1.2.1. Văn bản tại các cơ quan Trung ương
Công tác đầu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện tại Việt Nam từ rất lâu. Sau khi Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành Luật đất đai năm 2013 các văn bản dưới liên quan đến công tác này được cụ thể như sau:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013;
- Bộ luật Dân sự năm số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015;
- Luật đấu giá tài sản ngày số 01/2016/QH14 do Quốc hội ban hành ngày 17/11/2016;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 ngày 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTN&MT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất.
4 năm 2015, quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
1.2.2. Văn bản tại địa phương
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019;
- Quyết định số 04/2017QĐ-UBND ngày 24 tháng 02 năm 2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 35/2017/QĐ-UBND ngày 30 tháng 10 năm 2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2019 của UBND thành phố Hà Nội Quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Kế hoạch 99/KH-UBND ngày 27 tháng 4 năm 2018 kế hoạch đầu giá quyền sử dụng đất năm 2018 và giai đoạn 2018-2020 trên địa bàn thành phố Hà nội.
- Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024.
1.3. Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước trên thế giới và Việt Nam trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới
1.3.1.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994 và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện.
Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Nguyễn Văn Cường, 2017).
1.3.1.2. Nhật Bản
Nhật Bản là một đảo quốc nằm ở vùng Đông Á. Tọa lạc trên Thái Bình Dương, nước này nằm bên rìa phía đông của Biển Nhật Bản, Biển Hoa Đông Trung Quốc, bán đảo Triều Tiên và vùng Viễn Đông Nga, trải dài từ Biển Okhotsk ở phía bắc xuống Biển Hoa Đông và đảo Đài Loan ở phía nam. Tại
Nhật Bản, Chính phủ đã ban hành Luật Đăng ký Bất Đông sản từ năm 2004, với mục đích bảo toàn quyền lợi của người dân, tạo diều kiện cho các giao dịch bất động sản diễn ra an toàn, thuận lợi với những quy định bắt buộc về chế độ đăng ký và công khai quyền lợi của người sở hữu đối với bất động sản (Tổng cục Quản lý đất đai, 2019)
Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
1.3.1.3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa
chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện.
Theo số liệu từ Công ty Bất động sản CoreLogic, trong năm tài chính vừa qua 25,6% tài sản được rao bán qua phương thức đấu giá tại các thành phố lớn như Melbourne, Sydney và Canberra. Có khoảng 380.000 ngôi nhà được rao bán trên khắp các thành phố lớn tại Australia trong năm tài chính 2014 - 2015, trong đó có khoảng 84.000 tương đương với 26% được rao bán qua hình thức đấu giá. Tỷ lệ doanh số bán đấu giá gia tăng nhanh kể từ năm tài chính 2008 - 2009. Theo Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic Tim Lawless sự gia tăng trong tỷ lệ tài sản của dân cư, dẫn đến sự nóng lên của thị trường nhà ở được đấu giá tại các thành phố trung tầm Melbourne và Sydney. Khi nhu cầu thị trường tăng cao và người mua nhà có tính cạnh tranh cao, quy trình đấu giá có khả năng cung cấp mức giá tốt nhất có thể trên một giao dịch bất động sản. Và ngược lại, khi thị trường nhà đất yếu kém, đấu giá không phổ biến do thực tế rằng tính cấp bách giữa người mua và môi trường đầu thầu (Thu Giang, 2015).
1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá QSDĐ. Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá QSDĐ đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng: Là hình thức mở
công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá.
Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc. Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng: là mở kết quả công
khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Nếu một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá.
- Đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào
lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn.
Đấu giá QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ
được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá QSDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.
Các chính sách đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng...
1.3.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá QSDĐ.
Hiện nay thành phố Hà Nội có 98 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 179 đấu giá viên (cập nhật đến 04/03/2020). Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ
chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá QSDĐ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá QSDĐ, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó
chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá QSDĐ của Hà Nội là 153 ha.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch) (Nguyễn Văn Cường, 2017).
1.3.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh a. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên