏch cụ thể, chuyờn nghiệp và bài bản. Đõy là nguyờn nhõn làm hạn chế lượng đối tỏc đầu tư của Việt Nam bởi chỉ cú cỏc nước lõn cận mới cú cơ hội nắm rừ hơn tỡnh hỡnh biến động của thị trường BĐS Việt Nam. Do vậy, cần phải nõng cao hơn nữa việc quảng bỏ, kờu gọi đầu tư từ cỏc nước phỏt triển,