I. ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tiếp tục xõy dựng và hoàn thiện hơn nữa hệ thống chớnh sỏch
và luật phỏp, tăng cường hiệu quả cụng tỏc quản lý Nhà nƣớc
Trong thời gian qua, Việt Nam đó cú những cải cỏch vượt bậc trong việc xõy dựng hệ thống chớnh sỏch luật phỏp liờn quan tới hoạt động FDI núi chung và FDI vào lĩnh vực BĐS núi riờng. Điển hỡnh là hàng loạt cỏc bộ Luật mới đó ra đời như: Luật Đất Đai 2003, Luật Đầu Tư 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản…với mục đớch là tạo dựng một cơ sở phỏp lý phự hợp với sự phỏt triển khụng ngừng của nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
Để tăng cường hơn nữa việc thu hỳt FDI núi chung và vào lĩnh vực BĐS núi riờng, Nhà nước và Chớnh phủ cần phải lờn kế hoạch rà soỏt lại tất cả cỏc văn bản quy định, cỏc chớnh sỏch cú liờn quan để kịp thời điều chỉnh, hoàn chỉnh, đảm bảo sự thống nhất của hệ thống cơ sở phỏp luật. Đồng thời cũng xem xột lại cỏc cam kết quốc tế về mở cửa thị trường, minh bạch húa cỏc vấn đề để tiến hành thực hiện theo đỳng lịch trỡnh.
Việc phõn cấp quản lý đầu tư đó được làm rừ hơn giữa vai trũ của Nhà nước và cỏc cấp chớnh quyền địa phương trong Luật Đầu tư mới 2005, quy định UBND cấp Tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư đối với dự ỏn đầu tư nằm ngoài khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao và khu kinh tế mở với quy mụ dưới 300 tỷ USD và khụng thuộc danh mục đầu tư cú điều kiện. Việc phõn cấp này làm cho cụng tỏc xử lý, cấp phộp cho dự ỏn đầu tư được thực hiện dễ dàng, nhanh chúng và thuận lợi hơn cho cỏc nhà ĐTNN, trỏnh tỡnh trạng nhiều cửa, nhiều cấp, gõy phiền nhiễu sỏch nhiễu trong cụng tỏc cấp giấy phộp đầu tư như trước. Tuy nhiờn, để tăng cường hiệu quả hơn nữa, cần phải cú sự giảm sỏt, quản lý thống nhất, sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, cỏc cơ quan bộ ngành và chớnh quyền địa phương nhằm đảm bảo sự nhất quỏn, khụng chồng chộo, khụng vượt quỏ khuụn khổ quy định của phỏp luật hiện hành. Phải phõn định rừ quyền hạn,trỏch nhiệm của từng cơ quan trong việc giải quyết cỏc vấn đề phỏt sinh.
Cỏc dự ỏn BĐS là những dự ỏn cú vốn đầu tư lớn, quy trỡnh thủ tục tiến hành nhiều khõu nhiều bước, do vậy cỏc cơ quan cấp giấy phộp đầu tư phải thường xuyờn rà soỏt, phõn loại cỏc dự ỏn nhằm kịp thời giỳp đỡ thỏo gỡ khú khăn trong việc giải phúng mặt bằng, trong quỏ trỡnh hoạt động, hay cỏc thủ tục cần thiết nhằm rỳt ngắn thời gian xõy dựng nhằm đưa dự ỏn đi vào hoạt
động một cỏch nhanh chúng nhất.
Đối với cỏc dự ỏn chưa triển khai nhưng khả năng thực hiện là rất khả quan, cần phải nhanh chúng thỳc đẩy việc triển khai để tiến hành một cỏch thuận lợi và nhanh nhất.
Đặc biệt, tỡnh trạng sỏch nhiễu, tiờu cực trong đầu tư vào lĩnh vực BĐS cũn là một vấn đề nhức nhối trong mụi trường đầu tư của ta. Do vậy yờu cầu cỏc bộ, ngành, địa phương phải quy định rừ ràng, cụng khai cỏc thủ tục hành chớnh, đơn giản húa và giảm bớt cỏc thủ tục khụng cần thiết, đồng thời xử lý nghiờm khắc cỏc trường hợp tiờu cực, cửa quyền, vụ trỏch nhiệm của cỏc cỏn bộ nhà nước.
Hệ thống chớnh sỏch minh bạch, đơn giản là một trong những yếu tố quan trọng gúp phần nõng cao sức thu hỳt của bất kỡ quốc gia nào đối với cỏc nhà ĐTNN. Hiện nay, thủ tục cấp phộp sử dụng đất, quy hoạch đất, giải phúng mặt bằng của chỳng ta vẫn cũn kộm, do vậy cần phải cú sự kết hợp của tất cả cỏc cấp chớnh quyền từ Trung ương đến địa phương trong việc đưa ra một lịch trỡnh quy định thống nhất, gọn nhẹ và phõn định rừ ràng quyền hạn, trỏch nhiệm của cỏc cấp liờn quan.
2. Giữ vững và tăng cường kinh tế ổn định
Cỏc nhà đầu tư luụn luụn cú xu hướng đầu tư vào cỏc nền kinh tế cú mức tăng trưởng phỏt triển cao. Tiờu biểu là Trung Quốc với mức tăng trưởng núng cả về kinh tế và khả năng thu hỳt FDI. Kinh tế phỏt triển ổn định sẽ tạo điều kiện tốt cho sự xõm nhập của cỏc luồng vốn ĐTNN. Cú thể thấy mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế với thu hỳt nguồn vốn FDI như sau: giai đoạn 1991-1995, khi nền kinh tế của nước ta tăng trưởng mạnh mẽ nhờ cỏc biện phỏp mở cửa, Mỹ xúa bỏ cấm vận, bỡnh thường húa quan hệ với Việt Nam, tốc độ tăng trưởng của chỳng ta lỳc bấy giờ khoảng hơn 8%, luồng FDI vào Việt Nam lỳc bấy giờ cũng rất cao, chiếm tới 24,5% tổng vốn đầu tư toàn xó hội. Trong giai đoạn 1997-2000, khi nền kinh tế giảm sỳt trầm trọng do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chớnh tiền tệ xảy ra đầu tiờn tại Thỏi Lan, mức tăng trưởng chỉ đạt khoảng 5,5%/năm, thỡ dũng vốn FDI cũng suy
giảm xuống mức thấp tương đương. Từ 2001-nay, khi nền kinh tế cú dấu hiệu phục hồi và lại đạt mức tăng trưởng cao, bỡnh quõn 7,2%/năm, thỡ dũng vốn FDI lại tăng lờn đỏng kể. Qua đú cú thể thấy mối quan hệ khăng khớt giữa tăng trưởng kinh tế và khả năng thu hỳt FDI. Chớnh phủ phải đẩy mạnh hơn nữa hiệu quả hoạt động của nền kinh tế, thỳc đấy, tạo điều kiện thuận lợi cho những ngành kinh tế mũi nhọn phỏt triển, tăng cường xuất khẩu, đồng thời cũng phải chỳ ý phỏt triển kinh tế đồng đều giữa cỏc vựng trờn cả nước giảm bớt tỡnh trạng thiếu đồng đều giữa cỏc vựng như hiện nay, ở khu vực cỏc thành phố lớn càng ngày càng được đầu tư hiện đại, trong khi cỏc vựng sõu vựng xa, điều kiện khú khăn, lại khụng được đầu tư để ý, thỡ sẽ tạo khoảng cỏch ngày một lớn hơn, gõy khú khăn trong quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế về lõu dài.
3. Khắc phục và củng cố hệ thống ngõn hàng tài chớnh
Hệ thống ngõn hàng tài chớnh là điểm quan trọng, mấu chốt nhất trong cỏc hoạt động kinh tế núi chung và thị trường BĐS núi riờng. Thị trường BĐS cú mối liờn hệ mật thiết với thị trường vốn bởi thị trường BĐS cú giỏ trị lớn, tất cả mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đũi hỏi số vốn đầu tư khổng lồ. Do vậy, nếu như khụng xõy dựng được một thị trường vốn phỏt triển ổn định và lành mạnh, thỡ khú cú thể làm cho nền kinh tế phỏt triển được. Thị trường BĐS cũng vỡ thế mà suy yếu dần. Cuộc khủng hoảng tài chớnh xảy ra đối với Thỏi Lan những năm 1997 là một minh chứng tiờu biểu cho việc hệ thống tài chớnh yếu kộm, dẫn đến sự sụp đổ của cả một nền kinh tế, khụng những thế cũn tỏc động đến cỏc nền kinh tế lỏng giềng. Chỳng ta phải từng bước đặt kế hoạch, tiến hành thật kĩ càng, nõng cấp hệ thống tài chớnh, ngõn hàng của nước ta hiện nay. Theo cam kết gia nhập WTO của chỳng ta, ngành tài chớnh ngõn hàng chớnh thức được mở cửa hồi thỏng 4 năm 2007 khi Việt Nam cho phộp thành lập ngõn hàng 100% vốn nước ngoài, đõy là một dấu hiệu đỏng mừng cho một hệ thống ngõn hàng trong nước và quốc tế nhằm hoạt động cú hiệu quả và minh bạch. Chớnh phủ Việt Nam cần cú những bước quản lý chặt chẽ để đảm bảo thị trường phỏt triển ổn định và vững mạnh.
4. Thu hỳt đầu tƣ trong nƣớc và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ tầng
Đõy cũng là một giải phỏp nhất thiết phải được thực thi. Như đó phõn tớch, cơ sở hạ tầng yếu kộm là một trong những yếu tố kỡm hóm tốc độ phỏt triển nền kinh tế, hạn chế khả năng thu hỳt FDI của Việt Nam, đặc biệt là trờn lĩnh vực BĐS. Cho đến thời điểm này, dự chỳng ta đó đầu tư khỏ nhiều vào việc cải tạo cơ sở vật chất, hạ tầng trong những năm gần đõy, nhưng tỡnh hỡnh chung vẫn cũn yếu và chưa đồng bộ. Cần phải tớch cực hơn nữa đầu tư phỏt triển cơ sở hạ tầng thỡ mới cú thể đỏp ứng được nhu cầu của cỏc nhà ĐTNN và mục tiờu phỏt triển kinh tế-xó hội dài hạn của đất nước. Từ trước đến nay, chỳng ta mới chỉ tự lực trong việc xõy dựng cơ sở hạ tầng đồng thời sử dụng vốn ODA từ cỏc tổ chức quốc tế. Khoảng 50% vốn ODA là dành cho việc xõy dựng cơ sở hạ tầng như mạng lưới giao thụng, thụng tin liờn lạc, cấp thoỏt nước… Cần phải cú sự giỏm sỏt chặt chẽ từ phớa Chớnh phủ và cỏc cấp ban ngành tăng cường cụng tỏc kiểm tra, kiểm soỏt quỏ trỡnh sử dụng vốn, trỏnh lóng phớ và thường xuyờn đỏnh giỏ tớnh hiệu quả của cỏc dự ỏn ODA.
Tuy nhiờn, khụng thể trụng chờ vào nguồn vốn ODA trong quỏ trỡnh phỏt triển lõu dài được, càng khụng thể tự sức mỡnh để nõng cấp hiện đại cơ sở hạ tầng của cả quốc gia. Cần phải tỡm ra một luồng vốn mới để đầu tư cho hoạt động này, đú chớnh là vốn FDI. Thụng qua cỏc mụ hỡnh BOT-BTO-BT, Nhà nước và Chớnh phủ phải tớch cực kờu gọi và thu hỳt cỏc nhà ĐTNN vào lĩnh vực cũn đầy tiềm năng phỏt triển này của Việt Nam. Đú cũng là lý do vỡ sao đầu tư vào lĩnh vực BĐS hiện nay của Việt Nam lại trở nờn hấp dẫn như vậy. Để hoàn thành tốt chiến lược này, chớnh phủ cần phải vạch ra một kế hoạch với tầm nhỡn rộng, đưa ra quy hoạch một cỏch tổng thể và đồng bộ, cú trọng điểm. Đặc biệt chỳ trọng vào những cụng trỡnh thiết yếu đối với hoạt động FDI như viễn thụng, đường cao tốc, sõn bay, hoàn thiện mạng lưới điện nước. Cụ thể cần phải nhất thiết chỳ trọng những vấn đề sau:
Về nguồn cung cấp năng lượng như điện, khớ, than... Hiện nay, điện là vấn đề được quan tõm chỳ ý đặc biệt từ phớa người dõn và cỏc cấp lónh đạo
trung ương và địa phương. Lượng điện cung cấp hiện nay khụng đủ để đỏp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt và sản xuất của người dõn. Cần phải tập trung nguồn lực xõy dựng cỏc cụng trỡnh thủy điện hiện đại với cụng suất lớn nhằm đỏp ứng nhu cầu ngày một tăng của xó hội hiện nay.
Chỳ ý ỏp dụng những cụng nghệ thụng tin hiện đại trong tất cả cỏc ngành kinh tế. Đồng thời, chỳ trọng đến cỏc chớnh sỏch kinh tộ hợp lý nhằm giảm chi phớ và nõng cao chất lượng của mạng viễn thụng.
Cải tạo hệ thống giao thụng đường bộ, đặc biệt chỳ trọng việc thu hỳt cỏc nhà đầu tư vào cỏc dự ỏn nõng cấp và xõy dựng cỏc tuyến đường bộ quan trọng như Quốc lộ 1, Đường Hồ Chớ Minh, đường xuyờn Á...
Xõy dựng hệ thống cầu vượt sụng trờn tất cả cỏc tỉnh thành.
Nõng cấp hệ thống đường sắt, mở rộng phạm vi hoạt động tại mọi tỉnh thành trờn cả nước.
Quy hoạch và nõng cấp cỏc cảng biển dọc theo tuyến đường giao thụng, cả nội địa và quốc tế. Hiện đại húa sõn bay quốc tế và cải tạo cỏc sõn bay quốc nội.
Đảm bảo nước sạch phục vụ đủ cho nhu cầu sử dụng sinh hoạt và sản xuất của người dõn, cỏc nhà đầu tư ở tất cả cỏc tỉnh thành trờn cả nước. Hiện nay, một trong những nỗi lo của những người thuờ chung cư hơn 10 tầng đú là nỗi lo mất nước. Cỏc căn hộ thường xuyờn chịu tỡnh trạng thiếu nước trầm trọng. Một đất nước cú hệ thống CSHT phỏt triển hoàn chỉnh và vững mạnh sẽ dễ dàng thực hiện cỏc mục tiờu kinh tế xó hội, giữ vững được tốc độ phỏt triển nhanh và ổn định.
5. Tiến hành hoạt động xỳc tiến đầu tƣ, nõng tầm hỡnh ảnh ViệtNam trờn thế giới Nam trờn thế giới
Mục đớch của hoạt động xỳc tiến đầu tư đến cỏc quốc gia trờn thế giới là nhằm cải thiện hỡnh ảnh Việt Nam trong cộng đồng giới đầu tư, giới thiệu với cỏc nhà đầu tư thấy Việt Nam là một điểm đến đầu tư hấp dẫn và thuận lợi.
Hoạt động xỳc tiến đầu tư như cầu nối thu hỳt nhà ĐTNN đến với Việt Nam, giỳp cỏc nhà đầu tư cú cỏi nhỡn toàn diện, hiểu biết hơn về mụi trường đầu tư Việt Nam. Hoạt động này cần phải cú sự phối hợp đồng đều và thống nhất từ chớnh phủ đến cỏc bộ ngành liờn quan và cả cỏc tổ chức đầu tư, cỏc doanh nghiệp đầu tư trong nước.
Phải đẩy mạnh chương trỡnh hành động một cỏch cú trọng điểm, cú hiệu quả, tập trung vào cỏc đối tỏc cú tiềm năng, nhất là cỏc tập đoàn kinh tế lớn TNCs.
Cần phải nõng cao hơn nữa chất lượng cỏc cuộc hội thảo đầu tư, để chỳng thực sự là điểm gặp gỡ, trao đổi thụng tin, giải đỏp thắc mắc, mở ra nhiều cơ hội đầu tư cho đối tỏc nước ngoài.
Tăng cường đội ngũ tổ chức xỳc tiến đầu tư, nõng cao trỡnh độ của cỏc
cỏn bộ, phải thực sự trở thành những người am hiểu chớnh sỏch luật phỏp rừ
ràng và cụ thể nhằm giỳp đỡ, giải thớch cho cỏc nhà ĐTNN hiểu rừ và thực
hiện đỳng theo chủ trương của nhà nước.
Đồng thời, chớnh phủ và nhà nước ta cần phải tớch cực tham gia cỏc tổ chức quốc tế, hợp tỏc song phương và đa phương, trở thành một thành viờn tớch cực của cỏc tổ chức ASEAN, APEC, ASEM, OECD, và gần đõy nhất là WTO. Trong cỏc chuyến viếng thăm cỏc nước bạn, cỏc lónh đạo nhà nước cũng đồng thời đưa ra cỏc cơ hội đầu tư hấp dẫn giới thiệu cho giới ĐTNN. Những động thỏi tớch cực này sẽ là những lời chào gọi tốt nhất đối với giới đầu tư nước ngoài, nõng cao hỡnh ảnh của đất nước Việt Nam với nhiều tiềm năng phỏt triển, cơ hội đầu tư là rất lớn.
Trong lĩnh vực BĐS, nhà nước, cỏc cấp quản lý từ trung ương đến địa phương phải tớch cực giới thiệu những dự ỏn quy hoạch đến cỏc nhà ĐTNN lớn. Đồng thời phối hợp với cỏc bộ ngành liờn quan tổ chức cỏc diễn đàn hợp tỏc đầu tư cũng như cỏc cuộc triển lóm đầu tư như Triển lóm Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Vietnam Forinvest 2005-tại Hà nội vào ngày 2-6/11/2005) vừa qua nhằm tạo cơ hội tốt nhất để cỏc nhà đầu tư trong nước và quốc tế gặp gỡ,
trao đổi, giới thiệu cỏc cơ hội hợp tỏc đầu tư.
6. Lập sàn giao dịch bất động sản và cỏc quỹ đầu tƣ tớn thỏc bất động động
sản
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, cỏc tổ chức, cỏ nhõn kinh doanh BĐS khi bỏn, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ mua BĐS phải thụng qua sàn giao dịch BĐS, đồng thời cũng khuyến khớch cỏc tổ chức, cỏ nhõn khụng kinh doanh BĐS nhưng nếu cú trao đổi, mua bỏn cũng nờn thực hiện qua sàn giao dịch. Việc hỡnh thành và phỏt triển sàn giao dịch BĐS sẽ làm cho hệ thống thụng tin về thị trường BĐS được minh bạch, rừ ràng hơn rất nhiều. Nhà nước sẽ phỏt huy được vai trũ của mỡnh nhiều hơn trong việc quản lý và đưa ra cỏc biện phỏp, luật lệ phự hợp để điều tiết hoạt động của thị trường này, giảm nguy cơ về tham nhũng, hối lộ và cỏc cơn sốt đất đai, nhà cửa ảo và thật như những năm vừa qua. Đồng thời, khi cỏc giao dịch được thụng qua sàn giao dịch BĐS, cỏc nhà ĐTNN cú một cỏi nhỡn toàn diện hơn, rừ ràng hơn về thực trạng hoạt động, cơ hội kinh doanh trờn thị trường BĐS Việt Nam, từ đú thu hỳt thờm cỏc luồng vốn đầu tư từ giới đầu tư toàn thế giới. Việc hỡnh thành cỏc sàn giao dịch là rất cần thiết và cần phải được thực thi một cỏch nhanh nhất.
Thứ hai là việc thành lập cỏc quỹ đầu tư tớn thỏc BĐS, gọi tắt là REIT (Real Estate Investment Trust). Cú thể hiểu REIT là một quỹ đầu tư do một cụng ty lập nờn dựa vào uy tớn và kinh nghiệm của chớnh cụng ty này. Cỏc nhà đầu tư mua chứng chỉnh quỹ REIT, ủy thỏc cho cụng ty quản lý quỹ đầu tư
